探访杭州七大房价“下跌”板块之三：下沙沿江
◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末
01
说起二手房，必然绕不开下沙沿江。
这个以“存量房”为主导的市场，一举一动牵绊着多少购房者的心。
当跌价新闻再度传出，不免又会被拉回“那失落的5年”。多少温州投资客被套其中，至今记忆犹新。
从地铁1号线终点站下沙江滨站A口出来，伊萨卡国际城西侧的沿街底商，一排全开满了中介门店，黄、绿、蓝、黑等多种颜色门头，格外惹眼。
两眼扫过，至少开着六七家中介门店，场面十分壮观。
这还只是下沙沿江的一大缩影。类似伊萨卡国际城这样有3000户人家的超级大盘，还有不少，类似的中介门店，更是“不计其数”。
我们常说的下沙沿江，集中在德胜快速路以南、钱塘江“之字带”的倒V角。
“整个沿江一带，从事这一行的，差不多有上千人。”区域内干了多年的老牌经纪人告诉我。
经纪人集聚，理由只有一个：这里二手房源多、成交量大。
连续数年，不论是周成交、月成交，还是年成交，入榜前十的热门小区里，必有一到两个来自下沙沿江。
02
“跟2018年高峰期相比，确实有跌。”
下沙沿江干了近5年中介的豪世华邦伊萨卡店店长朱存龙，几乎是看着板块房价，如何一路从谷底反弹。
他印象很深，金隅观澜时代的93㎡三房一卫，2018年毛坯都能卖250-260万，精装最高卖到过290万；现在，同样的户型，毛坯只能卖个240万，精装修也就250-260万左右。
相比巅峰期，差不多跌了20-30万。
保利东湾也是，62㎡的可变两房，2018年毛坯最高卖到过210万，现在差不多只能卖180万；77㎡的小两房，最高能卖230万，现在也就200万出头，总价差不多跌了近30万。
还有保利玫瑰湾，89㎡最高卖到了近300万，现在差不多也250-260万，好些低楼层还卖不到这个价。
下沙沿江实景
“跌价的，主要是一些特殊户型。”朱存龙说。
由于开发时间早、加上开发周期长，进驻房企有多。据悉，整个下沙沿江至少存在近200种不同户型。
这其中，既有时下已过时的90㎡两房一卫、60㎡一房一卫；也有经典的90㎡三房两卫；还有绝版的90㎡、113㎡跃层，加上阳台、设备平台等赠送空间，做成四房绰绰有余。
“外行人就看价格，很难看出其中端倪。”以宋都晨光国际为例，有部分88㎡中间套跃层，毛坯总价能卖到300万，但也有部分88㎡夹边套、边套，价格就便宜了，总价才250多万。
同样是88㎡，总价差了50万，折合单价差了5600元/㎡。
03
实地调研中发现，下沙沿江的二手房，虽有阶段性波动，但整体房价相对平稳。
甚至有部分小区（集中在6号大街以北，文海实验学区房），比2018年高峰期，还涨了不少。诸如经济适用房景冉佳园、保利江语海等，自G20以来，一路飙涨。
以江语海为例，2016年时，二手房价差不多才1万5左右，很快便突破2万；2018年底，房价普遍得3万+。
去年5月，江语海最高成交记录，达到3万7。原以为这已是小区巅峰房价，今年“公民同摇、民办锁区”后，学区房热度更是暴涨。现在，3万7已是江语海普遍成交价，部分60多㎡的小两房，更是能卖到4万。
江语海西面的景冉佳园，更加典型。
有文海学区加持的江语海，二手房价持续上涨
景冉佳园是下沙知名的经济适用房，整盘总户数近1000套，主力全是五六十方的小两房。2018年，该小区二手房价差不多在2万6-2万7上下，今年已经涨到了近4万。
两年时间，房价涨了近1万4一平。饶是如此，仍未影响其畅销。
据兔博士数据显示，2016年10月9日至今年7月9日，景冉佳园二手房共计成交558套（含重复买卖），总成交量占整盘一半多体量。
今年文海实验学校生源异常紧张，需得提前两年落户，方能被录取。如此一来，头顶名校头衔的景冉佳园、江语海，二手房价只怕还将继续涨。
毕竟，哪怕涨到4万，一套60多㎡的小两房，总价也不过240万上下。
04
这是一个靠内生，也能循环的板块。
足足有9年，下沙沿江未出让一宗宅地。
最近的一宗，还是去年11月中，广宇底价拿下的锦上文澜，一共就700套可售住宅。这意味着，要想买房，只能在二手市场上淘。
据好找房最新数据，下沙沿江十大主力在售小区，二手房挂牌量近2000套。2018年，这一数据还是近1700套。
同样是这十大主力在售小区，据兔博士数据，2016年至今，共有7500多套二手房成交（含重复成交），平均每年成交量近2000套。
下沙沿江实景
成交量与挂牌量，基本持平。
从中介处得知，下沙沿江一带的主力客群，主要分三类：刚落户的新杭州人，下沙各大工业园区的打工族，以及高校师生。
客群的整体购买力，相比奥体、未来科技城等热门板块，承价能力相对偏弱。
不过，今年板块有一个很明显的变化是：区域内置换人群增加。
这里所说的置换，主要是从两房换到三房，连带着大户型的价格也跟着在涨。
东湾113㎡跃层，近期已售出，成交单价近3万2
比如保利东湾，三房及以上的大户型，原来总价差不多在420-430万，就能拿下；现在，基本都得450万。
相对小户型买家而言，大户型的意向买家，承价能力也更强些。
其中一部分原因是，置换的买家里，有的也得是卖了现有住房，才有能力置换。
经过这几年止跌回涨，早年买入下沙沿江的，房价普遍涨了一倍多。房价涨了，换房的实力也跟着提升。
不过，这一买一卖，十分考验经纪人的专业能力。一旦中途某个环节掉链子，比如买家房子没卖掉，那么两单生意，直接黄了。
05
这次实地探访，最大的感触是：杭州还是友好的。
这几年，下沙沿江二手房价虽然也涨，但整体涨幅，比起其他板块，可接受度高多了。
如果不追求学区房，总价250万上下，还是能淘到不少性价比高的二手房。
反观现在的新房市场，250万只能买到远郊，要地铁没地铁，要商业没商业。关键是，即便如此，还得拼人品摇号。
但在下沙沿江，至少地铁、综合体等配套齐全，生活配套已经形成。说的通俗点，这地儿有人气，不像多年前来跑盘时，空空荡荡的只有一幢又一幢的房子，买个菜，还得跑大老远去。
因为是大盘，该有的配套都有，如东湾东区，园区内就带俩室外泳池，花园植被繁密，不少楼幢还能直面一线钱塘江江景。
每天钱塘江边散个步，逛逛湿地公园，提前让孩子感受大学氛围，挺好。
楼间距格外长，不像这两年高低配楼盘，近的都能看到对面楼幢邻居的一举一动；低楼层更惨，日照、采光基本是贴着及格线。
当然，如果你是“新房迷”，打心眼里不能接受二手的，且另说。
不过，由于开发多年，下沙沿江不少小区的环境、硬件配套偏老化，感官上不如新房。
再加上，区域内可售宅地少，没有地价的利好刺激，城市界面又无大动作，对未来房价的提升，始终少了点助力。
学区房除外！
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 融创·融耀之城 | 24000 | 板块：星桥 房源：197套 户型：89-105㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：7.25-7.27 |
| 融创·森与海 | 14400 | 板块：萧山浦阳 房源：103套 户型：58-88㎡ 登记方式：首套验资20万，其他40万 登记日期：7.25-7.27 |
| 滨江·湖光山社 | 22300 | 板块：青山湖 房源：48套 户型：99-120㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：7.25-7.27 |
| 越秀·星悦城 | 22450 | 板块：青山湖科技城 房源：132套 户型：95㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：7.25-7.27 |
| 万固·珺府 | 18000 | 板块：钱塘新区新湾 房源：300套 户型：89-115㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：7.25-7.27 |
德信· 时光之宸 | 16800 | 板块：萧山戴村 房源：140套 户型：89-96㎡ 登记方式：验资首套30万、二套60万、一次性90万 登记日期：7.27-7.29 |
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C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络