学区房值得买，但别把学区玩坏了 | 楼先生问答NO.563

◎Tips：今日20盘正在登记，明细见文末

假以学区房之名，趁机就涨一波房价。

因为学军托管一事，青枫墅园如业主们所愿成为话题女王。但毁誉参半，有业主跳出来说：不是这样的，我们都是刚需，我们很佛系的。但也有业主默默挂出一套5万7/㎡的房源，87方总价500万。

这事过去几天了，但热度还在。

所以关于学区房，我们值得再谈一谈：1，学区房是家长焦虑的共同病根，每个业主群里永远讨论两个话题，学区和包阳台。2，焦虑是消费的动力，上半年每个月成交排行榜前列的，大多数是学区房。

3，学区值得买吗？肯定值得。每年都有大量的年轻新增人口，今年截至7月底，就有23.4万35周岁以下的年轻人落户。4，公民同招、锁区摇号政策实施之后，越来越多的家长提前买一套学区房打底。

5，靠学区房概念卖出高房价的例子，是有不少。河滨之城是一个，西雅图、西湖国际城也是，就连万家星城也一朝解放了。6，但十年树木百年树人，教育是个漫长的过程，优质学区需要几届甚至几十届师生一起努力才能够形成。

7、而且好学区也是一个动态的概念，这两年这个学校升学率好，房子就跟着涨，过两年差一点，就没那么吃香了。

8、按照目前一些好学校的扩张速度，杭州城里的“学区房”只会越来越多。那个时候，更香的是“学区+”房，比如学区+好户型、学区+好物业等。9、学区房只是起跑线，而不是保险柜。

10、最重要的，要把买学区房时那种破釜沉舟的决心，用在孩子的日常教育上。

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1.

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单价3万/学区+投资、上班在勾庄、桃源

@卖肉的

现在杭州已有一套房，想再买一套，在勾庄农夫物流上班，兼顾学区和投资的，本来想摇紫璋台，但杭六条出台估计没戏了。现在在关注桃源的几个楼盘，不知道这里可以吗？或者给推荐下适合买哪里？单价3万左右，最好4房。

楼先生：如果不是无房家庭，也不是人才家庭的话，就只能挑那些「非热点商品住房项目」去摇了，像大江东、勾庄和未来科技城这三个板块，大概率都会「限摇」，也就是限制普通家庭摇号。至于最终怎么定，每个楼盘都要看具体的摇号方案。对于你来说，紫璋台肯定不要奢望了，一定会「限摇」。

三墩北接下来还有钱江房产和融信的两个项目，可以关注着。但其它就一个也不参与了，只等着它们，也不必这样，还是建议有合适的楼盘，应该先上车。比如北秀观云，春语蓝庭以及沁语晓庭等这些，都是单价3万出头的楼盘，尽量都去试试吧。相对而言，桃源板块是比较好的方向，这里属于拱墅区，学区、地铁、购物中心等城市资源很丰富，不管是自住还是投资，基本上错不了。

2.

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老破大、老人房票/无房家庭、政策非常态

@蓉

老师好，目前已购城东新城精装期房一套，2022年初交付。现住150方城东老小区低楼层一套，估价能卖600万左右。您觉得有没有必要出售现住房，再以老人房票（无房家庭）去摇红盘？不管是以自己名义买还是老人名义买，都无法贷款，必须全款。您觉得这个置换有价值吗？

楼先生：从居住体验的角度来说，老破大还是差了一点。如果没有什么学区的老小区，今后升值的动力也会是一个问题。从资产质量角度，建议你们可以再折腾一下，毕竟9月4日新政之后，非常有利于「无房家庭」摇号，一旦被那些红盘被认定为「热点商品住房项目」，只向人才家庭和无房家庭开放报名，并且无房家庭倾斜比例80%。

当然了这些房源要限售五年，对短期投资来说会有一定影响，但长期投资的话，还是可以去摇摇看的。另外，「热点商品住房项目」再怎么样也是市场上的少数，大多数楼盘还是会对所有人开放报名的。退一步讲，市场上大多数限价楼盘，相比老破大而言，还是要更有前途的。

其实就看你们愿不愿意折腾。一方面，无房家庭是受到政策倾斜利好的，这样的政策也不会是常态，市场也不会是这样的常态持续下去，有这样的机会，值得把握一下。另一方面，不愿意折腾的话，就要想明白一点，别人买到红盘，不要眼红就可以了。

3.

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300-350W、无房家庭、三墩北/紫璋台

@毕震宇

本人是杭州无房家庭，首套房看重学区，300-350W总预算，在纠结华丰板块的春和云境，如果摇上了要不要直接上车，毕竟三墩北还有三个项目，不少房子，那边才是心中首选，摇上后到底要不要放弃？

楼先生：竟然还想着「摇中后再放弃」，那索性就不要去摇了，把机会让出来给别人吧。摇号时代，我们一直鼓励大家拓宽选择范围，这样可以增加摇号的概率和机会。但如果心中有很明确的选择，那就坚定一点呗，就盯着三墩北的三个新盘。

只不过三墩北的新盘，没有一个是会好摇的。尤其是紫璋台，与9月4日「杭6条」有非常直接的关系。你甚至可以这么说，「热点商品住房项目」这一条新政就是为紫璋台量身定制的。考虑到你们是无房家庭，只能建议说不妨一试。

紫璋台的预售证估计没这么快，这个楼盘的杀伤力太强大了，所以至少要等第一批「热点商品住房项目」试试政策效力，才会考虑什么时候放它出来。既然这样，就先等一会吧，至少三墩北也还有钱江和融信两个楼盘。

4.

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无房户/限售5年/长期投资、最佳投资标的

@晓春

老师，新政红盘摇号，无房户要限售五年。用我爸妈的无房户名义摇中要全款购买，那么像未来科技城的富力中心、三墩北的紫樟台，还值得投资吗？还是说去参与一下春和云境这样的楼盘？主要是资产保值增值，不是短线投资，老师有没有值得推荐的楼盘，目前预算400万，年底可以增加到500万。

楼先生：全款+限售五年，短期投资肯定会受到一定影响，前面已经说了，长期投资的话，还是可以去试试看的。对于纯投资来说，限售五年最大的问题是，始终会占用一张房票，资金的利用率会低一些，但一旦交付拿到房产证之后，还是能够把70%的资金抵押出来，到时市场评估价高了，差不多就是你投入总额了。

考虑清楚：不怕限售五年，是长期投资，那选择就很简单了。以前投资买房要看板块规划、房企品牌、价格等等，是综合分析的技术活，然后是只要看中签率就好了，9月4日新政之后，就无比简单了，政府帮大家再筛选了一轮，那些被认定为「热点商品住房项目」就是最佳投资标的。是不是还挺可笑的？

5.

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9.4杭州新政、漏洞/退路、卖不完怎么办

@照 

非无房户非人才，有小孩一岁多，自住为主，总价550W左右，想在未来科技城买房，有什么推荐吗？最好是1.0的位置，现在感觉新房摇号基本无缘了，所以像我们这样的情况，该怎么办？

楼先生：还能怎么办呢，只能等呗，看看到底如何执行。原则上有西溪公馆6万人摇伫在那儿，未来科技城核心区新盘，都有可能被认定为「热点商品住房项目」，普通家庭没戏了。但新政还是存在漏洞，比如摇不起来怎么办，卖不完怎么办……我估计后续还会政策补丁。所以也不用着急，看看情况再说吧。

不要见风就是雨，不要一着急、头脑一热就去接盘二手房。说实话，杭州政府对新政和市场都拿捏不准，目前也是走一步看一步。未来科技城1.0范围内，新盘有五六个，比如中梁沐宸院、金成未来科技城项目、杭州富力中心，以及西溪公馆和天空之城。天空之城这次开盘之后就得等明年，但明年是不是还执行呢，不好说。

杭州政府是明显留了一手的，给自己留了退路，如何认定、谁被认定为「热点商品住房项目」，其实完全掌握在政府手上，它们说了算。打个比方，如果明年行情没有那么热了，明确感觉不会有万人摇了，这个政策默默不执行就OK了，也不会有什么大动静。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

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案名	均价	摇号情况
万科 樟宜翠湾	29800	板块：南部卧城 房源：151套 户型：89-100㎡ 登记方式：冻资无房无贷70万，二套140万，一次性240万 登记日期：9.19-9.21
滨江君品名邸	47000	板块：奥体 房源：412套 户型：103-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷140万，二套280万，一次性460万 登记日期：9.19-9.21
融创金成 杭源里	48000- 52019	板块：上塘 房源：330套 户型：108-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷160万，二套320万，一次性540万 登记日期：9.18-9.20
融信旭辉· 湘湖章府	25200	板块：南部卧城 房源：312套 户型：96-126㎡ 登记方式：冻资无房无贷70万，二套140万，一次性210万 登记日期：9.19-9.21
未来旭辉城	23047	板块：青山湖科技城 房源：160套 户型：89-96㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：9.19-9.21
湖光山社	22300	板块：青山湖科技城 房源：96套 户型：99-120㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：9.19-9.21
绿城桂语 听澜轩	37500	板块：市北 房源：328套 户型：103-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷100万，二套200万，一次性300万 登记日期：9.19-9.21
阳光城 上林湖	25500	板块：银湖 房源：46套 户型：157㎡ 登记方式：冻资无房无贷200万，其他300万 登记日期：9.19-9.21
澳海云樾赋	11300	板块：富阳新登 房源：84套 户型：80-103㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：9.19-9.21
龙湖融信· 天琅府	32428	板块：萧山区政府 房源：138套 户型：98-125㎡ 登记方式：冻资无房无贷80万，二套160万，一次性260万 登记日期：9.17-9.19
景瑞路劲 海逸翠廷	23000	板块：崇贤 房源：140套 户型：89-125㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：9.17-9.19
滨江翠语华庭	37500	板块：市北西 房源：212套 户型：106-125㎡ 登记方式：冻资无房无贷90万，二套180万，一次性300万 登记日期：9.17-9.19
悦融湾	13700	板块：党湾 房源：122套 户型：89-125㎡ 登记方式：冻资10万 登记日期：9.18-9.20
中铁溪畔 云璟府	20800- 21300	板块：富阳高桥 房源：96套 户型：98-126㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：9.18-9.20
杭州第三城 （久境府）	20799- 21200	板块：东湖新城 房源：419套 户型：89-138㎡ 登记方式：冻资无房无贷45万，其余95万 登记日期：9.18-9.20
宸宇府	28364	板块：南部卧城 房源：352套 户型：99-192㎡ 登记方式：验资首套50万，二套80万，一次性200万 登记日期：9.18-9.20
联发溪语宸庐	30489	板块：桃源 房源：305套 户型：115-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷100万，其他200万 登记日期：9.17-9.19
融信展望 （展望轩）	37500	板块：市北 房源：231套 户型：102-132㎡ 登记方式：首套冻资100万，二套200万，全款3500万 登记日期：9.17-9.19
荣望轩 （融信荣望）	28500	板块：萧山科技城 房源：204套 户型：98-107㎡ 登记方式：首套冻资70万，二套140万，一次性230万 登记日期：9.17-9.19
中天汀洲印月	20800	板块：东湖新城 房源：136套 户型：97-127㎡ 登记方式：验资无房无贷60万，其他120万 登记日期：9.17-9.19

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▍房价「下跌」&地铁4期猜想系列

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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部分图片来自网络

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