新塘路打通在即！艮北和城东新城的5千价差，会被抹平吗？

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日12盘正在登记，明细见文末

“新塘路就要打通了！”

自2019年沪杭甬高速抬升工程全面启动后，艮北人民心心念念的连通枢纽，终于迎来了倒计时。

前几天，我特地去现场转了一圈。

只见德信东望一侧的新塘路，正有部分工人作业，地面已是土基层状态，还剩沥青铺设（最近已有新进展），和信号灯等相关配套设施到位。

8月31日14点实景

虽然具体通车时间无法确定，但以目前情况看，相信无需等待太久了。

消息一出，艮北人民“瞬间沸腾”。

“几号能通？每天早晚高峰，德胜路太堵了”、“艮北、城东连成一片，艮北居民幸福了”。

“城东利好！江干利好！”、“艮北房价腾飞在即”……

更有人不以为然：“这算啥，等同协路连通钱江新城二期（丰堡连城），那才是真正的起飞时刻！”

艮北人民的激动，太容易理解了。

城东新城和艮北新城，明明近得像邻居，却因沪杭甬高速这条天然屏障的存在，只能“遥相对望”。

实探那天，我从东望出发，前往艮北的雍华府。如果走新塘路，车程只要约2.5公里。但现在却需绕道莲花桥路、同协南路、德胜东路、红普路等，实际路程超过6公里。

除了交通的不便，这条“天堑”带来的，还有房价的落差。

目前，城东新城新房（层高）限价约4万7，比限价4万1-4万2的艮北，高出5000-6000元。

因距离近、价差大，艮北的楼市热度相对更高。

以最近一次推盘的公园1872为例，78套高层，约114-117㎡，精装均价42310元/㎡，中签率只有12%。

对艮北来说，新塘路的打通，绝对是重大利好。

首先，无论交通出行、坐高铁，还是逛商场，都会有更多选择；其次，两个板块楼盘之间的地理阻隔，将被“无限拉近”。

比如前滩名邸和天萃名邸，到德信东望，实际路程只有约600米。

等将来同协路打通，隔高速对望的金科博翠碧蓝湾和万科中央公园，更是近得只差一个路口。

板块联通在即，新房价格差距却那么大，艮北人民的内心多少有些不甘。

“限价改变不了，就从二手房价找平衡吧！”

比如，近期刚交付的前滩名邸，官方平台上已出现一套二手挂牌。约132.91㎡毛坯高层，挂价800万，折合单价高达6.02万。

有多贵？若对比3.84万的新房售价，相当于暴涨57%。

更关键的是，还不乏附和之人。“人家根本不着急，挂得是预期，钱江新城二期的大手笔还没开始呢，未来一切皆有可能”、“你们就酸吧，早晚上6万”……

未来能不能到6万，我不知道！但至少现在，这只是一个没谱的价格，看过笑过就好。

因为从实际二手房价看，艮北和城东新城的之间的差距，并没有新房那么大。

当地中介告诉我，目前艮北的二手房价体系，基本可分为三档。

第一档，自带TOD光环的杨柳郡，成交价基本5万上下；第二档，“TOD中心盘”公园1872，主流4万5左右（最贵超5万）；第三档，其他楼盘，4万出头居多。

相应地，城东新城也大致可分为三个层级。

第一层级，5万+的中央公园，整体比杨柳郡还贵一些；第二层级，东望、曙光之城、文晖等小区，主流4万5左右；第三层级，即4万左右的金色时光和天城府等。

可以看到，虽然城东新城整体二手房价更贵，但艮北头部小区的二手房价，并不弱于城东新城。

当然也不排除，后期个别品质小区的交付，进一步拉开二手房价差。

艮北充足的供应，也不支持二手房价快速上涨。

首先，二手挂牌量不低。截至9月3日19时，好找房平台显示，杨柳郡82套、晓时代19套、雍华府45套、东壹号58套、雍和府57套、武林郡23套、亲爱里27套……

加上大量未交付新房，二手房源一点都不缺。

其次，目前板块新房，除了高层受追捧，其他定价相对更高的洋房、叠墅等产品，接受度要弱不少。

比如，今年1月一把梭哈的前滩名邸，定价4万4-4万6的218套毛坯叠墅，至今仍有在售。

低密叠墅都得慢慢卖，同小区价格明显更贵的二手高层，想想都难啊。果不其然，中介表示，前滩名邸至今无一成交（含未公开低价挂牌房源）。

据悉，公园1872、天萃名邸、棠玥湾、博翠碧蓝湾等盘，均有房源未推。

还有一个纯新盘花样年·对越天，即将入市。

该盘总建筑面积约10万㎡，由两列15—16层高层及底商（含1幢公租房）组成，可售住宅共9幢，全精装交付。

精装限价42400元/㎡，就在天萃名邸东侧，前滩名邸斜对角。

当然，我们不是说艮北就这样了，涨不动了，只是认为短期上涨乏力。

从长期看，艮北毫无疑问值得期待，

首先，交通的完善，肯定会提升板块的居住价值。当年的勾庄、闻堰、临平北，及下沙大学城北，从边缘板块崛起，高架快速路的建成，正是一大助力。

更何况在艮北，除了新塘路，还有一条更重量级的同协路。

其次，客观地说，艮北的综合配套不差，从某些层面看，甚至比城东新城还要出色。

比如，李宁体育公园和市一医院，就是相对独特的优势。

不过，想要撇弃城东新城，“隔空跳涨”，那也是不可能的。毕竟从区位看，左连城东新城、南接钱江新城二期的地理界面，天然不可改变。

在我看来，未来的艮北和城东新城，更像是一个完整的大板块。

同属江干区，离武林和钱江新城都很近。整体二手房价，应该仍会有一定差距，但不会太明显。

真正决定房价的，将是小区综合品质的比拼。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
春和云境	33000	板块：华丰房源：447套户型：95-140㎡登记方式：首套冻资90万，其余180万登记日期：9.7-9.9
明熙府	23300- 28000	板块：长睦房源：925套户型：86-142㎡登记方式：首套冻资60万，其余120万登记日期：9.6-9.8
万科大溪谷	30000	板块：余杭良渚房源：24套户型：158-176㎡登记方式：首套冻资130万，其余260万登记日期：9.6-9.8
滨耀城	27700	板块：临平新城房源：240套户型：96-130㎡登记方式：首套冻资60万，其余120万登记日期：9.6-9.8
绿城·桂语映月	20332	板块：富阳银湖房源：339套户型：95-105㎡登记方式：验资50万登记日期：9.5-9.7
国开东方· 锦城学府	18806	板块：临安锦北房源：146套户型：89-118㎡登记方式：验资30万登记日期：9.5-9.7
锦云澜天里	18782	板块：临安锦南房源：104套户型：89-115㎡登记方式：首套验资40万，其余60万登记日期：9.5-9.7
德信·阅杭	20500	板块：萧山空港新城房源：159套户型：95-105㎡登记方式：首套冻资55万，二套110万，全款180万登记日期：9.5-9.7
保利·欣品华庭	27000 - 32800	板块：萧山新街房源：152套户型：89-165㎡登记方式：验资50万登记日期：9.5-9.7
宋都弘阳· 济宸府	16300	板块：富阳富春湾新城房源：104套户型：100-105㎡登记方式：验资50万登记日期：9.5-9.7
宋都·如意春江	17200	板块：富阳东洲房源：32套户型：130㎡登记方式：首套验资60万，二套120万，全款200万登记日期：9.5-9.7
绿地·柏澜晶舍	22647	板块：临安青山湖房源：30套户型：116-202㎡登记方式：验资60万登记日期：9.5-9.7