杭州将陆续冒出「最与众不同」的7个楼盘 | 楼先生问答NO.557

楼先生层楼 2022-12-08

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

什么是未来社区？2019年浙江省政府工作报告首次提出的概念，杭州共有7个社区入选首批试点建设名单。前段时间去看了大家房产在丽水的未来社区项目，令人惊艳。

未来社区是一个很宏大、很超前的系统性计划，用一句话来说：政府在用最大的力量推动它，试图颠覆我们现在对居住生活的体验和认知。

政府对未来社区是如何「开绿灯」，看看这张户型图，红色线框内圈都是赠予的空间，看了是不是非常心动？👇这才是大家房产丽水未来社区一点点惊喜。有机会的话，建议大家实地去看看。

当然这不是说，省内首批24个试点项目都是这样的户型。但就这一个「空中花园」就可以说明，政府对未来社区的重视程度，要让未来社区变得「与众不同」，要跟我们看到的普通楼盘是不一样的。

政府对未来社区有一定的标准要求，但也鼓励开发商「百花齐放、百家争鸣」，总之大家突破想象力。未来社区是未来的居住新物种，会变得很好玩。但最大的前提是，政府对它有兴趣。

杭州7个未来社区 | 今年全部开工

名称	位置	建筑体量	计划工期
上城始版桥社区	东至新开河，南至映霞街，西至贴沙河，北至婺江路。	规划单元约 2250亩；实施单元约345亩。	2020年3月—2023年12月
江干采荷荷花塘社区	东至秋涛路，西至杭长铁路，南至清江路-凯旋路-解放东路，北至庆春路	规划单元用地面积约2391.9亩；实施单元用地面积约435.9亩。	2020年7月—2022年9月
拱墅瓜山社区	东至沈半路，西至运河，南至石祥路，北至金昌路	实施单元占地面积约为678.9亩，总建筑面积 34.78 万㎡。	2019年1月—2022年12月
西湖之江社区	西至枫桦西路、北至江涵路、东至碧波路、南至规划支路	实施单元面积649.7亩	2020年6月—2024年5月
萧山亚运社区	位于钱塘江南岸，由规划经一路—飞虹路—环路围合而成	约1695亩	2018年6月—2022年4月
萧山瓜沥七彩社区	位于瓜沥镇	规划面积1188.2亩，实施单元面积605亩	2017年1月—2022年12月
钱塘新区云帆社区	南至艮山东路东延线，北侧紧邻规划东沙湖水景公园，东西两侧至规划道路	约333.7亩	2020年7月—2022年8月

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调控升级、假离婚/老人房票、限购漏洞

@老农夫

本人目前限购，手头上有一套彩霞岭的房子，另可用资金300万，老母亲的户口在绍兴老家，把她的户口迁到杭州买房这个方案好不好？或者还是拿着彩霞岭的老房子不动比较好？老家的户口迁出来就不能迁回去了。感谢回复。

楼先生：老家的户口还值钱吗？其实看看是不是农村户口。如果老母亲是农村户口，可能会牵扯到老人家农保等问题，总之把握一个原则吧，迁移户口对老人生活保障没有实质性的影响，那就没关系，如果会有影响，那就要慎重考虑了。

另外到目前为止，父母投靠，户口是可以随子女迁移过来。但最近也有传闻说，政策可能会有变化，接下来杭州调控升级有可能要堵上假离婚、老人房票等限购漏洞。所以在时间上，要把握一下。对于你来说，要不要卖彩霞岭的老房子，是后续的问题，哪怕不卖，300万全款预算，也有不少投资型的选择余地。

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融创城/精装叠墅、大江东核心、杭州世纪

@思密达

层楼每遍文章都看，刚卖了保利江语海学区拼接两套480万，正好可以去摇大江东融创城叠墅，叠墅比较难出手，是否还有投资价值？估计这几年涨幅也就理财息那点。另有杭州世纪128方，这一套投资价值怎么样？

楼先生：这个时候能卖掉户型拼接的房子，真是运气好，恭喜你。不管是融创城的叠墅，还是其他钱塘新区的新盘，都划算的。且不论今后涨幅一定是限价新盘更有动力，至少置换一下，资产的灵活度就出来了。

融创城这样的楼盘，就是我们经常说的「区域头部楼盘」，位于大江东最核心的地段，今后城市资源都会集中在周围。从纯投资角度来说，当然是高层更值得入手，当然叠墅也不是不可以投资，毕竟单价低，总价可控。投资把握这条原则，出错概率就会降低。像融创城这样的叠墅，今后会有很多人想要住的。

至于杭州世纪，一开始其实没有很难买，你想到去买一套，说明眼光不错。融信在这个楼盘上，确实是亏血本，但在亏本的情况下，还是兑现承诺，标准比板块内其它楼盘都要高。从产品本身而言，就已经占了便宜。再说板块，市北还有很大的潜力，不着急用钱，这样的房子多拿两三年也没问题，还有机会。

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钱塘新区/下沙、锦上文澜89方、文海小学

@LynnXie

工作在下沙，2娃，大娃上文海小学，小娃2岁，想锁住学区，最好孩子自己步行上学。但学区范围内都是没电梯的老房子，而且都要400多万，有点犹豫。这个价格都可以买春风金沙了，看来看去其它真的没得选，景冉佳园全是群租，不适合自住，江语海大户型超预算了，请老师给些建议？

楼先生：那种很老很旧的老房子就不要买了吧，尤其没有电梯的老房子，我们一直都不是很推荐。对你来说，不一定就要二手房，现房就有一个很好的选择，就是文海小学一墙之隔的锦上文澜，杭州本地开发商广宇出品的。这个楼盘限价3万，一套89方，还用不到300万就可以了。只不过有学区的限价新盘，会非常难摇。

锦上文澜要是能摇中，应该是最理想不过了。按说，你的大娃已经有上学资格了，应该是不用再为学区发愁吧？这样的话，金沙湖的望金沙、春风金沙，当然也可以，周边什么配置都有了，从自住宜居性来说，金沙湖板块还是钱塘新区的NO.1。

这几个新盘先去摇摇看吧，锦上文澜应该会比较难买，春风金沙、望金沙还是相对容易摇得到的。如果都摇不到，再来考虑二手房。但建议买品质高一点的二手房，哪怕价格贵一点也可以。

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350万内、最错误的投资、短线投资二手房

@fym

预算300-350万，投资保值为主，请教一下：有什么二手房区域可以推荐的，不考虑长期持有。摇号是非无房家庭，一年多没摇到，存在银行里在贬值，所以考虑带学区、地铁的二手房，之前看的三墩北，急于出手的西湖国际城，还有金地自在城，中海紫藤苑应该怎么选择？

楼先生：市面上有大量不需要摇号，或者中签率很高，很容易摇中的新盘，为什么只盯着哪些红盘？当然投资为主，摇红盘没有错，但既然都考虑价格不便宜的二手房了，为什么不选择很容易买得到的新房呢，再怎么说，还在限价，还是普通要比二手房实惠啊。

从投资角度来说，摇不到紫璋台就去投资一套西雅图、西湖国际城；摇不到天空之城就去买一套未名府或华夏四季……那绝对是最错误的投资决策，千万不要一时冲动。换句话说，投资二手房，放到一个较长的长期里，作为资产长时间持有，可能还有机会，你还不打算长期持有，那短线投资二手房几乎不会有任何机会。

有300-350万的预算，打开楼市地图看看就知道：还有大量的新盘可以摇，分布在勾庄、桃源、杭钢、丁桥，完全可以再把握一下啊。把视野拓宽出去，萧山科技城、萧山市北，甚至南部卧城也可以，从两万五六，到三万七八，有的楼盘是没那么难摇的，总也比投资二手房要好吧？

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