环北小商品市场终于要拆了！能拆出一个武林壹号吗？

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末

一纸主城征收计划，让杭州楼市小小地兴奋了下。

但客观地说，与前几年的大范围拆迁相比，这次征收只是“小打小闹”，更不可能造就一大批土豪。

首先，规模很小，主城六区41个项目，仅涉及3418户（含住宅3308户）。

其次，拆除重建、危旧改造的比例不低。不少被征收对象，不仅没有传说中的巨额拆迁款，可能还要承担部分建设费用。

第三，腾空的土地，大多用于修建改造商贸街区、道路、安置房、体育设施等城市公建配套。

所以，类似“新一轮拆迁推动楼市”的论调，完全不用理会。

不过，仔细翻看征收计划表，可以看到：许多市中心的老旧市场，也赫然在列。比如，环北小商品市场、浙金钢材市场，及省工业品市场等。

位置都很核心，像环北小商品市场，就在地铁2号线中河北路站口，直线距武林广场仅约1公里。

对照各单元控规，还可以发现——大多规划了商住用途。

这意味着，未来的杭州老城中心，还会陆续出现一批类似嘉里城、滨江三芒星这样的优质地块。

只要愿意，我们仍有大把机会留在市中心。

备注：各控规单元时有调整，最终以官方最新发布为准

环北小商品市场：

地铁上盖商办，公园绿地+学校

位置：杭州高级中学（贡院校区）对面；交通：地铁2号线中河北路站口

占地面积：28400平方米（约42.6亩）

杭城最著名的老市场之一。

1982年，环北小商品市场开张营业，那时位于武林广场省展览馆北侧，名叫“红太阳市场”。

1997年，迁入凤起路，占地面积2万多平方米，摊位3000多个，经营商户超6000人，商品品种多达一万余种。

随着城市的快速发展，环境陈旧、管理落后的市场，与市中心地段越来越不匹配。

进入21世纪后，就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。

但由于各种原因，搬迁一直未能真正成行。拆迁传了近20年，商场里的店家也都习以为常了。

搬迁后，原地块将用来做什么？

因为地铁规划的推进，2006年杭州发布过一批单元控规。其中，就包括环北小商品市场所在的单元。

当时提出，要搬迁市场，并建设以“丝绸文化”为主题的凤起公共中心：

建设地铁2号线上盖物业，设置一个0.8公顷的绿地广场，底下再建设一个可容纳约500个车位的停车场。

可到了2010年，市场不仅没搬迁，反而完成了一次改造升级。当时，又有政协委员提出另一个方案——市场所在地应该开发为高档商住区。

然后，又模模糊糊过了10余年，直到现在。

根据最新单元控规（潮鸣艮山），地块规划内容，与2006年时的口径基本一致。

从图上可以看到，南北狭长型的地块，离地铁最近的北侧是商业商务用地，南侧是一块教育用地，中间则隔着一片公园绿地。

至于住宅，征收范围内（东至林司后，南至池塘巷、西至青云街、北至凤起路），已是现状老小区。

浙金钢材市场：

文晖又一宗优质宅地

位置：绍兴路与东新路交叉口；交通：直线地铁1/5号线打铁关站不到300米

占地面积：34800平方米（约52.2亩）

杭州主城内最大的现货钢材市场。

1997年建成，活跃在杭州市场23年，承载了一代人的记忆，也造就了不少富人。

但这种占地大、产能低的市场，注定要远离市中心。

2018年，搬迁与区块开发被提上日程。去年12月，确定搬迁时间，今年3月21日彻底实现腾房清零。

目前，地块已移交给下城区国投集团，拟在未来推向土地市场。

以现在视角看，浙金钢材市场的地段很出色。

西侧一路之隔，是野风现代城，及和平广场。沿着绍兴路往西北约600米，就是著名的滨江三芒星地块。

沿着东新路往北约600米，则是中海望庐和嘉里文晖项目。

而且，它还是已知待出让地块中，离武林广场最近的，直线距离仅约2公里。

按目前规划局公布的单元控规，市场所在地块，未来将是一宗商住用地，且以住宅为主。

若按容积率2.5算，总体量8万㎡出头，约为三芒星三分之一。

参照滨江拿地的热度（溢价21.8%），和望庐的低中签率（12.33%），这宗小体量新宅地，必然是争抢的局面。

省工业品市场：

商住地块，北侧要新增一所医院？

位置：东新路与新天地街交叉口；交通：直线地铁3/4号线东新东路站约300米

对于这个市场，老杭州或多或少有些记忆。

1996年开业，2006年迁到东新路728号。2009年，由东新街道西文经合社接手，逐渐成为省内五金、机电、建材、酒店用具等产品的源头市场，大小经营户共650余家。

不少人家里装修或是公司采购，都会想到这个市场。

不过，随着下城区打造全域中央商务区和“武林新城”建设加速发力，市场周边变成了大型综合商业街区或高档住宅小区（新天地、万家星城等）。

对比之下，面貌落后的市场显得格格不入。

2019年底，市场关停项目正式启动。2020年3月底，市场进入腾房阶段。4月29日，顺利实现腾房“清零”。

据2018年底公布的东新单元控规，省工业品市场将打造商住项目。

如图显示，沿东新路一侧，以商业商务功能为主；沿新天地街一侧，则是一块住宅用地，离地铁东新东路站较近。

不过，控规更大的亮点，应该是新天地街北侧的A51地块。

即医院用地，目前现状是浙江元通宝通汽车有限公司，和杭州北隆贸易有限公司。

单从医院数量看，这一带并不少，比如市场南侧就有一个中西医结合医院，香积寺路口有爱德医院，石祥路口有树兰医院。

但唯独，缺少一个公立的市级医院。

如果最终在这块地上落定，对东新三塘来说，无疑是重大利好。

下城、拱墅：市区土地主要供应者

观察主城的多轮征收，不难看出一个特点：

市中心的土地，大多来自老旧市场、厂房，以及学校。

比如，浙金钢材市场和省工业品市场之前，嘉里文晖项目的前身是杭氧杭锅老工业厂房，新天地的前身是杭州重机厂。

厘望NEO1、金麟府，及凤起潮鸣、翡翠海岸、杭州公馆等，皆是如此。

为什么极少来自老小区拆迁？主要是因为众口难调，且成本极高。而老旧工业用房，不少隶属政府，加上外迁功能使然，相对容易得多。

仔细统计下，市似的土地并不少。

比如，同样在东新单元内（德胜路以北、香积寺路以南），还有杭氧北区块内的5宗地块计划出让（2宅3商），总面积达约176.6亩，涵盖住宅、商业、公园、地铁等内容。

拱墅区也有两大重点项目——华丰造纸厂区块和民生药厂地块（杭州公馆对面）。

前者用地高达2200亩，去年已完成控规调整：地铁5号、10号线将贯穿其中，未来将形成花园商务区、文化娱乐区、高档居住区、滨水休闲区等四大功能区。

民生药厂地块，去年也公布了设计草案。

占地总面积约37.7万平方米，将打造成融合品质居住、文创休闲、商业商务、创新创业、社区服务等多元功能于一体的人文、共享、生态示范社区。

但我们还可以发现，大多数的老旧厂房，来自下城和拱墅北部。

这主要是因为，下城和拱墅是杭州的工业重镇。在发展早期，它是经济发展的重要引擎；但经济升级后，反而成了一种“拖累”，容易给人一种城市面貌不佳的印象。

但从另一方面看，它们也让那些具有市中心情结的购房者，有了更多机会。

因为那些代表过去辉煌的老厂房，终将化作一座座高楼。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
中天雅境公寓	20166	板块：临安锦北新城房源：68套户型：89㎡登记方式：存款30万登记日期：8.25-8.27
华侨城芳菲与城	28607-35355	板块：丁兰新城房源：236套户型：97-137㎡登记方式：首套存款60万，二套及全款120万登记日期：8.24-8.26
金宇云水山居	15600-24500	板块：富阳房源：48套户型：153-392㎡登记方式：首套冻结70万，二套120万，一次性180万登记日期：8.25-8.27
临栖云府	30060	板块：临安房源：4套户型：140㎡登记方式：存款80万登记日期：8.25-8.27