单价3万内的TOD住宅，还有什么选择？| 楼先生问答NO.551

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

说到TOD住宅，上半年最火三个：一是杭州壹号院，二是未来天空之城，三是城北万象城的幸福里。

幸福里已经卖完，杭州壹号院只剩下330方的大平层，未来天空之城还有不少存量，下一批要加推中区组团的562套。可想而知，这样的「超级红盘」会多少难摇——就我身边就有不少朋友申请了人才房票正在等候。

到明年，还有不少值得期待的TOD项目：新世界望江综合体项目、新鸿基江河汇综合体项目、龙湖滨康综合体项目、嘉里城综合体。

随着杭州进入「地铁时代」，楼市也拉出了一条正确的买房逻辑：「地铁+购物中心」的组合，基本上错不了。

所以今天帮大家盘点一下3万内的TOD住宅：

曲江新鸥鹏·杭州第三城	东湖新城，临平北	地铁9号线，玉架山站
南区住宅预计9月份首开，建面约89-138㎡，目前价格待定，另外板块内双限宅地限价20800元/㎡。

杭州融创城	钱塘新区，大江东	地铁7号线，北二路站
二区叠排首开，46-53#、 55# 、60#-64# ，总计约130套一线湖景精装叠排，建筑面积约165-220㎡，29300元/㎡（含4500元/㎡）

星创城 | 映月璟园	城北CBD，勾庄	地铁4号线，勾阳路站
一期住宅约22万方，建面约100-135㎡，限价29000元/㎡，含精装3000元/㎡；二期商业约12万方商业、约14万方办公写字楼及五星级酒店（含约200米超高写字楼）

万达·同心湾	富阳高桥	地铁6号线，高桥站102米
预计8月加推北区河景楼王14#、南区零距离万达广场4#、10#，户型89、105、110、118、130m²，整盘限价22000元/m²，3000元装标带地暖。

地铁万科·彩虹天空之城	南部新城，新塘	地铁5号线首站，姑娘桥站
杭州第二座天空之城。目前还没有预售证，预计首开会推出99、109、128㎡三种户型，精装25600元/㎡。

融创·融耀之城	余杭，星桥	地铁3号线，星桥路站
计划8月下旬加推13#、15# 200套，户型89㎡和105㎡，均价24000元/㎡

未来旭辉城	青山湖科技城	地铁16号线，青山科技城站
预计9月上旬加推5#、9#，面积89-96㎡，均价22000元/㎡

绿地柏澜晶舍	青山湖科技城	地铁16号线，八百里站
预计8月底加推叠拼22#、29#，60套，116-202㎡，预计均价26000元/㎡

德信·阅杭	会展新城（空港）	地铁1号线，南阳大道站
预计9月中旬加推9#10#楼，150套，建面约95方，20500元/㎡

绿地潮悦江山城	富阳富阳板块	地铁6号线，桂花西路站
预计2020年10月首开，372套，81-135㎡，整盘限价27000元/㎡

1.

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关键词

250万、融耀之城、彩虹天空之城/25600

@Y3

老师好，余杭区星桥融耀之城想作为投资怎么样？有升值空间吗？我有一张房票，首次想买杭州房子进行投资，总价250万以内，请提供一下建议，谢谢。

楼先生：在星桥一带，融耀之城是具有诱惑力的。它是一个真正的TOD项目，自身带购物中心，又是地铁上盖，融创出品也比较值得信赖，属于板块内的头部楼盘。所以说值不值得投资，当然是值得的。不过跟周边二手房相比，没有倒挂，投资的逻辑就不是短期套利的那种。

再往西面一点也有，可以重点关注明熙府，现房交付时间早，马上准备一把全开出来。如果投资，建议考虑它的高层。另外也可以跨江到萧山南面，有两个楼盘值得推荐，一个是彩虹天空之城，万科第二座车辆段上盖，另一个是融望之城，自带银泰。限价政策之下，它们只能卖25600元/㎡，比西面在售新盘要便宜4000元/㎡。

2.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

300-350万、融耀之城/24000、万科前宸

@唯一的执着

老师你好，本人主要是在城西工作，老婆在下沙，小孩刚出生，首套房自住，预算在300-350万，请问是等城北的万科前宸，还是春语蓝庭或者春和云镜，在或者是融耀之城和滨耀城。请问这几个楼盘哪些最值得摇号？

楼先生：一定要说哪个最值得摇号，还是万科前宸。整个城北CBD在为它的前景背书。可以去看看勾庄一带的宏伟规划，会让你产生这样的感觉：从2.65万的幸福里，到2万9的运河云庄，再到3.05万的万科前宸，尽管价格三级跳，但还是很有冲动下单。

单价是融耀之城最便宜，24000元/㎡带装修，可以买到140方户型，居住舒适度更好。更何况又是地铁又是购物中心，这是一个基本条件都在的刚需盘，挺好的，而且离女方更近些。你也知道，原则上我们都建议把房子买在离女方上班更近一点的地方。

当然不管是春语蓝庭，还是春和云镜，或者临平新城的滨耀城，从自住角度而言，都是值得摇号的楼盘，中签率也都还挺低的。当然价格不算贵，却也谈不上便宜，所以投资的话，都建议长持。

3.

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萧山科技城、仁恒江上湾、高层28800

@谭谭

老师，我想入手萧山科技城的江上湾，高层小面积的，作为投资，您觉得有投资价值吗？我主要看中了它的沿江、地铁，然后以后和滨江、亚运村、钱江世纪城的衔接，还有学区等因素，想听听您的看法？

楼先生：整个萧山科技城正处于如火如荼的建设中，但与一两年前相比，对于杭州人来讲，萧山科技城终于不陌生了，已经进入了慢慢接受与认可的过程。这与城市发展有挺大的关系，从滨江到奥体到亚运村，再过去就是萧山科技城，形成钱塘江南岸的拥江发展路径。所以就逐渐感受到了萧山科技城的存在感和价值感。

江上湾这个楼盘，属于板块内的改善定位，与其它在售或售完楼盘相比，离钱塘江更近，但价格却跟之前一样。要记住，钱塘江很长，只有拥江发展的钱塘江才是有价值的。另外，论品质和对产品的认真态度上，仁恒可以排在很前面，江上湾以后会如何呈现，大致看看前湾国际社区呈现出来的外立面，就有数了。只能这样说：它不一定马上能让你赚到钱，但挺适合拿住一套，与萧山科技城捆绑在一起的。

4.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

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拿住有特点的二手房、跑赢大盘、稳一点

@大森舞林

我有一套钱江世纪城万和国际75方两房，还有一套下沙德信早城87方跃层，两套都在出租，是否有必要卖掉去摇新楼盘，可以卖多少？如果放着继续出租，能跑赢大盘吗？租金还可以。

楼先生：不是很建议折腾。现在普通的新盘，连价格都没有绝对优势，那就没什么可图的。当然，市面上还有一些非常诱人的红盘，买到就是赚到的也有，比如紫璋台、天空之城以及丹枫四季等等，但这些楼盘没有一个是好摇的，连高级人才都会冒出来抢。当然能摇到，值得置换，但是摇不到的概率更大啊。

回过头看看，手上的两套房子还是有特点的，一个是地段在与宇宙中心奥体，另一个是户型有很大的优势，都属于在市场上会关注度的房子。只要是有特点的房子，不一定能跟明星次新房一样，风来了跑得更快，但至少能够与趋势保持一致，这样就够了。更何况，有不错的租金可收，现在还是先稳一点好。

5.

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关键词

青山湖科技城、桃李春风/如山、未来旭辉城

@苞米迷妹儿

临安的桃李春风周边商业配套、医疗配套如何？这种养老型的房源，未来出手的话，增值空间大吗？它的最后一期洋房产品，推荐首次置业的刚需购买吗？谢谢。

楼先生：楼盘本身来说，桃李春风是一个「自带光环」的项目。在市场上，这样的大盘很有号召力。这么多年开发下来，现在已经是非常成熟的社区，整个小镇不仅有漂亮的建筑，还有充满活力的人气。整个桃李春风接近尾声，所以它最后的洋房「如山」就显得更加珍贵了，卖完了这一批洋房就真的成为传奇了。

对于自住来说，只要有这个实力也有需求的话，桃李春风没什么好犹豫的。在居住上，也完全没问题，园区内有自己的商业配套，另外还有一条巴士专线，可以通往地铁站点，青山湖科技城核心区一带会有很多城市资源和配套设施。

有时候，投资和居住舒适度是没办法兼容。在青山科技城一带，桃李春风的价格门槛要比周边楼盘高不少。对于首次置业的刚需而言，考虑今后出手和升值空间，桃李春风还是会有一点无奈。相比之下，同样属于青山湖科技城板块，未来旭辉城这样的tod楼盘，可能更适合你。所以，桃李春风是很值得买的，但把它留给更需要它的人吧。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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