2万3的崇贤+两条地铁，会等于什么？| 楼先生问答NO.548
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
去年崇贤双限地一挂出来，大家都惊呼：2020年崇贤涨3000元/㎡。惊呼之余的潜台词：崇贤还有性价比吗？
崇贤是一个挺特别的板块：距离主城区距离很近，属于绕城内难得的刚需板块，曾经出现过万人摇，但现在却几乎没什么一二手房倒挂，而且作为一个刚需板块，没有被政府关照——没有地铁。
没有一条地铁过来，让崇贤新城「差口气」。
现在的崇贤，其实初具大型居住区的样子：一条贯通整座崇贤新城的崇杭街两侧，密集分布着崭新的商品房，或早年交付的，或今年交付的，以及又一批正建设中的新盘，比如海逸翠廷、光合映、香港绿地崇贤项目、澜仕里。
23000元/㎡的崇贤，还值得买吗？对于刚需自住，毫无疑问，崇贤依然是不错的上车板块：在西侧丽水路和丽水北路贯通之后，与桥西的距离就拉近了；在东侧半山隧道一出来就是秋石高架。
200万的刚需，选择越来越少。而崇贤依然提供了这样的机会。我知道，像海逸翠廷、光合映和澜仕里，都努力做了89方户型——降低了五六平方米的门槛。我一直认为，刚需第一要素不是舒适度，而是总价门槛。
那崇贤还值得投资吗？这个问题的答案就藏在杭州地铁四期规划里：地铁来了，崇贤房价会上3万吗？据了解，一季度四期规划已经上报到市级层面，二季度修改完善后已经报给省级层面。大致猜测：四期规划落地也不是很遥远的事情了。
从《杭州市远期2025年轨道线网汇总表》可以发现，未来杭州还将新增11条轨道线，其中我们发现「崇贤终于应该地铁曙光」，而且一来就是两条：第一条是14号线，站点可能会设在上亿广场；第二条是15号线，沿着崇杭街转拱康路，然后向南一路到萧山临浦。
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首付1000W、杭州壹号院330方、滨江观品
@小丸子
我们现在自住城东一套150方三房，我们和爸妈还各有一张二套房票，宝宝今年刚出生，家里有保小和星洲学区房，一直想买套南星桥大户型改善兼读胜利，但都错过了。现在都感觉越来越难摇。请问首付1000万左右，偏向城市南面或东南面方向的新盘，还有什么推荐的吗？
楼先生：你的总价承价能力很厉害，能够承受1600万左右。这个总价段，盯着第一梯队的选择就好了。往城市南面或东南面的新盘，无非三个选择：一个是望江新城，一个是江河汇板块，还有一个是江南岸沿江一带。相比之下，江河汇板块的能级更高，其次是望江新城，这里有许多很厉害的规划。至于滨江或奥体的新盘，性价比更高。
能选的楼盘有不少，目前在售的楼盘是望江新城的御潮府，就是比较合适的一个选择，也是滨江和融创联合出品的。这个楼盘也不好摇，也是大多数人买不到的房子。接下来，这一带还有滨江融创的未来社区项目，以及新世界的住宅，估计得明年。往东过去就是江河汇，滨江和绿城合作的项目，规划已经出来了，会先上市，明年还有新鸿基的住宅可以买。
至于滨江，也是要等的那种，一个是杭州壹号院还没有80来套330方的住宅，户型非常厉害，另一个是区政府边上的丹枫四季，可以是185方那一批，如果运气好的话，也可以考虑它的顶跃户型。其它的话，就是奥体和亚运村了，像嘉品和观品（博览城地块），都有180方以上的户型，亚运村的话，比如绿城有200方户型。
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未来科技城、中梁沐宸院/34500、长期投资
@随心
我有一张孩子的房票，自住还早，资金500万多点，打算投资一套住宅，长期出租持有。已摇号2月未中，最近看未来科技城二手房，89方400万+，映月台大面积总价要550万了，不知道有没有投资价值？还有像市北三兄弟120方以上也要500万多，值不值得摇？买总价低的又觉得不用货款有些可惜，望老师指点。
楼先生：买未来科技城当然没有问题，但要说买未来科技城的二手房，还是准备用来投资的，可能就得打一个问号。长远看，未来科技城的发展还在升级中，但短期内选择二手房投资，就没什么性价比可言。换句话说，又不着急自住，为什么不去占一下限价红利，毕竟未来科技城的新房跟二手房倒挂有将近10000元/㎡，像未来天空之城、富力中心还有不少房源，此外还有中梁沐宸院、金成未来科技城项目。
至于市北三兄弟也是很诱人的，地段、地铁和价格，每一样都很实在，而且与周边二手房也有明显的价差。只不过对于你来讲，要考虑资金的利用率问题。有条件的话，建议适当承担部分贷款，加一点杠杆。如果总价能够撑上去，其实不如去买奥体、亚运村，这里的城市发展红利更多，比如120方或139方，总价六七百万左右。
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青山湖科技城、限价20500、众安顺源府
@李大厨
我想问一下众安顺源府这个项目怎么样？因为目前也没有出样板房，看不出什么，就想了解一下以后的规划、商业和学区之类。
楼先生：之前银湖科技城板块的住宅大多聚集在九龙大道附近，相比之下，顺源府这个楼盘就靠着320国道，虽然目前这条路到处都在施工，但今后会有地铁、快速路，所以从交通方面来讲，应该是最有优势的。现在银湖板块限价20500元/㎡，听说很多管委会的领导都想买一套。
青山湖科技城会有一个购物中心，现在还正在谈，将来会引入。此外三个地铁站的上盖商业部分已经规划好了，对于顺源府来讲，因为楼盘就位于虎啸杏站和银湖站的中间位置，所以两头都能靠得上。至于学区的话，目前周边有一所受降中心小学和受降中心幼儿园。产业方面，听说网易会来。
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三里亭板块、春月锦庐、老市中心更新
@张涨涨
你好老师，请问绿城春月锦庐自住怎么样？目前看起来感觉位置很尴尬，虽然在市中心位置，但是被老小区和两个高架桥困住了。不知道那个艮山门上盖靠不靠谱？
楼先生：春月锦庐确实是有一些一眼就可以看见的、客观存在的BUG，比如东侧的高架，是有部分购房者很介意，而且东侧沿高架的部分高层有一些噪音干扰是不可避免的。至于被老小区困住这一点，不影响春月锦庐是绿城豪宅的地位，像武林壹号、武林外滩和凤起潮鸣，周边也都是老小区，主要还是老市中心的位置决定的。
换句话说，正因为有一点BUG，绿城对这个楼盘也就更加用心了，希望把失去的市场分数，通过产品设计加回来。所以从室内到室外都请了大师级的设计师，比如在当下产品同质化的情况下，春月锦庐的「窗墙比」又加大了几个百分点，边框是前所未有的轻薄纤细。从产品上看，交付会有不少惊喜的。
至于艮山门上盖靠不靠谱，只能说已经是一个比较明确的规划了，74万㎡的市中心版“天空之城”，是中国首个高铁上盖工程，标高15米，集居住、教育、文体、商业和公园等于一体。像三里亭这样老城区的位置，只要市中心启动更新，那就不会落下这里。毕竟嘉里城来了，三芒星也出让了。
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二手房、中位数、普升89方中间套347W
@岚岚
入手普福板块360万的89方边套二手房，还能升值？还是会成为接盘侠？
楼先生：不能升值。哪怕对自住而言，这个价格也不够便宜。当然每套二手房都有偶然性，但至少看表面上的价格，一点也不诱人。就算是刚需自住，尽量选择中位数买入，尽量不要让自己站在天花板上。如果投资，就更不用说了，买就是接盘侠。给你一个数据大致作为参考，我同事3月初卖了一套普升，89方中间套，装修很好，成交价是347万。
两方面要关注一下：一个是普升是普福板块二手房价格的标杆，如果还不是这个小区，那就更显得贵了。另一个是根据二手房行情，现在只会更有议价空间，即便是边套340万能成交就不错了。3月初的时候，普升边套89方正常价格是350-355万。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络