8月最重要事件：谁先拿到3万5以上预售证？| 楼先生问答NO.545
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
“均价3万5以上的楼盘，确实拿不到预售证。”
“不知道要等到什么时候，目前也没明确告知。”
“可能要等调控新政出来后，才能重新取证吧。”
“不知道杭州会不会出限售了。”
很多人注意到，公认的几个网红盘比如杭源里、养云静舍、丹枫四季.....至今还没上市。最近半个月，杭州新发的30余张预售证里，全是均价3万5以下的刚需、刚改楼盘。
上一次出现3万5以上的预售证还是7月17日。
到底什么时候才会重新批出3万5以上的预售证，确实没有人知道，可能是8月，也可能是9月，甚至有人说年底。据说今年杭州房价指标已经用掉了4.4%。
但不管怎样，接下来哪个楼盘拿到第一张3万5以上的预售证，值得关注。据《层楼》统计，8月49个新盘计划上市，其中均价3万5以上楼盘就有12个，纯新盘星漫里、檀映里、养云静舍、钱塘云庄、杭源里也都报了开盘计划。
“什么时候发证，就什么时候开盘。”
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自住+学区、九龙仓天玺天荟、锦绣公馆
@曹蕾
老师好，工作在古翠路地铁口附近，家有二娃，均不到2岁，想购买自住+学区的住房，葛洲坝龙湖中国府、中冶锦绣公馆、九龙仓天玺天荟，这三个新房楼盘能否帮助排下序？
楼先生：这三个新盘都有学区可以期待，地理位置都是很市中心的位置，本质上也没有太大差别。如果一定要比较，中冶锦绣公馆占现房优势，买了马上就可以交付。中冶这家开发商，虽然杭州人比较陌生，但至少现房品质怎么样，大家也都看得见。从目前呈现的状态看，还是挺好的。按照就近原则，理论上来讲，锦绣公馆不会划进翠苑小学，其它的学校都不错。
葛洲坝和龙湖合作的中国府，目前只知道今年底左右会上市。至于价格，大概率介于申花和文教之间，具体产品怎么样，只能先等等再说了。具体来说说九龙仓天玺和天荟，今年以来，整个申花中签率都变低了，大家也慢慢都接受了5万4的限价。九龙仓天玺天荟是一个比较有争议的选择，一方面在立面和标准上有一点点遗憾，但另一方面却有很强烈的大盘优势，地铁是最近的，育才登云路小学就在马路对面。
有一个市场看法是值得讨论一下：从产品上看，九龙仓可能不如古翠隐秀、首开杭州金茂府和锦绣公馆，但到二手房市场之后，天荟和天玺凭借学区上的优势，很有机会占上风。在二手房市场里会有更大的话语权。所以排序的话，锦绣公馆第一，九龙仓第二，然后中国府就先等着。如果着急，买九龙仓也不会错的。
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工作滨江区、刚需/首付110W、萧山市北
@瞪着双眼
你好老师，我刚毕业来杭州，对这边不太熟，想买一个首付110W左右的刚需盘，我和老公工作都在滨江。应该买新房还是二手？感觉新房要等好久，一直租房住不划算。您有什么建议吗？
楼先生：二手房当然可以考虑，有些板块有些明星次新房确实不便宜，但还是有大量板块的二手房，其实价格还是比较稳定，与现在新房相比，早期一些的二手房偷面积多，户型上有优势。这样那样算下来，二手房还是能够考虑的。在滨江一带工作，还是建议往萧山市北一带，应该能买到适合的小户型。
当然在萧山市北板块，如果单从价格看，还是新房更有优势，毕竟限价37500元/㎡，这个价格是可以买到保利、融信、绿城和滨江这样的开发商的新盘，像展望、云上府和桂语听澜、翠语华庭，可以一直摇下去。
我的建议是，先去试几次新房的摇号，不摇一下可能也不会甘心。另外，结合摇号新政，无房家庭的话，摇中概率在提高，如果你们是无房家庭，那就不妨一试。如果还是摇不到或也没耐心摇了，再来关注附近的二手房。今年下半年政府还是比较明确的：让市场降温下来。
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申花/豪宅区、荣安申花项目、限价45000
@ZCM
我们现在住阳光郡近140方，四房，由于小孩摇中了民办小学，想换房换到申花，离学校近点。但现在申花太贵，只能换个小三房。您也在猜14号线会经过祥符周边，我是等等换还是现在换好？申花一带有什么楼盘选择？希望听听老师的意见。
楼先生：祥符板块接下来也有规划，也会有发展，比如「祥符里」对提升板块界面有很大的作用。但与申花相比，从祥符换到申花，肯定不吃亏。申花新房限价5万4，二手房站上7万，还是因为高端改善逐渐认可了申花「新晋豪宅区」的定位。
只要你们能够接受四房变三房，但居住的地段位置更好，可享受的城市配套也更丰富，那申花是不错的选择。申花是拱墅区发展的区域，接下来也还有不少宅地等着出让，整个市场的热度就能够持续下去。至于地铁四期规划，确实有这样的方案，但什么时候落实还遥远着呢。对于你们来说，可以重点关注荣安申花项目，限价4万5，就在蓝孔雀板块，华师大附小是最大的卖点。
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350万、联发北秀观云、拱墅区/桃源板块
@梅仁兴
楼先生，一直关注你的文章，比较信任你。请问你认为联发的北秀观云是否值得去摇？还有其他推荐吗？我是自住，300多万的预算。
楼先生：其实联发的溪语宸庐更值得摇，它是现房销售，但一时半会可能开不出来。退而求其次，从自住角度，北秀观云还是值得考虑，无非是期房，需要等待交付。总的来说，桃源板块是比较齐备的区域，地铁站点比较密集，产业也陆续落地，地铁上盖也规划好了，教育资源延续拱墅区的优势，附近有福山外国语小学，据说还会有一所48班的卖鱼桥小学。
北秀观云限价34000元/㎡，价格不高，可以跟融创的臻蓝府对比一下，这个价格基本说明这几年桃源的限价没有上涨。从投资角度，不是第一梯队的选择，但有这样的自住需求，桃源是一个不错的选择，而且可以看得见，今后发展会越来越好。其它的选择也还有，像滨江出品的春语蓝庭是一个选择，往华丰板块，还有蓝绿双城的春和云镜。
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南部卧城、融望之城/25600、映月璟园
@换名字的Beebo
刚需首套，一直在摇红盘，可是一直没摇到，确实很无奈，目前想请问下：融创融望之城和龙湖融信天琅，这两个盘，哪个更具可摇性，未来发展哪边更合适些，如不考虑工作原因，是否还有更合适的盘可以摇？对了，家人住九莲新村，之后九莲新村门口有10号线，所以考虑离家稍微近一些的话，是否还有更合适的刚需盘？
楼先生：在萧山本地人的传统观念里，一定是天琅更好。理论上讲，这里就是萧山的城区，萧山的城市资源都集中在这一带，比如周边有万象汇、大润发，本身而言，还是一个比较纯正的地铁盘，地铁5号线就在家门口，所以挺适合萧山本地人自住的。
但融望之城的诱惑力也很大，除了融创出品，自带银泰，甩出25600元/㎡还是很震撼市场的，要比周边新盘便宜4000元/㎡。从价格逻辑来讲，还是选融望之城，买了不会吃亏。我们观察下来，杭州老城区最大特点就是变化小、发展慢，政府不太肯投入，这就没办法，房价波动相对没意外，与之相反的，就是政府为了卖地而有意发展的新的居住区域，
如果不考虑工作原因，其实可以关注城北CBD，也就是勾庄一带，接下来的发展会有比较大的惊喜。换句话，勾庄就是政府愿意砸钱的地方，强势引入万象城，两条地铁交汇，还有超高层也愿意放带这里。你可以留意一下万科的前宸、星创的映月璟园。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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