三芒星之暗面：文晖“猥琐发育”的这十年

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

出道即巅峰，这是对文晖板块最好的概括。

你可以说是这是褒扬，却也是一种落寞。20年前，奥体和未来科技城还是“不毛之地”，申花还叫北大桥，而文晖已是公认的“准武林”。

20年后，文晖不仅房价远落后于南星桥，甚至连申花的限价都达不到。

板块内值得一提的现成商业配套，还是20年前的和平广场。“冻龄”对女人是一种最大的赞美，对一个街区却像是诅咒。

如今，携滨江百亿“三芒星”地王光环，重磅回归公众视野的文晖，能否迎回曾经的荣光？

PART 1

7月最后一天，全城聚焦文晖“三芒星”出让。

若以十年前的眼光看，这地段简直绝了。直线距杭州老的CBD武林广场，只有2.5公里左右。

东南侧紧挨着和平广场，沿长岳街向东不到500米，就是已开通的地铁5号线杭氧站，及未来的嘉里城和城市之星旅游综合体。

约30万㎡的建筑体量，住宅占比达9成，也是近年难得的大规模宅地。

当滨江集团以总价107.38亿元竞得它时，不仅刷新今年土地总价纪录（历史第三），也引发了一波回忆杀。

是的，它正在激起周边老杭州人的改善欲望。比如，绍兴路对面的现代雅苑业主陈先生。

早在2005年，陈先生就住进了这个小区的90㎡。这在当时，绝对是身份的体现，小区西侧坐拥上塘河500余米市政生态公园，对岸则是浙江工业大学朝晖校区。

若再算上后来的现代名苑和现代景苑，就是总体量高达约65万㎡的经典商品房——野风现代城。

“当时选择这里，就是看重离武林近，生活便捷。”可十几年住下来，陈先生最大的感受是：绍兴路一带还是当年的老样子，几乎没什么变化。

“最大的变化，就是多了一个和平广场和联华超市。但想要逛街或看电影，只能往外跑。”

最让陈先生无法忍受的是，这里的房价，早被诸多新秀甩在身后。

以现代雅苑为例，2001年开盘，当时单价4000-5000元/㎡；现在呢，7月底一套147㎡大户型，网签价仅3万8。即便近半年最高成交价，也不过4万8（约120㎡）。

可看看2007年才起步的申花和滨江，距武林广场有6—11公里，房价却已从7000元，涨到了现在的6-8万（二手房）。

当年的豪宅，已然没有一丝光环。但有着强烈市中心情结的陈先生，却始终不愿离开。

“三芒星地块开始整治的时候，我就盯着了。到时一定会去摇，即使摇不中，也会优先考虑周边的次新房。”陈先生说。

PART 2

从自豪到失落，又何止一个陈先生。

因为自带武林光环，2000年前后朝晖文晖一带出现的大批商品房，几乎都是当时杭州城里的“一线豪宅”。

以朝晖路为例，与武林广场就隔一条运河，路两边基本都是商品房：中山花园、深蓝广场、中北花园、施家花园、绿洲花园、金都华庭、星都嘉苑……

文晖路、绍兴路、东新路，及潮王路上，则分布着平凡里公寓、紫庭花园、野风现代城，和东方豪园。

不仅很少“老破小”，有些还是开创居住潮流的品牌豪宅。

像金都华庭，当时就已拥有人车分流、会所等先进设计，还有自带泳池、假山瀑布的中心花园；东方豪园则配备了中央空调，以及可视门禁系统，像极了当年TVB里的香港豪宅。

最牛的是深蓝广场，2004年开盘时，住宅精装单价高达2万，业主非富即贵，号称“杭州第一豪宅”。

这批高档商品房交付后，一度成为城中最令人羡慕的居所。但慢慢的，所有感觉都不见了。

日渐枯竭的土地出让、一鸽再鸽的“城市之星”、有心无力的物业管理，以及永远扶不起的末流学区，让这批曾风光无限的市中心豪宅，落寞不已。

即便是老杭州人的下一代，也不待见它们。

比如，杭州最早的一批手机老板邬先生，1999年以单价5600元购入了东方豪园一套顶层（当时朝晖小区房价1000元左右）。

住进去时幸福极了，但2004年后，小区里多出了一批开公司的人，每天进进出出，加上管理越来越差。曾经的豪宅，越来越像是一幢写字楼。

以至于后来邬先生提出重新装修后给女儿做婚房，竟然被女儿一口拒绝。

若从房价指数看，更是大跌眼镜。成交价基本维持在4-5万左右，只能与之江、市北西、城东新城的二手房，勉强打个平手。

再加上东新文晖一带略显破旧的城市面貌，有人甚至喊出：永远不要买下城区。

PART 3

从表面上看，它们的失落，是因为硬件陈旧了、物业太差，或者设计理念落后于时代。

进一步剖析，还有城市多中心格局的影响。

十几年前，武林一带是杭州绝对的中心。住得离杭州大厦越近，就越是身份的象征。

但现在，万象城、大悦城、天街……哪个不是网红综合体；奥体、未来科技城、云谷……哪个不是超级概念。

更关键的是，每年人口净流入持续增长的杭州，购房主力早就从老杭州人，变成了年轻人。他们可没有所谓的武林情结，最关心就是价格、地铁和配套等因素。

但在我看来，文晖衰落的最根本原因，还是物理空间被牢牢限制了，既缺大型配套，新宅地出让也很少，更没有激动人心的大规划。

就像一支没有任何炒作题材的股票，即便身在牛市，也可能溅不起一片浪花。

但现在，一切似乎有了坚冰融化的迹象。

嘉里城已确定入驻，虽然零售只有2万㎡，好歹设计看起来很潮流。除了地铁5号线，盛传中的地铁四期15号线，也可能沿绍兴路设站，跻身双地铁板块。

“三芒星”之前，已有嘉里文晖项目，和在售的中海望庐。再往前，还有已交付的新都会1958、熙华府和乐府。

按规划，约70万㎡的艺术综合体——城市之星，将以老工业厂房为基础，打造以博物馆集群为核心的国际旅游综合体。虽然鸽了这么多年，但万一接下来就启动了呢……

沿东新路往东北一路去，大拆已全面展开，大建应该也不远了。毕竟那么多地要卖，概念炒作少不了。

比如，德胜路以北的东新单元，就有杭氧北区块内的5宗地块计划出让（2宅3商），总面积176.6亩，涵盖住宅、商业、公园、地铁等内容。

地块南接城市之星、北连新天地，将串联起下城区南北两大重要功能区。

因为商业体量占比较大，说不定还会等来一个大彩蛋——继嘉里城后，再迎来一家大型品牌综合体？

PART 4

从限价看，4.82万的望庐（高层）和5.17万的三芒星，还是低于申花、南星、望江等地，似乎承认了“低人一等”。

但“店多隆市”效应之下，还是很有希望重新翻红。

我仔细盘点了下，武林广场东北方向，一直到石祥路以南，包括东新、文晖、三里亭在内的区域，仅目前在售和将售住宅项目，就高达9个。

比如，还有在售的香栖天第，及绿城春月锦庐、绿城春来枫华、阳光城檀映里、九龙仓天御、中冶锦绣华府等纯新盘。

新盘轮番上市，持续的高关注度、高人气，正在带领市场由量变到质变。

今年6月，中海望庐首开108套房源，高层精装均价48200元/㎡、洋房均价54800元/㎡，最终中签率低至12.33%。

周边次新房，成交量虽不大，价格却不低。像新都会1958，实际成交价5万5-6万，个别甚至超过6万。新交付的熙华府，挂价更是普遍超过6万。

足可见，回归市中心、并愿意支付高价的居住需求，并不在少数。

而三芒星地块，作为杭州土拍史上前三的“百亿级地王”，加上滨江操盘，即便不如信达中心（商业地铁复合度），其蕴藏的能量和带动作用，也是惊人的。

我问了一圈身边人，除了老杭州人，许多新杭州人对三芒星也相当认可。

毕竟，直线距武林广场约3.5公里的杭源里，都已是“抢破头”的局面。距离更近、体量更大，同样有地铁预期的三芒星，没道理不受追捧。

未来的文晖，会达到一个什么高度？

重回20年前的巅峰时刻可能是奢望，但从房价层面看，文晖头部楼盘的价格，应该会与申花不相上下。

但对比申花的住宅品质，文晖就很难超越了。

近年申花开发的楼盘，拿地时间普遍较早、地价相对较低，加之板块限价又有一定上浮，开发商有比较大的品质营造空间。

也因此，申花出现了一批，如沁园、首开杭州金茂府和古翠隐秀这样的杭州一流品质住宅。

但文晖（包括东新）就不同了，不是高地价现房项目，就是双限地，房企丧失了“品质创造溢价”的动力，品质上很难带来惊喜和突破，更可能是中规中矩。

但无论如何，全面焕新下的文晖，还是值得一摇的。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
融创·森与海	13000	板块：滨萧南房源：毛坯小高层120套户型：88-124㎡登记方式：首套验资30万，其他为60万登记日期：8.9-8.11
24000	板块：滨萧南房源：毛坯排屋8套户型：247、282、425㎡登记方式：首套验资100万，其他为200万登记日期：8.9-8.11
招商越秀公园1872	42309	板块：艮北房源：精装小高层78套户型：114-117㎡登记方式：首套冻资150万，其他为300万登记日期：8.9-8.11
北樾府	26100	板块：临安房源：毛坯高层160套户型：68-72㎡登记方式：验资50万登记日期：8.9-8.11
融创·融望之城	25600	板块：萧山南卧房源：精装高层190套户型：99-117㎡登记方式：无房无贷冻资65万，二套为130万，一次性为210万登记日期：8.7-8.9
竹悦山水轩	11580	板块：临安潜川镇房源：毛坯小高层50套户型：79㎡登记方式：首套冻资30万，其他为50万登记日期：8.7-8.9