屏息等待：楼市「1号台风」| 楼先生问答NO.546

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末

第4号台风已过杭州。杭州果然是福地。购房群的粉丝说：台风正面袭击杭州次数很少，也没有地震。有粉丝印象中最深刻的台风正面袭击杭州还是1988年夏天那次（有待考证，但这不重要）。

但是杭州楼市的「1号台风」却在酝酿之中，或许影响深远。最近杭州楼市属于「事出反常必有妖」节奏，听说3万5以上预售证不发，与5%的红线有关。至于接下来如何落地，如何破局，我们只能默默等待。

我注意到一个细节：

6月24日，有网友建议杭州个人限售3-5年，当时官方回应是：在国家因城施策的主基调下，目前杭州的房地产调控政策适应杭州市场，从保持房地产市场健康平稳运行角度来说，限售政策并不适合杭州。

7月29日，又有网友提出希望杭州跟深圳、东莞一样进一步收紧调控，增加限售、限购等政策。这次官方回应是：会在下一步出台有关政策时适时予以考虑。

我们先耐心等一等吧，但不管怎么样，都希望杭州房地产市场「健康平稳运行」，慢慢地买房，慢慢地生活。

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550万、荣安申花项目/4万5、投资小户型

@小胖

老师，我是无房单身，本来计划买一套距离西湖边步行20分钟的老破小，55-65方，预算300-350万，但看了一轮二手房都没看中喜欢的，准备去摇新房，预算500-580万，因为是自住+投资小户型更好，有主城区情节。范围下城区、拱墅、江干，有什么楼盘推荐？杭源里、檀映里、春月锦庐是否值得摇？

楼先生：从产品来看，你挑的这几个楼盘都挺好。尤其像杭源里、春月锦庐，都是在产品上花了不少心思的。此外，跟西湖边的老破小相比，肯定是这些新盘更有发展前景，这一点毫无疑问。住在西湖边固然非常美好，但一般来说，还是呆在家里的时间更多吧。

既然有不错的承价能力，那就果断放弃老破小吧。五六百万的预算，在主城区范围内有很多很好的选择，你关注的这三个楼盘，都可以留意。如果按顺序摇号的话，那应该是：杭源里最难买，大关的地段、配套和学区都更占优势，然后是春月锦庐、檀映里。

其它的推荐，像锦绣华府也可以关注，最大的优势是现房。还有中海望庐，家门口就有地铁，位于更靠市中心的文晖板块。或者在汽车北站，也就是蓝孔雀附近的荣安项目，限价4万5，最大的期待是华师大附小。

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香港绿地崇贤项目、翡翠半岛、海逸翠庭

@余建芬

崇贤的次新房，税费、中介费都算上，单价近2.8万，主要是刚需，离单位近，是否值得买？还是去摇建发的紫樟台，估计很难摇中。

楼先生：不值得。这个折算下来的单价，如果能买到翡翠半岛的洋房，那是可以抓紧入手。相对在崇贤一带，荣安的翡翠半岛是品质比较好，尤其它的洋房，装修标准也高得多。其它的楼盘，高层差不多就是两万三四，如果超过2万5，就没什么必要了。所以二手房再好好挑一挑。

与紫璋台相比，不管从价格、板块还是学区或其他城市资源，崇贤当然不能相比了。但不是很建议你挤上去摇号，一个是中签率会非常低，摇号人数有可能再创新高，另一个是听说这个楼盘今年都不一定会开盘。

既然崇贤是适合的，那就还是在这里选择吧。崇贤板块是一个没什么倒挂的板块，如果挑不到合适的二手房，新房也是相对容易买到的。目前在售就有光合映，接下来还有香港绿地的项目，更靠主城区，业态也更丰富，此外还有海逸翠廷、澜仕里。

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抵押贷禁入楼市、抽贷风险、萧山市北西

@高迪

城东新城130方（在租）和滨江90方（自住）各一套，都没有贷款，现在看萧山市北西的新盘，家里人想把其中一套房子抵押给银行贷款付首付款，然后两套房子租金给银行付利息，这样可行吗？还是卖掉一套，再去买萧山市北西，还有市北西刚交付的楼盘 400万左右，可以考虑吗？还是摇新房更划算？

楼先生：原则上，用房子抵押贷款的钱，是禁止流入房地产的。一旦被查出来，银行就会马上抽贷。这一点务必要重视，我们也不建议大家都这样做。当然，现在银行账户上躺着一大堆钱，也急着想借出去，而且利息还很低，做下来甚至比房贷还要便宜。所以很多人就「上有政策、下有对策」。

如果你无法承担抽贷风险，那就选择置换。如果认为自己可以操作，而且在还有购房资格的情况，当然可以加点杠杆再买一套。至于新房还是二手房，像你这样的情况，一个是应该不很着急自住吧，建议还是摇新房比较好，限价37500元/㎡；另一个是萧山市北好的次新房，价格挺贵的，差的你也看不上，更没什么意义入手。

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首开金茂府、科技叠墅、顶跃7万3含车位

@Lin先生

你好，请问首开杭州金茂府叠墅二手能入手吗？

楼先生：喜欢城西的人，可以买一套首开杭州金茂府的叠墅，而且还是杭州唯一有科技系统的精装叠墅。在这样的地段上，产品的稀缺性是有目共睹的。从金茂对科技系统的投入成本来看，双限之下，连金茂府都不会再有了，更何况是科技系统的精装叠墅了。至于能不能入手，关键就看价格，或者说看你能接受多少总价了。

有两个数据可以作为你的参考：一个是首开杭州金茂府成交过一套顶跃，单价7万3带一个车位；另一个是滨江金茂府成交过一套不带科技系统的精装叠墅，卖家净到手价10万多一点点。叠墅产品本身就不是市场非常主流，每一套价格都会差异很大，没有很明确的标准，所以成交价格具有偶然性，不是很能用理性分析的。

总之要看是哪一套拿出来卖，采光、面宽、花园或露台多大，是上中下叠，以及是不是边套，最关键还是价格能否接受，如果是自住，总价也是可以接受范围，当然可以入。

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纯投资/3成首付/普通家庭、首付200万

@汪梓杰

层楼老师，我是你三年的粉丝了。请问一下，目前纯投资，3成首付，不是无房家庭，200万首付，是多看看丹枫四季、君品、嘉品、养云静舍这样楼盘的小户型，还是跟无房家庭去挤2.8-3.4万的红盘？

楼先生：都挺合适的，就是要摇得到。你列举的两个选择并不需要「非此即彼」，应该就丹枫四季超出你的预算了，因为最小面积是145方，按单价49200元/㎡算，要700万。其它的就都去摇，开一个摇一个就好了。

单价3万5以内的楼盘，要向无房家庭倾斜50%房源，相对来讲，普通家庭或单身就更难摇了，但拼运气这种事，也很难讲，说不定就是天选之子，所以没有必要彻底放弃。至于单价3万5以上的楼盘，像你列举的这些楼盘，虽然不用倾斜50%房源，但也不见得就好摇。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
融旺水岸华府	11000	板块：临安於潜镇房源：毛坯高层45套户型：96-184㎡登记方式：验资10万登记日期：8.4-8.6
万达悦享同心湾	23200	板块：富阳房源：精装高层132套户型：105-118㎡登记日期：8.4-8.6
金茂万科新都会	21000	板块：富阳房源：精装高层100套户型：95-115㎡登记方式：首套验资60万，其他120-180万登记日期：8.4-8.6
越秀星悦城	22788	板块：临安房源：毛坯高层132套户型：95㎡登记方式：验资50万登记日期：8.4-8.6
世茂国风大境	35701	板块：青山湖房源：毛坯合院49套户型：117-211㎡登记方式：验资200万登记日期：8.3-8.5
众安西溪未来里	22800	板块：闲林房源：毛坯40套户型：89-113㎡登记方式：首套冻资60万，其他100万登记日期：8.3-8.5
天都城上塘源著	21000	板块：余杭区星桥房源：毛坯高层216套户型：89-147㎡登记方式：首套验资50万，二套及全款100万登记日期：8.3-8.5
宋都弘阳·济宸府	16300	板块：富阳房源：毛坯高层81套户型：98-105㎡登记方式：验资50万登记日期：8.3-8.5