那个很厉害的「云城」有什么房子可买？| 楼先生问答NO.547

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

杭州官宣：杭州要建一座云城。

8月4日正式挂牌，成立杭州云城建设管理指挥部。站在楼市的角度而言，云城是什么，不重要。只要知道它很厉害，然后知道一下它的区域范围，有利于抓住风口买房。

根据规划，杭州云城东至绕城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、北至杭长高速。

我试着用楼盘标注一下范围：未来天空之城挨着余杭塘河的南面，万科大溪谷紧贴着杭长高速的北面，建发紫璋台在云城的东面，然后在云城的西南角有两个楼盘，一个是南湖明月，一个是中梁沐宸院。

我们再来看看板块跟云城的关系——正北面是良渚，西北角是瓶窑，东面上段挨着三墩北，东面下段是蒋村，南面是沿着余杭塘路的未来科技城1.0核心区域，西南角是南湖板块，至于正西面，一片空白，还未命名。

云城一出世，未来科技城1.0原本就非常难摇的楼盘，肯定要难买了。而良渚、三墩北、南湖又上了一个台阶。估计接下来瓶窑也要起来了。

有人会说：不过瘾，要买云城范围之内的房子。

目前云城区域内还没开发项目，但很快就会有：一个是西站站城综合体，招标要求跟亚运村、江河汇一样。一个是仓前车辆段TOD，还有一个是西站动车所TOD。

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千万级、艮北新城/叠墅、金科碧翠碧蓝湾

@莎莎

层楼老师好，我们想置换，目前看中金科博翠碧蓝湾的叠墅，想了解下金科这家开发商怎么样？值得买吗？另外求帮忙推荐下杭州1000万内的大平层，谢谢。

楼先生：有这个预算也有这么需求，博翠碧蓝湾的叠墅其实也没什么好犹豫的，买就可以了。在杭州，虽然金科还没有拿出交付楼盘，原则上都有待观察。但从金科对待在杭州三个新盘的态度上，还是值得肯定的。业内对金科的感觉，这还是一家比较注重口碑，也比较务实的开发商。

毕竟不是所有开发商在限价之下，还愿意增加成本投入的。金科为了在杭州打造标杆项目，博翠碧蓝湾就增加了很大一笔投入。至于博翠碧蓝湾这个楼盘本身，除了地铁远了点之外，其它没什么问题。尤其它的叠墅产品，现在就已经有一定的稀缺性，几年后等整个钱江新城二期都发展起来，这个位置的低密产品会更难得。

至于1000万内的预算，住宅新盘的话，地段上可以更厉害些，建议重点选择望江新城、江河汇这两个区域，限价7万，不能算什么大平层，140方左右只能是普通改善。真的希望住上大平层，可以摇一摇滨江奥体或者亚运村，可以买到200方左右。

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青山湖科技城、无价格倒挂、未来旭辉城

@小团子

首付40-50万左右，临安的哪些楼盘值得推荐投资和自住？是程序猿，好在附近找工作。

楼先生：地铁16号线开通之后，给临安市场尤其青山湖科技城关注度，新盘一改流摇局面，出现了多个摇号楼盘，土拍市场上也从「一轮游」变成了拍到溢价，甚至出现自持。但不管怎么说，从投资角度看，还是要慎重一些，必须要看到临安的一二手房没有倒挂，甚至一手房比二手房要贵。所以我们反复提醒：临安可以买，但要回归长线投资，看的是将来。

另外，在临安购房，需要抓住几个关键点：青山湖科技城+地铁+购物中心。如果是投资，尽量把握这个大方向。所以在16个在售待售新盘中，未来旭辉城可以排在第一名，均价2万2，首付60万不到一点。其它选择，还有绿城亚洲公园、湖光山社、缦云府，也可以考虑。

在这个板块里，投资可以关注新房，但自住的话，就不一定了。比如越秀星悦城这个次新小区，目前挂着一千套二手房在卖，成交价大概在1万7左右，加上税费，还是比新房便宜。而且对于自住而言，可以马上装修住进去。

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500W、城东新城VS笕桥、合景揽月臻翠府

@Mr.Wu

老师你好，请问城东新城可以上车吗？大部分人都在吐槽价格高没有配套，连个好学校都没有，但是我又不是很想摇号，预算在500万左右，请问东莱府、悦风华还有归锦府，哪一个好？或者选择其他板块？

楼先生：喜欢就买，没什么好纠结的。在城东扎堆的楼盘和板块的选择中，城东新城还是比其它板块要高出1个或N个能级。再怎么样，这里是杭州最重要的交通枢纽。尽管不少人认为限价46500元/㎡，没什么性价比可言，但其实不管你买不买，接下来待出的宅地也屈指可数了。可能某个阶段，想买也买不到。至于这三个楼盘的比较，没多大本质差别，限价标准也是一样的，看你自己的偏好吧。

当然跟周边相邻的板块相比，从价格上来讲，确实艮北和笕桥的4万出头更有吸引力。艮北作为一个大型居住区，已经渐渐成形，加上以后还有钱江新城二期的利好。只不过这一批新盘也慢慢接近尾声了，目前可关注中南棠玥湾。至于笕桥，反而今年选择会有很多，金隅的森临澜府、合景的揽月臻翠府、甘肃建投的玲珑府，还有绿城的春来晓园，这些限价都是40800元/㎡。其中揽月臻翠府离地铁最近。

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武林向北延伸、东新板块、香栖天第/45000

@熊熊C小姐

香栖天第位置还算在市中心，但周边目前待开发，离地铁不近，架空高铁就在小区东侧100米左右，自住合适吗？刚需小户型确实太少了，主城区这样的户型更少。报名人数不多，应该有机会选房，还在犹豫要不要下手，想听听您的意见？

楼先生：东新板块吃亏在周边界面有点差，要说它的地理位置，是属于相当市中心的位置。你想想看，这样足够城区的位置，以后差不到哪里去。更何况，我们看到，武林以北这一带，从文晖、三塘、三里亭到东新，已经慢慢进入城市更新阶段，将来要作为武林板块向北的延伸。

从楼盘本身来说，单价4万5的选择中，香栖天第的配置还是挺高的，一楼也做了架空层，以后做成泛会所，有点像融创的归心空间。商业配套的话，北面有新天地、中大银泰，南面会有嘉里城。地铁不算很近吧，大概1公里左右，若是天气凉快可以步行，夏天就只能骑个单车。

当然东边的铁路会有噪音，如果不买最东边的楼栋，几乎就不会有干扰。此外，它的价格有一定优势，毕竟北面限价也要比它贵。香栖天第这样的楼盘，不是投资的首选对象，但自住是没问题的。

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600W内、未来科技城、中梁沐宸院/34500

@光代集