这两个楼盘，最好今年就别开了 | 楼先生问答NO.549
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这半个多月，杭州楼市静得出奇！
当然是有意而为之的结果。杭州作为进京开会的10个城市之一，下一步要做的是「如何让自己不上头条」，接下来一段时间，杭州还想再静静。
对于开发商来说，已经习惯了闹哄哄的市场，突然停下来，还真的有点不适应，或者说有点「小恐慌」。“别到时市场彻底冷了，那就完蛋了。”
事实上，7月2日摇号打上补丁之后，相比“疫情景气”的上半年，热度还是有所下降的，尤其3万5以下的楼盘必须倾斜50%房源给无房家庭，让一部分投资需求退出了竞争。
有数据统计显示，8成以上的楼盘在摇号补丁之后，登记量下降了超15%，有的摇号楼盘直接摇不起来了，甚至有些楼盘登记量下降40%以上。具体就不点名了，大家可以关注一下前后的登记量。
当然绝对红盘，投资客再难也要上，所以接下来杭州政府要做的是，让红盘对撼，最好一把甩出四五个红盘，让分流来得更猛烈吧！像未来天空之城、万科前宸、运河云庄、春来晓园、明熙府、养云静舍、滨耀城......有可能会同一批次拿到预售证。
杭州调控是否还需再升级？
什么限售、契税免征2改5、社保2改3等政策，早准备好了。但对不起，我不知道，相关部门也不知道要不要出。只有等到「迫不得已」必须出的时候，才知道。
注意这个词「迫不得己」。什么情景会迫不得己呢？恐怕是再来一次万人摇。对于严防万人摇的杭州楼市，紫璋台和西溪公馆最让人头痛，最好今年就别开了。
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250-300万、南部卧城2.56-2.98W、崇贤
@秀丽
老师，我想自住（起码也得10多年后）兼投资，250-300万左右的新盘，哪里值得买？谢谢。
楼先生：这个预算可以选择的方向还挺多的。如果考虑萧山一带，南部卧城就是一个很好的选择方向。融望之城、九章赋都有不错的产品，总价也都符合。像融望之城属于新塘街道，限价就更厉害一些，只给25600元/㎡的均价，性价比一下子就冒出来了。同样的限价，滨旭辉也是属于新塘街道，这是滨江和旭辉一起出品的楼盘，喜欢滨江房子的可以不要错过。
总之整个南部卧城，接下来限价还是在25600-29800元/㎡之间，今年会上市的纯新盘，还有彩虹天空之城、朝闻花城、樟宜翠湾也都可以关注，像彩虹天空之城，是杭州第三个、也是万科第二个车辆段TOD项目，像樟宜翠湾，很明显万科会打造新加坡的风格，我粗粗看了一下，有点古翠隐秀的味道。
还有一个方案就是往城北方向去挑，比如城北CBD，有万科前宸、映月璟园，限价3万出头，总价也都很适合。不过勾庄一带的新房不会特别好买。如果这些都买不到，还可以到崇贤一带，地铁四期规划出来，崇贤会有两条地铁，整个板块就活跃起来了，价值感会大大提升。最主要选择余地很大，有五六个新盘可以买，2万3的限价也相对好买。
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500W/老人买房、金沙湖、绿城春风金沙
@木木酱
为家里老人置换改善住宅，我们住在九堡沿江，希望能离我们近一点，以及公共交通方便一些，便于走动。总预算500万内，自住也考虑性价比和价值前景。想问下是选择艮北还是选择金沙湖的新盘？还是再等等鸽子王钱塘云庄？
楼先生：从距离上来说，钱塘云庄是最合适的。但这个楼盘限价太厉害了，开发商不仅一点利润都没有，而且还会亏很多钱。所以至今不知道什么时候会开盘。现在开发商也很头痛，当时拿地的时候，对售价预期比较高，如果限价一点都不放，估计开发商自己都要作新一轮的评估。我们先等等看情况了。
其实综合来看，金沙湖是一个理想的选择，这里有很好的居住环境，各种配套都有，地铁、购物中心和医院等都在附近。目前来讲，整体居住氛围要比九堡、艮北，甚至比城东新城都要好，今后老人住在这里会很舒服，在杭州要找出这样的宜居板块，大概就桥西大关一带了。
你可以重点关注春风金沙，限价37500元/㎡，它的品质要比板块内的品质二手房还要高出一个等级，但价格要便宜不少，还是绿城出品的，听说宋卫平先生很关注这个楼盘。对于金沙湖来说，是一个典型的等了十年的改善楼盘。它的第一次开盘中签率20%的样子，相对还是可以买到的，可以努力把握一下。第二次开盘也快了，预计8月底或9月初拿证，户型106-127方，到时会加推360套。
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未来科技城1.0、300-500万、中梁沐宸院
@Modric
请问一下：未来科技城最近有没有可以关注的楼盘，投资为主，后期有可能也要自住，面积90-120方都可以，预算300-500万都能接受。
楼先生：未来科技城核心区的新盘，不管哪一个，大多数人都摇不到，只能说先当作一个努力的方向。如果摇不中，那是很正常的，只能去看看其它方向有哪些新盘可以买。
接下来未来科技城会有供应的楼盘是未来天空之城，下一批推出中区位置的567套房源，有小高层和洋房。看着加推房源数量挺多的，报名的人数也会很多就是了，如果3万5以上的预售证拿得出来，万科计划是8月份上市。祝你好运吧。
未来科技城还有两个纯新盘年底或明年初会上市，一个是中梁沐宸院，限价34500元/㎡，这个楼盘肯定会很好卖，一是地理位置就在未来三兄弟边上，这是未来科技城的核心居住区，二是届时未来三兄弟交付，二手房价格会带来很大的关注度。另一个是金成未来科技城项目，预计9月开始会有形象展点，产品偏小户型为主。
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蓝城首个市区养老公寓、陶然里、宋卫平
@静若幽兰
老师好，还有两年退休了，手头有萧山的自住房已经老旧了，为今后养老考虑，想卖掉老房子，购陶然里的房子，养老及改善住房同时兼顾合适吗？谢谢。
楼先生：陶然里就是专门为养老设计的房子，是万科随园嘉树之外的又一次养老实践的探索，跟普通住宅相比，陶然里带来的服务和享受是完全不一样的，对于长者来说，更细致全面的服务是最重要的一个问题。而陶然里这样的专业养老公寓，基本上把养老会遇到的困难都会解决了，不会有什么后顾之忧。
这是蓝城第一个市区养老的公寓，宋卫平先生就是它的代言人，还是可以相信一下宋卫平的产品主义的。只不过它是非住宅的公寓性质，如果从增值角度考虑，那确实不如市面上大多数的普通住宅，而且将来转卖的时候，一是受众面比较窄，二是税费也比较高。只要想明白了，这房子买来就是为自己养老用的，那完全是值得买的。
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500W、滨江三芒星项目、高层次人才房票
@seasky
求指点。工作单位在朝晖一带，旁边有地铁3号线站点，预算500W左右都可以，自住，有人才房票。已经卖掉了位于三塘的唯一一套老破小，打算摇新盘，因为自住，希望居住环境好点，户型方正通透些（2T4那种中间套不太喜欢），最好区块内未来规划前景可期，有地铁加持，学区过得去，有利于保值。求推荐。
楼先生：有一个楼盘一直听说要开，但到现在已经拖了整整快一年了。而且，在这个板块里，也没有其它新盘可选，就是融创的杭源里，之前说要突破限价，终于可以到5万，但新市长来了后，可能又得被压回去了。像杭源里这样的楼盘，不管是4万8，还是5万或5万4，都值得去摇。你有人才房票，这个楼盘还是非常值得用掉的。
其它的楼盘是不是值得用掉人才房票，不好说，但从自住角度来讲，也挺适合你的。一个中海望庐，属于文晖板块，与朝晖一带就紧贴着，它对面就是将来的嘉里城，家门口就是地铁5号线地铁口。往后等一等的话，文晖板块还有嘉里城的住宅部分，以及被滨江拿走的三芒星项目，以滨江的速度，应该也会很快就上市的。你有人才房票，先就盯着这4个楼盘吧。
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编辑 | 二叔