不降租金就只能空置？杭州租赁市场持续低迷
The following article is from 地产小王子 Author 忆莲
文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
在36℃高温下，暴走近2万步，被蚊虫叮咬不下10个包，实地看了超15套房子。我花了一整天，选定了自己想租的房子。
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降200无人租，租金可谈、易谈
由于之前租的房子需要整改，我被迫踏上了新一轮的找房之路。
翻看了贝壳网、58同城、蘑菇租房之后，我选定了滨江、南星桥几套靠近地铁的“拼多多”小单间房源，统一联系了中介，打算一天看个遍。
虽然今年杭州租金下降的新闻满天飞，但不去市场上跑一跑，我还真不知道能降这么多。
我先去了瑞立东方花城，就在滨康路地铁口，房源带外独卫，中介报价1850元/月。
房间内的租客正在整理行李。原来去年他租这间房的价格，就是1850元/月。当我要离开去看看别的房子时，中介就开始让价了。
不仅水、网、物业费全部减免，话语间还频频透露：价格还能再商量。最终，这位中介报了1800元/月的价格。
老小区白塔人家的一套房子，楼梯房，主卧带独立卫生间，报价2000元/月。中介说，这间房之前是报价2200元/月的，现在已经降价了，来看房的人挺多，不过还没租出去。
最后看的一套房子，价格就更低了。房间朝西，大概有25㎡左右，带内独卫，水网物业费全免，报价1800元/月。在经过还价之后，中介又爽快地便宜了50元/月。
最终，我以1750元/月的租金租下了这间房。这在之前，我简直是不敢想象房租能这么便宜。
一位熟悉的中介告诉我，我之前租的那个小单间，现在同等房源，1400元/月都不会有人要租了。
那个房间10㎡左右，带一个小阳台、公卫。当时的租金1550元/月，房东一分钱都不肯便宜。
但现在，大部分房源的租金明显感觉可谈、易谈很多。
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租金整体下滑，大户型更严重
南星桥、滨江并不是个例。整个杭州，租金普遍出现了下降。
▲图片来源于爱家房产研究
据我爱我家数据显示——
1-6月，杭州市场租房成交量环比上升0.8%，同比下降3.6%，租金环比下降4.5%，同比下降3.4%，其中租金单价为59.2元/㎡。
7月杭州租房成交量环比下降6.6%，同比上升3.0%，租金指数为102.6，环比上升0.2%，同比下降5.3%。
6月、7月本来是毕业季，也是传统的租赁高峰期。但今年6、7月租金与前几个月基本持平，也没有出现往年毕业季租金上涨的情况。
事实上，我租的“拼多多”单间价格算比较坚挺的，可议价空间还不算大，毕竟租金总价较低，本来就属于低端租赁房源。
在各户型对应租金单价中，三室及以上户型房屋，由于租金总价较高，可议价性更强，租金下降幅度也更大。
我爱我家的数据中，一居室为69.1元/㎡·月，同比下降4.1%，两居室为59.5元/㎡·月，同比下降2.6%，三居室为53.3元/㎡·月，同比下降4.8%，三居室以上为50.7元/㎡·月，同比下降5.5%。
租金一直以来是比较稳定的，降几个点已经算是降幅较大的了。
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降租金也难租掉，空置期变长
今年以来，房东的日子确实不好过。
一手房东、二手房东，大多都只能把房子降价出租。与其空置，不如早租一天是一天。
德佑中介小A告诉我，前几天他租掉了一套田逸之星的房子，租金4100元/月。客户已经搬进去住了，但是租金月底才开始算，等于房东送了租客一个月租金。
难的是，哪怕已经降租了，但房子依然租不出去。
比如中山苑的一套房子，里面共有6个单间，但只有一个单间有人住；比如瑞立东方花城一套房子，共5个房间，其中2个房间是空置的。
“今年空置时间特别长，之前正常来说挂半个月基本上都能租掉，现在好多房源都要挂一个月才能租掉”，小A说到。
有房东将房源托管给机构，也“被商量”降低租金了。
据我了解，自如收房有一个条款，可以根据市场行情，调整空置时间及租金。此前，自如设定的空置时间基本是1个月，但今年有部分房源已经改成了45-60天空置期。
蛋壳公寓也已经开始了新一轮协商降低租金的工作，希望房东每月租金降5%-10%，理由是不降租就租不出去。
小A还告诉我：“今年中介、机构收房的价格都压得比较低，而且一般不轻易收房了。”
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只是开端，明年租金或许还会降
今年是特殊的一年，疫情至今还影响着我们的工作和生活。各行各业的人，手上资金普遍收紧。都没钱的情况下，租赁市场自然也受到一定影响。
不过，我个人认为，根本的原因并不在此。
通常来说，房价会有一定泡沫，也有炒房的因素的影响，但租金不会。从某种意义上来说，租金是对住房实际需求最直观的反映。
租金下降，简单理解就是供大于求。
一方面，从2018年年底至今，不少新房楼盘交付，其中必定有一部分房源会进入租赁市场，增加出租房源供应量。
在看房的过程中，我发现阳光城上府、江南之星等次新房都已经是租赁市场的主力之一了。
而且，随着新房不断交付，竞争对手只会越来越多。在贝壳网上，最新交付的都会山已经有471套房子在出租了，大国璟也有15套房子在出租。
▲图片来源于贝壳网
另一方面，杭州今年下半年还将新增近6000套公租房房源。4月份，杭州16宗商品住宅配建公租房地块挂牌出让，预计配建公租房面积10.2万平方米。这些房源，未来也会投入到租赁市场。
虽然近几年，杭州每年人口流入都数一数二，去年杭州新增人口高达55.4万，稳居全国人口流入数量第一。
但事实上，除去新生婴儿、投靠儿女的老人、房票等，真正需要租房的劳动力数量，并没有想象中这么庞大。
从上述的数据中，我们也可以得知，今年与去年同期相比，成交量有上涨，但租金却下跌。换句话说，虽然人口在流入，但成交量仍比不过房子供应量的增速。
这一轮的租金下降，其实从2018年年底就有了苗头。当时租赁时候已经开始进入下行周期，租金增速放缓，租金涨幅已经越来越缓慢。
对房东们而言，这一场噩梦大概率还会继续。毕竟，未来几年，进入租赁市场的房源还会继续增加。
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