3.05万/㎡的前宸，与2.9万/㎡的运河云庄，怎么选？

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共14盘正在登记，明细见文末

A还是B的选择题，又将摆在购房者面前。

传言上周五出证的万科前宸，预计会在本周领出。满打满算，从拿地到开盘，不过5个多月。

首期将推南面的2、3、5号楼，共计269套房源。户型从99-128㎡不等，精装限价30500元/㎡。

据悉，板块另一在售红盘德信大家运河云庄，也计划本周申领南区两幢高层的预售证，精装限价2万9。

参照上个月撞车和光尘樾，这次登记时间极可能再度撞车前宸。

这还不够。均价2字头的新盘，像未来科技城2.0的凤栖云著府、临平新城的滨耀城等，本周也极可能领证。

购房者们都快纠结死了，这可怎么选？

不同板块倒也罢了，至少可参考“就近原则”。同处勾庄的前宸VS运河云庄，又该摇哪个？

楼盘名	万科前宸	德信大家运河云庄
预计开盘房源	2#、3#、5#	南区6#、8#
房源套数	269套	168套
户型	99-113㎡三房两卫、128㎡四房两卫	99㎡三房两卫、 143㎡四房两卫
精装均价	30500元/㎡	29000元/㎡
预计交付时间	2023年6月	2022年8月底

前宸与运河云庄预计加推信息

前宸均价贵1500元，

摇运河云庄更有赚头？

不论自住、还是投资，最绕不开的还是价格。

前宸精装限价30500元/㎡，是目前勾庄高层住宅的“天花板”；运河云庄也有提价，可精装限价29000元/㎡。

就账面而言，前宸比运河云庄贵了1500元/㎡，似乎后者更值得摇。

运河云庄项目实景

话分两头说。房价说到底离不开户型、装标等具体量化指标。

运河云庄前后已开了3次盘，价格是真香，冲着价格，不少人闭眼摇。可各大购房群里，关于它的户型，吐槽也不少。

前宸呢，户型又如何？

户型PK

前宸首开户型段从99-128㎡都有，两梯四户。其中，99-113㎡全是三房两卫，只有128㎡为四房两卫。

运河云庄南区高层户型为99-143㎡，三梯六户，得房率比北区略高些。其中，99㎡为三房两卫，143㎡为四房两卫。

万科前宸沙盘图

先说99㎡中间套三房两卫。前宸与运河云庄，都是三开间朝南设计。

前宸南向总开间约9.75米、运河云庄南向总开间约10.5米。差异在于主卧跟客厅，前宸主卧面宽3.3米、运河云庄有3.5米；前宸客厅面宽3.45米、运河云庄有3.6米。

但前宸设计了双阳台（次卧+客厅），阳台面宽6.45米；运河云庄只有单阳台，次卧为飘窗。

上图为前宸99㎡中间套

下图为运河云庄99㎡中间套

前宸主卧的进深长，含卫生间有8.1米，能设计出衣帽间；运河云庄主卧只能放个衣柜。

北向房间也是前宸优势更明显，2.7米宽*2.8米长，做成房间也能使用；运河云庄北向房间连着设备平台，若未来设备平台可包，那也能做个小房间，如果不行，就只能当储物间使用。

不足之处在于，前宸的厨房在进门右侧，牺牲了餐厅空间，公共空间显得很小；运河云庄餐厅、客厅各自独立，公共空间大。

总体而言，99㎡中间套三房两卫，前宸胜。

不过，前宸首开的三房两卫户型，加一块有5个；运河云庄只有两个（99㎡中间套、边套），其他户型前宸优势并不明显，毕竟户型大了、单价又高。

上图为前宸128㎡户型图

下图为运河云庄143㎡户型图

再看四房两卫，前宸128㎡就能实现，运河云庄得143㎡。

一样是三开间朝南的设计，前宸128㎡次卧带封闭式阳台（样板房展示的就是128㎡户型），运河云庄只有飘窗。

南向另一次卧，前宸面宽比运河云庄，还要多10公分。但主卧进深，则比运河云庄，少了30公分。再多10公分，都够摆一个床头柜了。

因为北向设备平台的设计，运河云庄143㎡的北向书房，还是显小。

图为前宸128㎡样板房实景

运河云庄南区高层户型未做样板房

四房户型（高层），最明显的差异体现在一体化餐客厅的尺度上。前宸餐客厅进深只有6.25米，运河云庄有6.9米。

整体而言，前宸与运河云庄在四房户型上，各有优劣。

这时，价格就显得尤为重要。按高层均价计，前宸四房两卫套均总价390.4万，运河云庄套均总价414.7万，价差约等于一个车位。

装标PK

根据限价，前宸装修标准不得高于3500元/㎡，运河云庄的装修标准则是3000元/㎡。

撇开隐蔽工程，面上看得到的用材，两盘有相似之处。比如，中央空调均为美的，新风系统均为朗思威，地暖前宸是博世、运河云庄是博世或威能。

此外，厨房区域：前宸是方太三件套（油烟机、燃气灶、消毒柜），运河云庄是西门子两件套（油烟机、燃气灶）；前宸试科勒的洗涤池跟龙头、运河云庄是摩恩；橱柜均为柏厨，前宸还配置了3M净水。

卫生间区域：前宸跟运河云庄台盆、马桶、淋浴等全套科勒，卫浴柜及镜柜，前宸用了摩恩，运河云庄未列出。

左为前宸，右为运河云庄

其他用材，如灯具，前宸用的是三雄极光、运河云庄用的是欧普；

前宸赠送了入户玄关柜，且鞋柜摒弃了好看却不实用的旋转鞋架，十分贴心；而运河云庄的清水样板房里，则无玄关配置，显得寡淡。

当然，前宸装标比运河云庄贵了500元/㎡。但这只是账面价差，实际如何还是各家入各眼。

最近在跑装修市场，我发现，哪怕是同一品牌，不同型号间价差极大，但普通购房者很难区别。

所以，装修值不值这个价，每个人的评判标准不同，无法量化。

运河景观OR综合体

该怎么选？

购房者在前宸与运河云庄中纠结，也跟项目主打卖点有关。

前宸距离城北万象城，直线仅约500米，综合体优势明显；运河云庄近距离运河，部分房源拥有运河景观。

有运河情结的购房者，毫无疑问选择运河云庄。未来，沿着南北区中间的内部道路向东，就能抵达规划中的大运河生态艺术岛。

前宸项目实景

日常生活更依赖综合体的，那么首摇前宸。城北万象城就在步行范围内，向西搭乘一站地铁，还有宝龙地铁星创城。

两方面都没要求的，一旦碰上撞车，那么哪个盘登记人少摇哪个。

要说综合体，从运河云庄出发搭乘一两站地铁，也能享受到城北万象城跟宝龙地铁星创城的商业配套；

前宸离运河虽然远了些，可小区东面就有天然的彩虹河，西南面还有城北副中心规划的中心湖。

全高层更优

还是高低配带会所好？

买房，很多人只关心园区配不配会所，却鲜少关注到外立面用材、小区设置等因素。

运河云庄配套上的一大卖点，就是配备地下会所，有健身房（跑步机、椭圆机等器械）、恒温泳池。

体量虽然不大，但廖胜于无。对外说起来，至少小区配备会所，档次立马不一样。不过大家也无需太执着，首改盘配恒温泳池，固然是锦上添花，可持续运营难度不小，后期多数得外包。

前宸啥也没，甚至连现场售楼处都没造。项目的售楼处跟样板房，设置在万科杭行荟（想去看房的千万别跑错了）。目前已知的，小区规划有两个羽毛球场。

运河云庄会所配套健身房及恒温泳池

但前宸是全高层设计，优势在于能围合出大花园及较长的楼间距。

万科前宸，整盘规划有15幢15-17层高的可售高层，共计1109套。其中，南面1号楼为自带商业，北面沿杭行路的17幢为公租房。

运河云庄则是高低配，且南北分区。左高右低的排布设计，让更多的房源拥有一线运河景观。

运河云庄外立面已有少量呈现

外立面用材上，两盘也不相同。

前宸用的是金属漆+中空玻璃+部分铝板（集中在杭行路一侧）。这跟地块出让要求有关，规定住宅建筑外立面需全部公建化，立面材料以金属板材或石材干挂、玻璃幕墙为主，不得采用涂料、面砖材质。

运河运河无类似要求，它的高层用的是浅白色的仿石涂料+玻璃幕墙+少量线条铝板。

有一处相似，就是两盘的建筑阳台全部设置封闭式阳台。简言之，交付时开发商已包好阳台。包不包阳台之争，在前宸与运河云庄的高层住宅里，不会出现。

总结

想买勾庄的购房者，纠结是肯定的。

前宸还是运河云庄，两盘该怎么选？我的建议是：哪个登记人少摇哪个。不论是2万9的勾庄、还是3.05万的勾庄，中签率都不会太高，从售楼处人气就能看出。

从机会角度而言，运河云庄更难。

南区最后4幢高层加推完，整盘便再无高层，一共也就2次机会。前宸因为整盘体量大，加上工期影响，开盘次数相对更多些，哪怕次数少，房源量多啊。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
雅境公寓	20166	板块：临安锦北房源：68套毛坯高层户型：89㎡登记方式：验资30万登记日期：8.11-8.13
阅杭	20500	板块：空港新城房源：52套精装高层户型：97㎡登记方式：首套冻资60万，二套120万，全款185万登记日期：8.11-8.13
国开东方锦贤府	19171	板块：临安城区房源：234套毛坯高层户型：75-125㎡登记方式：验资30万登记日期：8.11-8.13
中天汀州印月	20800	板块：东湖新城房源：191套精装高层户型：98-107㎡登记方式：验资首套60万，其他120万登记日期：8.11-8.13
滨江湖光山色	20800	板块：青山湖科技城房源：48套毛坯高层户型：99-120㎡登记方式：验资50万登记日期：8.11-8.13
绿城曼陀花园	25126	板块：临安锦城街道房源：10套毛坯中式住宅户型：212-381㎡登记方式：冻资200万登记日期：8.11-8.13
江山云樾府	26200	板块：下沙大学城北房源：380套精装高层户型：98㎡登记方式：首套验资60万，其他100万登记日期：8.10-8.12
旭辉珺和府	14600	板块：浦阳房源：247套精装高层户型：89-120㎡登记方式：首套验资30万，其他60万登记日期：8.10-8.12
路劲银城澜仕里	23000	板块：崇贤房源：359套精装高层户型：89-139㎡登记方式：验资60万登记日期：8.10-8.12
大溪谷	30000	板块：良渚房源：40套精装叠墅户型：156-176㎡登记方式：首套冻资130万，其他260万登记日期：8.10-8.12
悦潮府	33500	板块：市北东房源：278套精装高层户型：97-118㎡登记方式：首套冻资77万，二套153万，一次性255万登记日期：8.10-8.12
公园1872	42310	板块：艮北新城房源：78套精装高层户型：114-117㎡登记方式：首套冻资150万，其他300万登记日期：8.9-8.11
地上北樾府	26100	板块：临安锦北房源：160套毛坯跃层户型：68-94㎡登记方式：验资50万登记日期：8.9-8.11
融创·森与海	13000	板块：滨萧南房源：毛坯小高层120套户型：88-124㎡登记方式：首套验资30万，其他为60万登记日期：8.9-8.11
24000	板块：滨萧南房源：毛坯排屋8套户型：247、282、425㎡登记方式：首套验资100万，其他为200万登记日期：8.9-8.11