东区6万+，西区5万+，河滨之城二手房价，为何分裂了？

Original 咸鱼层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共11盘正在登记，明细见文末

每次经过余杭塘路，都会被沿河延绵近1公里的河滨之城所吸引，冷灰色的立面倒影在余杭塘河中，建筑景色两相宜。

除了外表靓丽，更是因为靠近浙大紫金港校区，有大量教授在此住居，被戏称为“浙大教授小区”。

更是因为体量大、房龄新、学区佳，屡屡上榜杭州成交量top小区榜，在二手房界存在感颇强。

前不久，更是网签了一套118.15㎡的房源，总价高达816万，折合单价约6万9，已然是要迈入7万的门槛了。

不过，更神奇的是，河滨之城东区和西区的二手房价，竟然是两个不同的价格体系。

“河滨之城东区基本都要卖6万+，西区毛坯的便宜些，基本上5万多就能拿下。”一位河滨之城楼下的中介介绍道。

根据兔博士数据，河滨之城东区（水澜轩）目前挂牌均价68273元/㎡，西区（雨澜轩）则为64706元/㎡，差距在3500元/㎡左右。

近期的成交价，东区在5万8到6万9之间，多数集中在6万5上下。

西区的价格则要低上不少，大多成交在5万5到5万9之间。

在河滨之城销售时，东区就比区要贵上一些。

以2016年初的价格为例，毛坯的西区89㎡单价在2万8左右，精装的东区89㎡则卖到了3万1。

撇开2000元/㎡的精装，大约也只贵了1000元/㎡。

而现在呢，当初的价差正在不断扩大。东区刚刚成交的一套中高楼层的89㎡，成交总价是555万，折合单价6万2。

西区一套房东自住（已装修好）的89㎡房源，楼层也是中高，但只卖到了510万，折合单价只有5万7。

如今，两者都在精装起跑线上，但差距却拉大到了5千/㎡。

还有两套同为7楼边套的139㎡，均在小区中心位置。东区的139㎡西边套不带家具家电，挂价1050万。

西区的139㎡东边套，还带了100多万的豪装，挂牌价是1000万，还送一个40万的车位，价格是还有商量余地。

这一来一去，同楼层的139㎡边套，差了至少100万。

如果是毛坯，不少西区的139㎡挂牌价，更是低至860万，差距也就更大了。

河滨之城东区和西区，仅有一条不到10米马路间隔，为什么会二手房会有如此大差距呢？

河滨之城东区有14幢高层，目前是绿城物业；西区有17幢高层（含公租房），是融创物业管理的，体量上西区略大。

东区入户大堂

我先去的是东区，入户的大堂就蛮震撼的，双层挑空，目测至少有7-8米的高度，面积也足足有几百方，还有小朋友在里面溜滑板车。

西区入户大堂

反观西区的入户大堂，就相对平凡多了，3米多的高度，面积也只有几十平。

从第一眼的气势上，东区稳赢了。

进入小区后，最直观的就是园林绿化了。这一点两个园区基本上打成平手，不管是植物的种类还是后期养护，都是极佳的。

上图为东区园林，下图为西区园林

就连露天泳池，也是东西区各自分布一个，谁也不输。

只是，抬起头看建筑外立面时，你就能发现东区和西区最大的颜值差异了。

首先，东区外立面是石材干挂，而西区除了基底是石材，其他则是真石漆。

上图为东区，下图为西区

其次，东区是清一色的不包阳台，西区则是不规则的包起了阳台。

上图为东区北立面，下图为西区北立面

最后，除了南侧包不包阳台的差异，北立面也有不小差异。东区是玻璃+铝板，西区的一些楼幢北立面则比较多凹凸变化。

一圈看下来，一般的接盘侠内心估计都有了评判。

除了外部颜值，内部差异主要是体现在两点，是否精装和户型差异。

东区是开发商全装修交付的，当时89㎡小户型装标在2000元/㎡，大户型则是4500元/㎡，部分沿河的小户型则是4000元/㎡。

看了一套139㎡，装标其实还是蛮不错的。空调地暖都有的，墙纸背景墙也是标配，厨房是西门子的灶具烤箱，主卧还有浴缸。

东区内部精装

至于西区，则是毛坯交付的。

精装与否，除了刚入住那几年的装修噪音外，还有很重要的一点，就是避免成为群租房聚集地。

“东区出租的很少，基本都是自住的，西区就不一样了，很多毛坯的随便装修下就隔个好几间出租。”中介说道。

在户型上，两区的差异还是很大的。东区89㎡是三房一卫，而且和餐厅连接的房间相当小，只有5个多平方，只能勉强做个书房。

左图为雨澜轩89㎡，右图为水澜轩89㎡

反观西区的89㎡，则能做到三房两卫的格局。

得房率上显然也是西区的89㎡更胜一筹，高达81%，而东区只有72%,差了足足9%。

还有一些细小的差异，比如东区有梯控，西区则没有。

外部配套上，主要是学校、地铁、商业等因素。

小学都是一样的竞舟二小，没有丝毫差异。商业和地铁看似相同，但在距离上还是略有差别的。

东区明显更靠近地铁5号线蒋村站，而且在东区东南侧的3号、4号楼中间，还有一个小门可以进出，算下来步行400米左右，就可以到达地铁站。

西区就要麻烦一些了，本身组团就靠西，绕行到地铁站差不多要900米上下。

同理，到最近的商业综合体龙湖西溪天街，也是一样的。

此外，对于西区来说，还有两个不利因素。第一个是整体靠近绕城高速，特别是小区西侧的5幢高层，与高速只有100米的距离，噪音影响相对较大。

另一个，则是小区内有公租房，相对居住纯粹度也会低上一些。

除了以上内外部因素，二手房市场的供需也是价格波动的一大因素。

东区挂牌的房源只有12套左右，而西区挂牌量则有30套。

但今年上半年的成交量，两者相差却没有这么大。根据兔博士数据，东区上半年成交了40套，西区则成交了52套。

接下来，河滨之城的东西区之间，二手房量价差异是继续扩大，还是逐渐缩小?

我认为，学区将会是X因素。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
雅境公寓	20166	板块：临安锦北房源：68套毛坯高层户型：89㎡登记方式：验资30万登记日期：8.11-8.13
阅杭	20500	板块：空港新城房源：52套精装高层户型：97㎡登记方式：首套冻资60万，二套120万，全款185万登记日期：8.11-8.13
国开东方锦贤府	19171	板块：临安城区房源：234套毛坯高层户型：75-125㎡登记方式：验资30万登记日期：8.11-8.13
中天汀州印月	20800	板块：东湖新城房源：191套精装高层户型：98-107㎡登记方式：验资首套60万，其他120万登记日期：8.11-8.13
滨江湖光山色	20800	板块：青山湖科技城房源：48套毛坯高层户型：99-120㎡登记方式：验资50万登记日期：8.11-8.13
绿城曼陀花园	25126	板块：临安锦城街道房源：10套毛坯中式住宅户型：212-381㎡登记方式：冻资200万登记日期：8.11-8.13
江山云樾府	26200	板块：下沙大学城北房源：380套精装高层户型：98㎡登记方式：首套验资60万，其他100万登记日期：8.10-8.12
旭辉珺和府	14600	板块：浦阳房源：247套精装高层户型：89-120㎡登记方式：首套验资30万，其他60万登记日期：8.10-8.12
路劲银城澜仕里	23000	板块：崇贤房源：359套精装高层户型：89-139㎡登记方式：验资60万登记日期：8.10-8.12
大溪谷	30000	板块：良渚房源：40套精装叠墅户型：156-176㎡登记方式：首套冻资130万，其他260万登记日期：8.10-8.12
悦潮府	33500	板块：市北东房源：278套精装高层户型：97-118㎡登记方式：首套冻资77万，二套153万，一次性255万登记日期：8.10-8.12