实际单价5万7？中南樾府首套二手成交揭秘

Original 咸鱼层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末

交付近两个月的中南·樾府，终于交出第一套二手房的成绩单了。

前天，各大微信群在传一张樾府89㎡跃层477万成交的截图，这个价格不含车位，同时也不满两年不含税费。

算下来，折合税前单价就高达5万3，若是再加上5.3%的契税部分，实际成本逼近5万7。

只是，马上就有人跳出来辟谣，说是377万成交的，误传成477万了。

即使是377万，折合成交单价也有4万2，还跑赢了同时期交付的华夏四季首套成交（4万1）。

究竟是377万，还是477万呢？樾府的首套二手房实际成交价格，有点扑所迷离的味道。

对吃瓜群众来说，只是一个数字。

但对樾府的业主，和想要接盘樾府的购房者来说，别说是100万，怕是连1万也不能出差错的。

在好找房平台上，目前樾府只网签了一套房源，89㎡总价410万，折合单价46109元/㎡。

和网传的377万、477万，一点也不搭界。

于是，昨天中午我走访了樾府附近的四家中介门店，试图求证首套房源的真实成交情况。

在兜了三大圈停完车后，涂上近半只防晒霜，迎着41度的烈日，全副武装后直奔第一家EFC附近的W中介门店。

在问到樾府有没有成交时，中介小哥直接表示现在挂的价格太高了，根本不可能成交。

看来他们对樾府成交压根就不知情，我赶紧pass了找下家。

第二家是W中介隔壁的Y中介，似乎是相同的信息渠道，Y中介的工作人员也表示一脸懵逼，倒是一个劲地推荐我看EFC的房子。

找第三家中介的时候，我兜到奥克斯未来中心附近，这里的D中介倒是消息灵通的，但也仅限于道听途说，只知道樾府有成交，至于是377万还是477万，还是不太清楚。

直到最后一家永乐城附近的L中介门店，这才有了相对知情的中介。

“的确是成交了一套89㎡的跃层，中间楼层的，不含税不含车位是477万。”一名中介透露。

那为什么网签时，变成了410万呢。这位中介告诉我，因为没满两年，税费成本过高，所以网签时价格是做低的，还有剩下的67万当作是装修费，由买家单独付给房东。

“全部算下来500万都不够，真是想不通，还不如加点钱买其他楼盘的大四房，。”中介小哥也觉得这个价格很不可思议。

的确，按照中介所言，算上房屋税费中介成本，整套房子买家实际花费需要510万左右，每平方实际成本高达5万7。【510万=410万（网签价）+67万（装修款一次性付清）+410*5.3%（未满两年）+410*1%（个人所得税）+8万（预计中介费）】

另一方面，一位微博上专注于未来科技城二手房买卖的博主，也证实了樾府的成交。

底下留言中，更是有知情人士在不断证实477万的成交实情。

因为只交付了部分楼幢，樾府目前挂牌的房源并不多，产证齐全的只有2套89㎡，不过据说某大中介的后台，还有20多套房源在等待产证到位上架。

昨天，我看了其中一套9楼的89㎡跃层，挂牌价500万，折合单价高达5万6。

不过据中介说，房东的心理价位在450万左右，也就是说比首套477万成交的，还要低上27万，不知道这个买家听说了会不会觉得血亏。

在有更低的价格面前，买家为何会选择价格更高的房源呢？我们不妨来猜测下。

首先是买家购入时，价格更低的房源还没入市，根本没得挑；其次可能是买家信息不畅通，不知道其他低价房源的存在。

当然，还有一种可能是买家根本不差钱，就是喜欢这个楼层的房源。

这套89㎡跃层进门左手边是一个卫生间，右手边是一个厨房。厨房配备了油烟机和老板灶具，满足日常基本买汰烧。

比较创新的是，厨房设计成半开放式，通过移门开放能和餐客厅融为一体，在家庭交互空间上拥有更加多功能。

樾府厨卫实景

一楼除了餐客厅外，还有一个卧室，连接了一个不到1米进深的阳台，这也是全屋唯一一个阳台。

樾府餐客厅、阳台实景

楼上是两个房间和一个卫生间，南向主卧面积相当大，基本和餐客厅大小有的一拼，但北向的房间尺度较小，只能做个书房。

另外，全屋配备了海尔空调，地面为瓷砖和复合地板，墙面则是乳胶漆。

值得一提的是，虽然是跃层，但因为樾府大面积的玻璃，采光十分好，层高上竟也不觉得压抑了。

樾府外立面、楼道实景

樾府的外立面还是相当“美貌”的，基底是石材，上面是铝板配大玻璃，在阳光下有种熠熠生辉的高级感。

樾府园林实景

另外，因为尚未整体交付，目前园林似乎也尚未完全整理妥当，但跑道、儿童设施还是依稀可见的，绿化上也还过得去。

除了房子本身，樾府值更大的价值意义，还是来自板块的潜力。

毕竟，樾府南侧就是未来科技城公共中心，未来这里除了湿地水脉的自然环境，还有行政、文化、艺术资源，以及交通和商业资源。

虽然公共中心细节规划尚未出炉，也没有动工破土现象。但在今年上半年举行的杭州市第十三届人民代表大会第五次会议上，未来科技城公共中心项目，已被列入今年的重点建设区块。

可无论如何，5万7买入的价格还是有点魔幻的味道，毕竟刚交付的华夏四季，成交均价也只有4万5上下。

但在所有规划发展面前，未来达到这个价格高度，应该是有可能的。

促成樾府高价成交的原因，和当下的未来科技城一房难求、新房难买到爆的现状，还是有不少关联的。

6万人摇的西溪公馆，天空之城和富力中心中签率都是个位数，连边上的老余杭和闲林，都连带着风生水起。

在建的富力中心

接下来，能买的新盘，也是挤牙膏般的艰难。

西溪公馆北区1000多套房源，天空之城二期567套加推，沐宸院最快要10月开盘，富力中心南区短时间内也没有加推的可能，观止洋房更可能“鸽”你一把。

于是，万科星空前脚创5万4新高，后脚买樾府的成本就逼近5万7。

而边上的“两兄弟”业主，也笑得很开心。

一位未来悦业主在社交网站上留言，表示看到樾府的成交价后，本来想着卖个4万的，现在看来可以直接冲5万了。

最后，我想问一下，5万+的“未来科技城三兄弟”，你愿意接盘么？

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
中交理想·时代芳华	23699	板块：临平新城房源：144套户型：89-118㎡登记方式：冻资50万登记日期：8.19-8.22
金科·博翠碧蓝湾	47300	板块：艮北房源：42套户型：168-195㎡登记方式：验资50万登记日期：8.20-8.22
融信美好宝龙·澜天	17500	板块：锦南房源：108套户型：89㎡登记方式：首套验资40万，其他60万登记日期：8.21-8.23
祥生·云湖城	20500	板块：银湖板块房源：606套户型：90-144㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：8.21-8.23
融创·融望之城	25600	板块：南部新城房源：372套户型：98-130㎡登记方式：首套验资65万，二套130万，全款210万登记日期：8.23-8.25
荣望轩	28500	板块：萧山科技城房源：102套户型：98-129㎡登记日期：8.22-8.24