学区房，该买还是买吧 | 楼先生问答NO.552

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

昨天我们报道了「东方郡一周卖5套」皆是因为学区房。同样霸榜二手房交易的还有春江郦城，7月下旬至今成交了近20套。为什么？很大一部分原因，这两个楼盘的学区都是江南实验学校，而且落户时间要求3年4个月左右。

学区房，故事多。当我们看到家长雨夜长跪教育局门口的场景，以及花园北村一套21㎡的房子卖出了10.9万/㎡的单价时，确实感受了「可怜天下父母心」的辛酸。

上个月，一位朋友「抢」到了一套采荷二小的一套学区房，面积仅30.32㎡，总价199万。为什么要用「抢」，因为房东一挂出来，当天就有十多组客户上门看房，也就是说，这套房子仅用了一天时间就卖掉了。

“我老婆去看过一眼，当场决定下手。”朋友表示，自己至今还没看过房子，不知道长什么样。“为什么我们抢到了呢，我们比较果断，承诺房东尽快把首付给他们。”

在二手房市场里，有一直涨不上去的普通二手房，这是大多数，也有总能卖出高价的次新房，主要市场眼球效应，这是极少数。但唯独学区房，一直非常顽强。回顾上半年，每个月二手房成交排行榜前列的，大多数是学区房。

每个业主群里，都离不开两个话题：包阳台和学区房。

西雅图为什么卖得好？河滨之城为什么价格一路上涨？毫无知名的景溪北苑为什么能排到成交量第一？万家星城为什么能翻身？一切都与学区直接有关。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

工作凤起路、300-350万、融创融耀之城

@CXW

无房单身，想买90-110方三房，预算300-350万，希望附近有小学和地铁，本人工作地点在凤起路地铁站附近。请教两个问题：一，保利欣品华庭，这个盘值得我上车吗？二，有没有更加适合我的方案？谢谢。

楼先生：只能说，保利欣品华庭可以买，在萧山相对刚需板块中，单价3万内，新街是一个选项。要是你平时经常坐飞机出差的话，这里有地铁7号线直达机场，另外一头通过两次换乘也可以到凤起路附近。只不过，新街这样的区域，更适合在滨江、钱江世纪城一带上班的刚需。

你在老市中心上班，交通动线上还是留在江北岸会更方便些。300-350万的预算，选择还是挺多的，主要集中在城北一带，单价3万到3万4之间，有的楼盘相对容易买到，有的楼盘有一定的摇号难度。像桃源、华丰的春语蓝庭、春和云境，前者是滨江出品，后者是蓝绿双城。接下来，在桃源，滨江还有一个纯新盘，叫沁语晓庭，也可以等等看。

还有一个方案是往丁桥、星桥，可以重点留意电建的现房项目，叫泷悦华府。地铁稍微远一点，还有卓越的明熙府，也是现房销售。对于刚需自住，现房有很大的吸引力。此外，就索性到3号线的星桥路站，这里有一个tod项目，是融创操盘的融耀之城，精装均价2万4。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

天玺天荟、养云静舍、融创滨江申花项目

@海洋

700万左右，在滨江锦绣之城附近买一套新盘，自住，有什么可以选择？

楼先生：这一波行情下，申花庆隆是一个很神奇的存在，限价5万4，在杭州限价版图中，仅次于第一梯队的南星桥、望江新城和江河汇。而且申花庆隆又是最早出现宅地4万+的板块之一。这就决定了申花是一个定位很高的居住板块。只不过，城市的发展，对申花并没有带来想象力，反而崛起的奥体、未来科技城、亚运村，更有光环。

这种矛盾感之下，这两年申花庆隆的投资客特别少，买来几乎都是自住的。所以，申花庆隆的居住气质，特别纯粹，整个区域的业主层次也是非常高的，加上拱墅区要大力发展民办，以后还是有很好的机会，无非这样的机会不是大风大浪刮来的，而是非常务实的一点点上去。

你的这个问题换一种问法，就是「申花还有什么新盘可以买」。目前区域内只有一个在售新盘，就是九龙仓天玺天荟，是申花非常难得的大盘。之前有古翠隐秀压着它，去化速度不算非常快，但最近一下子就被市场接受了。板块内还有两个新盘，一个久久不开的养云静舍，一个是融创和滨江合作的申花项目，就在宜和园的马路对面。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

玖樟台/4万6、龙湖滟澜山、拆迁安置房

@Tracy

下沙龙湖滟澜山三期次顶楼，可看到金沙湖的88方（均价4万），和笕桥水墩苑拆迁安置房90方（均价3万），目前哪一套更适合脱手卖掉？安置房比较难卖，但旁边的玖樟台挂牌4.6万，均价3万是否价格有点低？

楼先生：玖樟台能挂4万6，甚至能成交4万9，不代表周边的拆迁安置房也能卖得很贵，毕竟玖樟台是笕桥板块品质标杆的一个楼盘，而且刚刚交付，整个小区都很新的感觉，加上融创在这个楼盘当中，倾注了很多心思，归心服务和未来社区的试点楼盘。所以跟玖樟台没有关系，二选一，当然是选择卖掉安置房，不管什么价格，没什么好犹豫的。

在有条件的情况下，尽快把普通的资产置换成优质的资产。只有这样，今后在同样的赛道上，名下的优质资产才能跑得比别人快。相比之下，滟澜山在金沙湖一带，还是拥有话语权的。你就想想看，大家在查询金沙湖二手房价格时，是不是先搜索滟澜山，而在笕桥，总不会是水墩苑吧？

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

300万内/纯投资、萧山科技城vs城北CBD

@蔡蔡

萧山科技城板块怎么样？值得投资吗？能考虑的是总价300万以内的楼盘，在考虑萧山科技城荣望轩，勾庄的万科前宸，以及星桥的融耀之城，不知道哪个方向更合适投资？

楼先生：两年时间，对萧山科技城已经不再陌生。从楼市角度看，萧山科技城已经进入了第二个阶段。第一个维度：前湾国际和江南壹号院之后，第二批新盘已经上市，而且卖得越来越好。第二个维度：很多配套开始落地，加上江南岸的拥江发展路径已经形成。其实再等几个月，亚运村确权之后，萧山科技城的存在感和价值感将大大提升。毫无疑问吧，萧山科技城是值得投资的，值得长线布局。听说萧山科技城关于崇文学校等，还有很多利好会出来。

你列出的三个选项，萧山科技城和城北CBD其实差不多，都有很宏伟的规划，但从现实感来说，城北CBD更稳妥一些，毕竟勾庄已经有很多二手房交付，价格倒挂是看得见的。而萧山科技城暂时没有这样的安全感。所以三个方向，城北CBD排第一名，萧山科技城第二，然后是星桥板块。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

200万资金\6成、合生创展名邸、钱塘云庄

@郑芳

老师你好。目前手头有200多万资金，想买九堡附近的3房，请问我该买哪个楼盘比较合适？同时我有一套200多万纯投资的房子，要2021年底交付，我想问：我该现在买房还是等这套投资的卖了之后再买？

楼先生：200多万资金作为首付，总价承受350万左右？那要看你能否买到心仪的房子，如果能够买到，其实早点买也无妨，毕竟限价不是完全岿然不动的，还是每年按照5%的幅度上涨。当然了，5%的涨幅也不是什么值得慌张的事情，毕竟通货膨胀也不止这个数字，更何况稍微理财一下，也能打平。

所以还是看你自己吧，能买到满意的房子，没必要等什么。接下来杭州楼市肯定还是被政府管得死死的，没什么太大意外。在九堡附近，目前能选择的是北辰九堡项目、合生的创展名邸以及德信的钱塘云庄，无非看能批出什么价格了，听说限得很厉害，先留意吧。

还有一个方案也值得考虑，先向亲朋好友借点钱，提高承价能力，比如到五六百万的预算，选择范围一下子就扩大了，等投资的房子卖了，还了他们就是了。这样可以买到艮北新城、城东新城，板块能量还是要比九堡高出几个等级的。从拥江发展发展来看，也是惠及像艮北这样的区域。

▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A

◎担心调控升级？杭州新盘：大胆流摇吧！