接下来买房赚钱是不是很难了？| 楼先生问答NO.550

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

为了改善，同事小Y一直在卖2套刚交付的次新房，当年都是红盘，一个中签率个位数，一个是需要不菲的茶水费。不过，差不多三四个月了还没卖出去。

有人会提出反对意见：因为你们没有真心想卖！

确实有道理，比如还有两个朋友，一个狠狠心降了60万，一个咬咬牙降了40万，就卖出去了。但问题是，没有那么多人愿意做「吃亏」的事情。

对于同事小Y来说，两套房子的挂牌价都已经是小区最便宜的那一套，而且还有一点点议价空间，比如其中一套带车位，车位可以再便宜5万，但也没人询价。“已经是最便宜了，再让我降20万？不可能再降了！”

市场上绝大多数二手房，都卖不到「当初买进时设想」的价格。当然早两年的新盘，毕竟真便宜，怎么都是能赚到。但限价涨过一轮后的新盘，现在纯投资买进，再过两年交付卖出，真的能赚吗？其实需要打一个问号。

有一个方向要明确——在内循环的经济政策下，房地产要「控量」，这个「量」包括房价上涨的幅度、家庭房贷的杠杆率、开发商的负债率等等。杭州3万5以上的预售证为什么发得这么慢，跟5%的涨幅红线有关。

最近房地产出了一条新规，设置了三道融资红线。第一道：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；第二道：净负债率不得大于100%；第三道：现金短债比不得大于1倍。统计了一下：全国2/3以上房企至少踩到一道红线。

大概1/6房企触碰到三道融资红线，彻底无法融资。

除此之外，要深刻理解两句话：第一句「稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产」，关键词是「严控增量」；第二句话「要快速反应和处置，及时采取针对性的政策措施」，关键词是「快速反应」。

翻译一下：房价冒头要猛打。

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首付380万/二套、下沙/排屋、花语天境

@Cherish

层楼好，3年老粉来咨询下：我老婆工作在庆春银泰附近，我工作在城北开车随意。现在附近有两套学区房，一套自己住兼娃娃读书，还有一套市值380万打算一年半后卖出做首付。想准备套大4或者小排养老，范围在银泰到下沙沿线均可，请推荐。对了，一年刨去开支，稳定结余约30余万。

楼先生：总价700万不到，买一套小排屋不是很容易。本来可以考虑属于海宁地界的一个楼盘，叫之江明月，有六七百万的中式合院，不过现在已经卖完了。如果能够接受下沙沿江一带，可以关注早期一些的二手房排屋，价格也不会很贵。其它的排屋，这个动线上就真的不好找了。

其实也可以是第二个方案，在相对市中心的位置买一套大四房，一个方向是城东新城，城市资源比较丰富，地铁也很密集，像中国铁建的花语天境是不错的选择，彭埠站就在家门口，隔壁的购物中心也活过来了。

另一个方向可以关注笕桥了，今年笕桥会有很多供应，有合景的揽月臻翠府，是地铁盘；有绿城的春来晓园，城东难得的大盘；还有金隅出品的森临澜府，在规定整体限价之下，这个楼盘做了高低配，这意味着高层就会更实惠一些，当然从居住舒适度来说，洋房更适合自住。

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550W、上塘宸章二手房、阳光城檀映里

@DQ呀呀

我们现在置换总预算在550万上下，孩子明年幼儿园自住加考虑学区。想问下：是买金地大运桥西府好，还是选择上塘宸章这类二手房，或者老师还有别的考虑方向可以推荐吗？

楼先生：总的来说，上塘宸章还是不错的二手房，远洋在品质方面确实保持着相当水准的。而且这个板块相对「沉寂」，对于考虑次新房的人而言，反而是好事，因为二手房价格不会飙得很高。目前挂牌的30来套二手房里，最便宜一套4万不到一点，虽然是毛坯，但性价比还是不错的。

与金地大运桥西府相比，地理位置上稍微弱一些，周边城市界面没有运河那边发展快，那边有一个运河新城的总体规划，发展更加迅猛。另一个区别是，金地大运桥西府是精装交付，省事很多，毕竟不少人很介意自己装修。

其它的选择方向，还可以考虑三塘板块，像中冶的锦绣华府，是精装现房交付，可以并列重点考虑。单价要比上塘宸章贵，可以买一套120方左右的户型，相比之下，地段和周边商业配套要强多了。三塘板块还有阳光城的檀映里，这个楼盘颜值很高，以及九龙仓天御。

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海宁许村、融杭桥头堡、都会东方/不限购

@杨红

老师你好，海宁许村的房子，有没有好的推荐一下，邻近杭州的？这个板块怎么样?

楼先生：海宁许村是融杭的桥头堡，从板块命名上就看得出来，叫「杭海新区」，余杭出钱，海宁出地，去年10月还被纳入钱江新区战略规划范围。打个比喻，海宁许村就是众多环杭板块里的「杭州概念第一个股」。因为它就挨着临平，加上又不限购，所以除了投资客以外，有很多临平、翁梅、乔司的刚需自住。再打个比喻，因为有一个龙渡湖，这个板块有点像下沙的金沙湖板块。

至于值得推荐的楼盘，重点推荐万科的都会东方，这个楼盘就是你说的临近杭州，开车从临平经人民大道进入杭海新区，第一个见到的新盘就是它，距离杭州地界就300米，均价两万一二。这个单价的新盘，限价之下的杭州，已经基本上都是真石漆或涂料了。但都会东方外立面用上了部分石材+玻璃幕墙，还得挺难得的。

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200万内/投资、众安顺源府、绿城桂语映月

@逗号

你好，想咨询下：杭州户口，已婚，有一套房，还有一张房票，目前想一次性付款150-200W之间的房子，不想贷款，纯投资，有么有合适的推荐？或者湖州吴兴区的房子能投资吗？谢谢。

楼先生：把资金放在能级更高的城市，相对是更稳妥更安全的。相比之下，湖州与杭州不在一个擂台上。目前省内除了杭州，宁波是一个机会城市，但限购范围扩大之后，行情还是冷下来了。要么是杭州，要么是宁波，建议不要去湖州，这个城市供应量太大了，新增人口又极其有限。

尽量还是杭州吧，不是专业的投资客，还是建议留在比较熟悉的区域。楼市是一个地域性很强的行业，信息及时和对称都很重要。不管怎么样，你人在杭州，可以时时刻刻感受到行情的变化。对你而言，宁波可以作为一个备选，首选还应该是杭州。

200万内的选择，可以是东湖板块，包括超山和临平北，也可以是崇贤新城，这两个板块今年供应量都很大，相对容易买到。此外，大江东的上海大华悦潮前城可以留意一下，之后会有一些利好出来，还有的话，就是富阳银湖一带，有众安的顺源府和绿城的桂语映月。其实纯投资，还是应该加一些杠杆。全款有点保守了。

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人才摇号、省级单位可申请、直系亲属赠予