风向又变了？突然重提「房地产长效机制」| 楼先生问答NO.553

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

看到房地产长效机制，是不是有点陌生？

楼市太火了，忙着摇号买房的大家，似乎都忘记了这回事。但猛然又看到这样的字眼，会不会有微微一凉的感觉：这一轮行情又要到头了？

刚刚过去的这个周末，「房地产长效机制」这7个字又连续出现了，都看到了：规划之高，无法忽视。

8月20日，在扎实推进长三角一体化发展座谈会上强调：长三角区域城市要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。这个会议上，参与者是上海、安徽、浙江、江苏省的书记。

同天，由住建部和央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究落实房地产长效机制，除了坚持房住不炒之外，坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段，然后又提到稳地价、稳房价、稳预期，防范化解房地产金融风险。

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摇中和光尘樾、未网签想退房、杭州云城

@小小

老师你好，家里有人摇中和光尘樾，最近云城太热，良渚新城又在范围之外，现在还未网签，想退房继续摇未来科技城，还请老师给点建议，谢谢。

楼先生：我的脑子里冒出了一连串的问号。怎么会有这么奇怪的想法？如果只是因为「杭州云城」很火，就要放弃和光尘樾这样的万人摇楼盘，当初为什么又要参加摇号呢？真的是饱汉不知饿汉饥，有人摇了四五次都没摇中啊。所以建议就是：不要想一出是一出。希望你不要做出愚蠢的决定。

我们来捋一捋：当时和光尘樾摇号的时候，还没有「云城」，现在云城出来了，良渚新城没在四至范围内，所以就不想买了。难道你摇和光尘樾是提前下了赌注？如果不是提前知道云城要发布，为什么现在嫌弃了。其实逻辑恰恰相反，「云城」对于未来科技城、良渚新城以及瓶窑、三墩都是大利好。为什么在你看来，反而是利空？真的很奇怪啊。

再退一步说，这次能摇中万人摇的和光尘樾，下次能保证还有这样的好运气？若按你的说法，一定要买云城四至范围内的楼盘，很可惜，现在没有，暂时也不知道什么时候会出让涉宅用地。而目前非常难摇的未来天空之城、杭州富力中心、中梁沐宸院，也不在云城里。

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人才房票/投资、现金五六百万、天空之城

@赵亚

你好老师。我现在可以办理杭州人才了，手里也有现钱五六百万，以投资为主，请问：嘉品、天空之城和御潮府这几个楼盘，如果投资，建议选择哪个？

楼先生：其实这三个楼盘都没什么大问题，不管是未来科技城、望江新城还是奥体核心区，都是发展很厉害的区域。比如奥体是拥江发展的重要堡垒，比如望江新城是杭州房价的第一梯队的发展高度，比如未来科技城是产业为王，现在又多了一个云城。现实一点讲，周边都有肉眼可见的价格倒挂。

如果你是普通家庭，建议三个楼盘都去摇，毕竟这三个楼盘都不好买。鉴于你可以办理人才房票，意味着买到概率非常大。这样的话，首选还是应该未来天空之城。你可以想想看，御潮府、嘉品这样的楼盘，还是相对好复制的。但「未来科技城核心区+车辆段上盖TOD+万科」这样的组合，是不是还挺稀缺的？而且从楼盘本身而言，全国最大车辆段上盖项目，就足够有魅力了。

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人才房票/限售5年、全款买入再作抵押

@Coco

手握一张人才房票，投资，摇紫璋台还是万科前宸？

楼先生：紫璋台最大的优势是精准现房，大概年底就可以交付。对于投资客，太有诱惑了，摇到就可以马上挂牌。三墩北限价28100元/㎡，隔壁的西雅图已经卖到4万3带一个车位。可以说，从投资角度，紫璋台比西溪公馆更值得摇。如果杭州政府不刻意分流，摇号人数有可能再创新高。

万科前宸限价30500元/㎡，相比幸福里的26500元/㎡和运河云庄的29800元/㎡，勾庄迎来了最新的价格体系。但这个价格，还是会很难买。一方面勾庄一二手房仍有可观的价格倒挂，尤其跟板块内品质次新房相比，另一个方面规划实在太厉害，看城北CBD的鸟瞰效果图，未来建设发展思路很清晰。

还是前面说的，如果是普通家庭，当然毫无疑问先紫璋台试一试运气。但前提是人才房票要限售五年，一旦限售五年，紫璋台的现房优势就比较难讲了，一般来说，与万科前宸相比，就多两三年的租金收入。但这里有一个特殊情况：如果打算全款投资买入，那还是紫璋台好些，交付后马上可以抵押出来，再以普通家庭买第二套。

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三芒星地块、限价51700元/㎡、文晖板块

@HAHA

我有一套现代雅苑的房子，准备卖，但目前价格不高，很纠结。所以想问：现在卖还是等段时间再卖？我这个房子还有升值空间吗？另外现在三芒星地块拍卖出来了，这个项目怎么样？能提升这个区域的房价吗？

楼先生：滨江的三芒星地块，是杭州历史上最贵的纯宅地，限价51700元/㎡，这个价格加滨江+保利出品，再加上足够巨大的体量，应该又是一个现象级的红盘。理论上来说，对周边市场的热度会有一定的拉抬作用。但想要有房价本质的改变，那就不要多想了。更何况，现代雅苑这样的房子，还是旧了，产品也过时。所以不用纠结，该卖就卖。

接下来，武林以北的几个板块都在启动更新，有三里亭、三塘、东新和文晖板块，尤其像文晖这样的板块，离市中心足够近，一旦整体面貌翻新之后，在市场上重新变得主流，应该不是什么难事。但前提是，要有越来越多的新盘上市，不断制造话题和热度。当然即便真的是这样，跟大多数旧房子也没什么太大关系。

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投资型置换、寰宇天下89方、经济内循环

@筱

我有一套寰宇天下89方，想不好要不要卖掉去摇号，非自住，投资保值。想摇丹枫四季、嘉品这一类，同时又怕踏空。退而求其次万一摇不到，拿寰宇天下去换钱江世纪城城的二手房，但是这两年交付的比如时代奥城这一类总价又有点高，早些年交付的比如美赞美城和钱塘这一类是否划得来？请指教。

楼先生：不用纠结，可以腾挪一下，让资产变得更有竞争力。寰宇天下也不错，但换一换还是能够腾出更多的机会的。当然钱江世纪城的二手房，不是你首选的目标，而是市面上大量的限价新房，可以努力把握一下，下半年可以买的楼盘很多。

至于踏空，看看中央的态度，配合「内循环」的经济政策，基本不存在。杭州作为进京开会的10个城市之一，有一点母庸置疑，杭州的楼市，会持续受到决策层的关注——想涨是不可能的。至少今年往后5个月，只有一个字——稳。对想要换仓的投资型置换，是比较好的机会，行情不会太热，限价不会放开，时间也相对充裕。

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