杭州一小区炸锅，架空层沦为免费棋牌室，业主溜娃都不敢去了

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

一楼为什么要做架空层，造成房子不好吗？

前不久，好友小A发出一大“灵魂式拷问”。我不假思索的回答：当然不好啊，架空层多通透爽亮。

小A略带幽怨地说道：她们小区的架空层，都快沦为公共免费棋牌室了。

随后，她发来很长一段业主群的聊天记录，光看文字，已能感受到业主们强压的怒火。

“架空层什么时候变棋牌室了，地面脏的一塌糊涂，物业也不管管。”；
“这么多小朋友都在架空层里玩，又打牌又抽烟的，对小孩影响多不好，大家都是为人父母的。”；
“这些人不是我们这幢楼的邻居，从其他小区过来的。”；
“明天还是这样，集体拒缴物业费。”
……

小A住城东某品牌开发商小区，物业在全杭州城也是名列前茅。可6月至今，整整近3个月，因架空层被“人为侵占”成棋牌房，业主群里怨声载道。

物业劝阻、社区民警从旁协助，可今天散场了，隔天又准时来报道；今年这栋楼业主投诉，明天换另一栋楼，天天跟打游击似的。

牌友越交越多，都是些五六十岁的老年人，4人打牌，一群人围观，顺带还留下一地的烟头、垃圾。

最多时，一栋楼的架空层里连摆3桌，单元大堂里的公共桌椅都被搬空了。群声激昂、烟雾缭绕，业主们取个快递还得捏着鼻子走，有小孩的直接放弃出门。

小A告诉我，不单是她们小区，身边的亲戚朋友多少都遭遇过类似的架空层困扰。

先厘清一个概念：什么是架空层？它指的是在设计时将一楼敞开架空，只有柱子，没有四周围护。

架空层的设计，在深圳、广州等南方城市异常盛行。

早年，杭州的架空层还只是金都华庭、春江花月等市中心豪宅专属。直到21世纪初，才在新建商品房小区盛行。

尤其是2005年6月，杭州市规划局一纸新政，规定3米以上的架空层不计入容积率，杭州新建商品房的架空层越建越多、越架越高。

一来，1楼的房子市场接受度低，本就不易去化；二来，设计成架空层还能提供给业主一个不受气候影响的健身、休闲平台，营销上也更有卖点。

近几年，十分流行将架空层打造为泛会所

这两年，架空层设计更加多元化。比如，有的打造为四点半学堂，书享吧，健身房，或阅览室等等。

像绿城、融创等，已经形成一套标准化体系。2018年，绿城推出“架空层主题馆设计标准化体系”，设定“童梦童享、悦动空间、生活品鉴、艺术欣赏”四大主题；

融创打造的是归心空间，并发布了《融创归心社区白皮书》。

但回到最初的话题，1楼不建房子，也不做架空层，打造成时下流行的泛会所，真的就能解决问题吗？

目前，杭州新建商品房的1楼，在设计上离不开“建房子、做架空层、造泛会所”这三大类。

前两项的优缺点，十分显著。

比如，1楼不设架空层，直接建成房子。对开发商而言，直接收益增加。毕竟，每根柱子，那都是实打实花出去的人民币啊。

架空层虽不占用容积率指标，可限高、建造成本仍在。碍于限价、限高等制约，这两年，越来越多新建商品房小区，一楼摇身一变为可售住宅。

直接影响是，小区绿化被隔断，绿化面积缩水。如果是小高层的1楼，业主还会包阳台，那被子、衣服就会晾晒在公共草坪上，美观上直接受影响。

我同事还碰到过，他小区的1楼邻居，为了通风故意将电梯厅大门敞开，导致安全性大大下降。

还有一点，杭州的梅雨季节，一楼最易返潮。这也是为何，早年杭州1楼的房子卖得特别慢，价格还特便宜的原因（带地下室的底跃除外）。

再比如，像小A所在的小区一样，一楼打造为四面通风的纯架空层。

理想很美好，能为小区业主提供更多的公共交流空间，也不必受恶劣天气影响。

现实却很骨感，碰上邻居素质不佳，又或是物业管理不善，架空层免不了沦落为大型室外流动棋牌房、非机动车停靠点，又或是老年活动中心。

目前公认的最优解，是将1楼打造成不同功能的泛会所。

泛会所的性质不同于小区会所，但像会所一样能提供不同主题功能的服务。

这里插播一则小tips：小区会所普通楼盘压根承接不了，运营成本太高了。

业内人士给我列了几大高成本项目：比如中央空调、新风等能耗费；保洁、接待、管理人员的工资；各项应急措施的准备；还有各项器材的损耗等等。

今年持续高温天的酷暑，已让不少人感慨：7、8月的电费单不敢直视，铁定创历史新高；小区会所面积大，能耗费更贵。

若常年开放，人力成本还得再添一笔。最普通的保洁，月薪也得2000多元；保安成本更贵，月薪2000-7000元不等。

这也是为何，大多数配备会所的小区，从刚交付时的全天开放，演变为限定时间段开放，最后直接外包或是关闭。

小区的泛会所呢，更多是靠“自给自足”维持运营。

刚交付的头两年，确实很好用。白天带小孩去阅览室看看书，晚上去健身房跑跑步。设施设备全在室内，空调24小时开放，一年四季、刮风下雨也不愁。

泛会所在运营上，也不像小区会所那般严苛。

当然高频率的使用下，年头一久，耐不住设施设备老化（如健身器械、空调等大件）、室内空间破损，定期均需更换、维修，算下来又是一笔开支。这还没算固定的保洁、安保人员薪资。

当然，泛会所的更换成本不像会所那般高昂，可每一笔开支，还得由物业或业委会批准，耗时耗力。

小区1楼是建成房子，做架空层，还是造泛会所，本质上，这个话题探讨的是小区的物业服务。

说到物业服务（包括对架空层、泛会所等的运营），跳脱不开最关键，也是最俗气的钱（物业费）。

前两天，《在武林壹号做绿化，他说压力非常大》的新闻一经报道，评论点赞最多的一条是：绿化做得好不好，关键还是看物业费够不够高，以及物业是否真的花了心思。

美国作家罗伯特·西奥迪尼在《影响力》第一章节写到，人都有一个固定的行为模式，认为“价格贵=东西好”。不知道怎么挑东西时，买价格贵的准没错。

物业服务亦是同理。物业费越高的小区，相应的配套服务也越完善。

从事物业运营多年的业内人士告诉我，杭州某知名豪宅，7块多一平的物业费，也就够小区日常运营。

在杭州，物业费能收取7块多一平的豪宅，毕竟只是少数，更多还是普通的住宅小区。

定价多少，才能让物业提供更好的服务呢？

“杭州物业费在3块左右（含能耗费）的小区，日常运营基本足够。”杭州物业第三方服务专家娄云林表示，小区体量越大，相应的物业费还能再往下降一点；反之，小区越小，物业费成本越高。

据悉，普通住宅楼盘（非豪宅），3块一平的物业费，基本能吸引大牌物业公司接盘。

当下，杭州新建商品房的物业费，定价差不多都在3块及以上。但早年交付的商品房小区，1块多、2块多一平的物业费，也不在少数，还能维持较高服务水准的，多靠房企补贴。

所以啊，当我们在问，小区1楼应该怎么做才是最好的时候；我们问的是，自己的素质是否有待提高，物业费是否给足。

当得到肯定的回答后，小区还是矛盾不断的，那就是物业真的没有用心在经营。这时候能做的，就是赶紧成立业委会，换一家服务更优质的物业公司。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
招商闻博花城	37146	板块：萧山市北房源：92套户型：108-132㎡登记方式：首套冻结100万，二套冻结200万，一次性冻结300万登记日期：8.28-8.30
滨江湖光山色	36000	板块：青山湖科技城房源：32套户型：129-192㎡登记方式：存款300万登记日期：8.29-8.31
祥生宸光悦	22326	板块：富阳高桥房源：159套户型：98-118㎡登记方式：无房无贷存款50万，其他100万登记日期：8.29-8.31
华景川云流名邸	11019	板块：萧山河上镇房源：201套户型：95-130㎡登记方式：存款30万登记日期：8.28-8.30
碧桂园万科悦望名邸	30000	板块：富阳东洲房源：14套户型：133-178㎡登记方式：无房无贷冻结150万，其他冻结500万登记日期：8.28-8.30