新房大半流摇，二手成交却又破万！理性的新房和搏傻的二手市场
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
01
说两个上周末发生的最新案例！
一个案例，来自我现任同事。他在萧山湘湖边有一套精装修的89㎡三房两卫，挂价295万。
挂牌近半年，一次坐下来谈价的机会都没。上周末，突然就卖掉了。
买家是一对外地来杭的夫妻，在滨江一知名互联网公司工作。上周末是夫妻俩第一次去看房，周边转了一圈后，当天下午就让中介约房东洽谈。
同事的房子，楼层不高，楼下还是商业街。过去半年里，房源带看量很高，可议价的极少。
突然被通知有买家要面谈，同事还很意外。在这之前，电话洽谈的中介不少，可同事坚持，没有超280万承价能力的买家，一律不面谈。
挂价295万，但同事的心理最低价为285万。
当天整整磨了俩小时，看买家实在很有诚意，总价又优惠了1万，最终双方以284万成交。
从看房到草签，整个过程还不到24小时。
另一个案例，来自《层楼》多年的粉丝小P。他在老余杭有一套刚交付没俩月的次新房，89㎡三房两卫，带精装修，也是上周末全款卖出。
小区刚交付不久，正处于“批量出货期”，加上周边限价新房刚售罄，小P本想着多持有几个月，卖个高价。
就在上个月中，为了腾房票买学区房，小P诚心出售。挂牌没两天，立马有买家愿意270万全款接盘，折合单价约3万。
算上不满两年的税费，实际二手房价比限价新房，还贵了3600元。
02
举这两个例子，并不是为了炫耀什么，而是想说，杭州二手房市场还是一如既往的火啊。
数据表现最为直观。好找房数据显示，整个8月，杭州市区（不含临安）二手房共计网签10231套。
这已经是连续第5个月，成交破万套了。超过2017年，创下历史新纪录。
与二手房“一路猛冲”势头形成鲜明反差的，是当下的新房市场。
有数据显示，自“7.2新政”后，杭州十区累计已有84张预售证，共9768套房源流摇。
其中，不乏像长粼府、滨旭府、英特尔湾、悦风华等曾经摇过号、且中签率并不高的新盘，7、8月加推时直接流摇。
而刚过去的8月，中签率在5%以内的，有且仅有2盘。
一个是老余杭的凤玺云著府，最后140套房源，3375户登记，中签率4.15%。
相比上一次加推，风玺云著的中签率，还略高了0.37%。这还是在前宸、运河云庄未入场分流的最佳情况下。
另一个是众安西溪未来里，40套洋房，840户登记，中签率4.76%；相比上一次加推，中签率也上升2个点。
中签率在20%及以下的，我数了数，也就10盘，占比仅15%。
流摇，依然是新房市场的主旋律，占比超过一半。余下仍需摇号的新盘，中签率普遍在30-70%之间，按惯例，开盘当天大概率难售罄。
03
同处杭州，新房、二手房为何会呈现出冰火两重天的景象？
最主要原因是，新房市场不能炒作，整体十分理性。但凡能炒热度的路子，诸如“万人摇”、“涨价”等，接连被堵上。
眼见着无利可图，炒房客们兴致索然，市场热度骤降。
去年7月，杭州实施“双限新政”，各大板块未来新房限价“天花板”锚定，短期内房价上涨预期破灭。
“双限”过后，今年“7.2新政”又规定：同一时间段内，单张房票只能择一盘参与摇号。
为此，杭州楼市制造多个热门红盘同期领证，分散热度。
以前，投资客只需有足够多的资金，单张房票也能同时参与多盘摇号，加大摇中机率。现在，再多的资金也只能择一盘摇号，大大降低“重复房票”的使用率。
这也导致，杭州“万人摇”的榜单上，自和光尘樾后再无新增。
这两招还不顶用？3万5以上的新盘，严格控制预售证发放。无红盘入场，就是想摇号也没处去。
8月以来，高层住宅均价在3万5以上的，一共就发放了3张预售证，分别是艮北的招商越秀公园1872、萧山市北的保利潮起云上府与招商闻博花城。
余下新盘（叠墅除外），均价清一色在3万5以内，且主力集中在富阳、临安。
相比新房市场设置“重重关卡”降热度，二手房可炒作空间大多了。从成交量到成交价，只需一小个支点，就能撬动楼市热度，吸引一大批博傻的买家。
04
最常见的招数，就是拍出或卖出一套高价二手房，传播到全城皆知。
比如上个月底首次被拍卖的大家金麟府，一套139㎡，拍出991.6万的高价，比评估价足足贵了近140万。
整个朋友圈被各大中介刷屏，“我这有同样户型的房子，单价只需6万。”一下就调动了意向买家的积极性，成交周期大大缩短。
一套高价房，掩护同小区其他房源出货的现象，杭州楼市屡见不鲜。
而且，这套高价房等于是小区对外树立的标杆，同小区并不急卖的房东，挂价只会比它更高。毕竟，是个房东都想卖在至高点。
实际成交价不高？那就通过最高总价的方式，将不满两年的增值税、车位款计入总房款中，变相抬高单价。
非经手人、又或是对小区关注少的，很难甄别价格中的玄机。单看网签数据，只会感叹：房价好贵啊。
哪怕压根就没人接盘，也能通过“三人成虎”的骚操作，在市场上博取关注度。
比如今年年中，网传信达滨江壹品一套208㎡的二手房，卖出3000万的高价，折合单价高达13万8，一举刷新此前11万2的新纪录。
最终虽被揭穿这套高价二手房并未成交，不过是房东对外释放的“烟雾弹”。但这之后的一段时间，壹品挂牌在售的二手房，单价就没有低于12万。
还有前不久，传言5万7成交的中南樾府，说得言之凿凿。可最终是否成交、以何价格成交，并没有准确消息，也就当事人（房东、买家或经手中介）才清楚。
传言无从辨真假，但同小区其他在售房源，挂牌价却是一个比一个高。
关键是，频繁炒作之下，还真有买家高位接盘。循环往复之下，我们看到的，是XX楼盘二手房价再创新高。
一个博傻的二手房市场，就此形成闭环。
05
同样发生在上周末，我一朋友在她城西的新家打扫卫生，短短俩小时，前后来了五六拨客户，由中介领着去看她家隔壁的房子。
83㎡的小三房，房东挂价280万；去年底，同小区同一面积段的房源，带车位也不过260万。
“也就这两天，房子就能卖掉了。”其中一中介信心满满地说，同小区价格便宜的也有，可都有明显硬伤。
get到重点了吗？价格便宜的房子，自带硬伤，都花大几百万买房了，还在乎贵十几二十万？毕竟，房子可是要住好些年的。
朋友告诉我，现场还真有几组客户认同了这一说法。
虽说杭州二手房已连续5个月成交破万套，创历史新纪录。但越是是鼎盛时期，买二手房越应该保持理性。
第一，杭州公开挂牌在售的二手房，仍有12.3万套之多，隐性可售的房源量就更多了。
就像文章开头的两个案例，之所以带看不断、成交快，还是因为价格比同小区其他房源更优惠。
第二，二手房成交价不乏“鱼目混珠型”，过高或过低的价格，不是吸引眼球，就是带硬伤房源，买房时需要有一定的鉴别力。
第三，9月份，一大波被压制着未能在7、8月入市的新盘，已经蠢蠢欲动。
比如，杭州三大现房盘——联发溪语宸庐、卓越明熙府、杭房建发养云静舍，均计划本月一波全推。还有多个售价3万5以上的新盘，也计划9月入市。
“能量守恒定律”告诉我们，一旦新房市场热度卷土重来，势必影响二手市场人气。
看似蒸蒸日上的二手房市场，实则暗流涌动。要想买到一套高性价比二手房，不光考验脑力，更考验体力。
▍今日可登记楼盘
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| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 融创融耀之城 | 24000 | 板块：星桥 房源：200套 户型：89-105㎡ 登记方式：首套冻资50万，其余冻资100万 登记日期：9.1-9.3 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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▍房价「下跌」&地铁4期猜想系列
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◎探访杭州七大房价“下跌”板块之三：下沙沿江
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络