算上今天，杭州8月一共才拍了两宗地，月土地出让金创近3年新低

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

整个8月，杭州十区的土地市场，都在一片沉寂声中度过。

直到月末，才略微露了下脸，不痛不痒地拿出两宗涉宅用地。

一宗位于临安的滨湖新区（临政储出【2020】22号），东面是超级大盘滨湖天地。

地块已于上周五（8月28日）拍出，美的以30582万总价竟得。溢价率22.42%，折合账面楼面价12242.1元/㎡。

另一宗位于萧山南部新城（萧政储出【2020】44号），将于今早9点开拍。

东至规划绿地，南至B24路，西至通惠南路，北至琴山河，这是44号地块在地理坐标上的四至，整体形状呈西宽东窄的狭长型。

更直观的参照物，地块西南方向斜对角，是旭辉华宇国宸府。国宸府的南面，依次是现房销售的禹洲蜀山项目、万科樟宜翠湾。

向北直线约1公里，是在售的融创融望之城。

地块体量不大。出让面积24530㎡，容积率2.8，可建面积68180㎡，且需配建3409㎡的公租房，是区域内体量最小的一宗宅地。

起拍价91361万，最高限价118361万，相对应的起拍楼面价与封顶楼面价，分别为13400元/㎡、17360元/㎡。

萧政储出【2020】44号地块实景

44号地块的封顶楼面价，相比今年5月11日，滨江封顶+3%自持拿下的蜀山单元宅地（推广名：朝闻花城），还要便宜28元/㎡。

但44号地块所处的位置，以及周边配套，在整个南部新城相对偏弱。

比如，地块东面有一高压线塔，再往东还有条铁路线穿过，对于后期销售，多少会有影响。

交通上，距离地铁2号线曹家桥站，直线还有1.9公里，也就比融望之城到地铁站的距离，稍微近一点。

商业配套上，得依靠北面1公里的金帝融泰城（与融望之城同属一宗地块），便捷程度又不及融望之城。

相对占优势的是景观，地块北面面朝琴山河。

44号地块位置上虽更靠近南部新城，但房价参照的却是新塘板块的限价。

毛坯均价22600元/㎡，装标不高于3000元/㎡，整体精装限价25600元/㎡。限价与融望之城、国宸府的高层售价一致。

但却比南面约1公里的万科樟宜翠湾（限价29800元/㎡），单价要便宜4200元/㎡。就隔着条通惠南路，95㎡总价能便宜近40万。

4200元/㎡的安全价差系数，将是今天44号地块能拍出相对高溢价的主导要素。

44号地块周边在售/待售新盘

地块开拍的前3天（8月28日），已有3轮出价，溢价率1.1%。

从整个南部新城的楼市大环境来看，限价25600元/㎡，自带一定热度。

融望之城，7月至今前后加推了3次，中签率在17.84%-31.74%之间；国宸府热度相对低一点，去年6月首开至今，前后9次高层加推，仅1次无需摇号。

地块热度不缺，但溢价率不会太夸张。毕竟，地段、品牌更优的滨江朝闻花城（限价29800元/㎡），外展点已开放。参照滨江的开盘速度，年内便会首开。

朝闻花城可建面积约25.6万㎡，比44号地块足足大了3.7倍。

近期盛传，监管部门出台新规控制房企有息债务增长，设置“三道红线”。

“三道红线”的传言虽未有官方新闻证实，但一个多月前的座谈会上，明确提出“重点房企金融检测和融资管理规则”。

规则卡住了房企的融资规模与增速，限制了房企的扩张速度，进而使土地市场降温。

目前，杭州土拍市场尚未有明显降温迹象。

一来，8月整体推地量大幅骤降。据《层楼》统计，今年8月的推地量，创近3年来第二低，仅次于去年8月（仅富阳一宗涉宅地块出让）。

二来，新规之后，杭州出让地块的标的额并不高。上周五美的拿下的临安滨湖新区宅地，溢价率虽达到22.42%，可拿地总额还不到3.06亿。

今天出让的44号地块，最高限价还不到11.84亿，仅上个月底滨江拿下三芒星地块的十分之一。

数据显示，今年8月杭州十区的土地出让金，还将创下近3年新低。

紧跟着的9月，杭州主城区已有3宗涉宅地块挂牌（2宗在转塘、1宗在笕桥）；萧山、余杭各有1宗。那时，市场的变化或许会更明显。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
世茂国风大境	36521	板块：青山湖房源：58套户型：117-178㎡登记方式：冻资100万登记日期：8.30-9.1
滨江湖光山色	36000	板块：青山湖科技城房源：32套户型：129-192㎡登记方式：存款300万登记日期：8.29-8.31
祥生宸光悦	22326	板块：富阳高桥房源：159套户型：98-118㎡登记方式：无房无贷存款50万，其他100万登记日期：8.29-8.31