无锡祭出调控杀手锏，对杭州也不是什么好事 | 楼先生问答NO.556
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
8月20日开了一次会，8月26日又开了一次会。开会的主要目的就是为了批评和提醒——「可以了，差不多就这样吧」、「过头了啊，要压一压了」之类的话。
跟上一次不同，全都是热点城市，而这次点评出来的6个城市里，只有成都是热点城市，其它都不是热点城市。这说明「调控不仅仅停留在热点城市，而是要蔓延三四线城市，要全面调控了」。
被叫去开会，不是什么好事情。基本上被叫去开会的城市，回去总要调控点什么好交代，这叫作「被动调控」。还有一些是为了不被叫去开会，就「主动调控」。我估计无锡就是后者。
前两天，无锡拿出了三条调控升级政策：1、堵住假离婚的漏洞，主要是针对限购；2、二套房首付由50%提到60%；3、满2年免征增值税，提到满5年才能免征。
尤其第三条，几乎是调控周期的标配。至今我们在一线城市、热点二线城市，调控再怎么厉害，哪怕出台限价、限售，也没有「二改五」和「契税上调」。
所以无锡出了「二改五」，对于其他城市来说，真不愿意看到，是一个「很差」的示范。在风声鹤唳的当下，还没出调控升级的杭州，你说杭州看到了，压力大不大？总之，别的城市调控升级表现越积极，就显得杭州越不积极。
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改善/闻博花城/叠墅、桂语听澜/9月上市
@愉似幸福
我手上有一套萧山市北的顺发佳境天城150方，闲置着，如果置换，出售价位有没有参考？另外置换意向：闻博花城叠墅or桂语听澜or周边其它红盘，怎么样更合适？想改善自住和投资兼顾的。
楼先生：现在普通的二手楼盘都卖不高价格，佳境天城也一样，二手房价格有太多的偶然性、个体性，真打算出售去摇限价新房，建议价格随行就市。我看二手房网站上挂牌价格也比较多，有两万八九，也有三万六七，你可以选择一个适当的中位数。
从改善自住角度来说，桂语听澜也好，边上的翠语华庭也好，没有太大本质的区别。反而是闻博花城的叠墅是一个「恰好」的选择，不论从地段还是价位，都挺合适你的。上叠、中叠都是六百万起，下叠总价会高一些，大概八九百万。整个博奥路上，这样的低密产品是不多的。更何况，桂语江南的叠墅已经卖出了很高的价格了。
当然纯粹考虑投资，市北西限价37500元/㎡，不管选择绿城的桂语听澜，还是滨江的翠语华庭，都不会错。只是相比闻博花城的叠墅，就是摇号难度很大。两个楼盘都应该去摇，看你运气吧，摇中哪个都行。
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三墩北/28100、紫璋台、钱江古墩彩虹轩
@毕震华
三墩北今年下半年要上市的紫璋台、钱江古墩彩虹轩、融信三墩北项目，有什么最新消息吗？除了这三个楼盘之外，后面还有住宅地块可以期待的吗？
楼先生：三墩北的三个新盘，可摇指数太高了。不管什么时候开，密切留意着就好了。因为限价已经明确了，就是28100元/㎡，而周边的次新房价格已经高高矗立在那里。从倒挂程度来看，三墩北是最厉害的板块之一，可以排进前三。即便像紫璋台这样的现房楼盘，也很难突破限价。
限价明确了后，就看什么时候上市了。按工程进度，紫璋台最早符合预售条件，只不过要不要拿证，取决于开发商自己的态度。听说还想往上打报告争取一下，毕竟不是「双限宅地」，加上又是现房销售。紫璋台户型有95㎡、105㎡、125㎡、139㎡四个户型。
但古墩彩虹轩和融信三墩北项目，不会拖延上市时间，一定是符合预售条件就立马开盘。古墩彩虹轩一如既往展现钱江房产在户型上的创新和优势，在不能偷面积的政策下，这次也还是拿出了「神户型」，一个是89方，一个是114方四房。至于融信三墩北项目，拿地23天就公示方案，节奏非常快，快的话计划12月首开。
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城东改善、滨江三芒星51700、春月锦庐
@英子
老师好，我有一套滨江金色黎明二期的房子，面积130方，因为金色黎明这边没什么大的商业综合体和学区，我想置换一套地段、环境好一点的房子，请问您有什么推荐吗？
楼先生：金色黎明这样的房子，除了户型差点，本身品质还是挺好的，想想可是当年两万多的价格，能配有恒温泳池，园林也是较高标准，外立面用上了铝板，还是滨江物业的服务。现在很多4万多的改善楼盘，都达不到这个标准。当然笕桥这个板块，除了离市中心很近以外，在配套上确实要什么没什么，就看接下来，在购物中心和学区方面，能不能引起一些优质资源吧。
今年笕桥的选择面很多，有绿城的春来晓园，有合景的揽月臻翠府，还有金隅的森临澜府，都是各有特点的新盘，限价40800元/㎡，还是有一点点价格倒挂。只不过，对于你来说，在区域内置换，并不符合你的要求，其实意义也不大。
从自住改善角度看，又不想太离开城东这个方向，建议往西面一点，可以考虑文晖、三里亭以及三塘板块，限价4万6到4万8之间，像中海望庐、锦绣华府、春月锦庐，都可行。或者就等等滨江三芒星项目，限价51700元/㎡。
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之江板块、中融蓝城理想城、西湖区1字头
@阿呜
有一套西雅图在手，二套房以投资为目的。摇了新房很多次，屡屡不中，现在之江的中融蓝城CO.C理想城值得投资吗？
楼先生：以投资为目的，那还是先考虑限价的住宅吧，不管怎么说，住宅要比酒店式公寓主流得多，升值空间和速度都要比酒店式公寓要好，这是一条显而易见的市场总结。投资住宅，赚的是它的升值部分，一旦遇到行情来的时候，一把就可以抓住，投资酒店式公寓，就要想明白，赚租金回报，是细水长流的事情。
对于你来说，那些诱人的限价新盘，接着继续摇吧，根据你的承价能力，从一万五六，到四五万都可以。现在每张房票都无比珍贵，不要轻易浪费，好好利用。如果到时房票没了，还有多余资金，像蓝城操盘的「CO.C理想城」还是很值得考虑的，虽然是酒店式公寓，但有自己的一套生活体系，融入了很多生活场景，还有绿城服务等等，最主要是户型29-51方，单价1字头，总价可控，更容易计算回报率。
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首付200W、刚毕业落户、荣安春月杭宁府
@伟峰
老师您好，我想咨询一下：我刚大学毕业落户到杭州，单位在西湖区这边，家里大概只能拿出200W付首付，能给我提一些建议吗？来自一个刚来杭州的瑟瑟发抖的毛头小子的提问。
楼先生：按照首套首贷最低三成首付比例，可以承受六百多万的总价。但对于刚毕业置业来说，最大的问题是还款能力。如果家里人能够帮忙一起分担，杠杆可以稍微多加一点，不然的话，就尽量评估一下家庭的经济能力吧。但要注意一点的是，一般来说，建议要稍微垫垫脚，毕竟每个家庭的收入还是逐年上升的，还款能力也在增加。
如果可以，那还是可以买个三四百万的房子，位置也可以稍微更好一些。如果不行，那就买再便宜一点的房子。在西湖区一带工作，建议关注祥符、三墩北一带的新盘，像前面提到的三墩北，就有三个楼盘可以留意，价格也挺符合你的要求。祥符板块的话，限价三万六七，祥宸府、望林府也可以。还有一个很好的选择，就是荣安申花项目，案名已经出来了，叫春月杭宁府，最小户型90方，限价4万5，刚好400万左右。
如果总价要再便宜一点，可以往城北CBD，也就是勾庄，限价3万左右，虽然距离上要远一些，但至少这里有两条地铁路线，有两个购物中心，还有很好的城市规划。比如星创城是勾阳站的地铁上盖，还有万科前宸和运河云庄，都值得摇。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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