关于9.4杭州新政的11个疑问解答 | 楼先生问答NO.558

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

关于9.4杭州新政，疑惑不少，我们整理一下：

1、热点商品住房项目如何认定？

答：要具体看楼盘的销售方案。有两个认定标准：一是该楼盘是否有过万人摇记录；二是同一区域内同价段楼盘，是否有过万人摇记录。

2、热点商品住房项目是否限定为3.5万以下楼盘？

答：不是。不以价格作为认定标准。也就是说，丹枫四季、杭源里、天空之城都有可能被认定为热点商品住房项目。

3、均价3万5以下和以上，以及热点商品住房项目，如何倾斜？

答：结合之前的政策，均价3万5以下的楼盘，人才倾斜20%，无房家庭倾斜50%，普通家庭30%；均价3万5以上的楼盘，人才倾斜20%，无房家庭倾斜20%，普通家庭60%；热点商品住房项目的楼盘，人才倾斜20%，无房家庭倾斜80%，普通家庭0%。

4、接下来，哪些新房需要限售5年？

答：限售从网签备案时间开始计算。第一类，以人才房票购得的新房，需要限售5年；第二类；房源倾斜比例达到80%的热点商品住房项目，需要限售5年。非热点商品住房项目，无房家庭买到的新房不需要限售5年。

5、如果是热点商品住房项目，普通家庭是否有机会？

答：没有。报名阶段，普通家庭（包括不到30周岁的单身）就不能报名参与。

6、如果热点商品住房项目，报名人数不足，怎么办？

答：如果报名人数少于推出房源，就按流摇项目处理，无需公证摇号销售，按之前摇号规则，楼盘自行公开销售即可。

举个例子：假设紫璋台被认定为热点商品住房项目，推出1000套房源，但总报名人数不到1000组，就不要摇号了。

7、如果热点商品住房项目，报名人数足够摇号，但摇号后有剩余房源，怎么办？

答：如果卖不完，剩余的房源可以面向普通家庭销售，不需要限售5年。

举个例子：假设紫璋台被认定为热点商品住房项目，推出1000套房源，总报名人数1200组。最终被人才和无房买走900套，剩下100套可以卖给无房家庭，不需要限售5年。

8、单身30周岁以上如何认定无房家庭？

答：在符合杭州购房资格的基础上，必须年满30周岁以上，未婚单身，且名下没有购房记录。之前买过房的就不算。

9、9月4日以前在萧山区、主城区买了商品房，也已经网签了，未缴纳契税，还能缴纳吗？

答：不能。

10、父母投靠满3年以后可以摇号买房。那么之前投靠落户成功的怎么算？

答：在9.4新政之前完成投靠落户的，也需要落户满3年。

11、9.4杭州新政跟不到30周岁及以上的单身，有什么关系？

答：没有太大原则，无非享受不到新政的好处，跟普通家庭一样，不能参加热点商品住房项目的摇号。根据杭州限购政策，单身可以购房1套住房。

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700W、杭源里/4万8高层、锦绣华府

@阿那度

手上有500W左右的资金，目标是700W左右的改善自住，比较关注锦绣华府、檀映里、杭源里的高层。除了锦绣华府，另两个都有小户型，心思就有点活：想投资小户型，过两年再置换。问题在于改善小户型只是相对小，其实都110方左右了，单价也高，有没有投资价值？像我这种买改善型小户型做投资的想法是不是不靠谱？

楼先生：不是靠不靠谱的问题，像杭源里108方左右的小户型，当然值得买。4万8/㎡的价格，与周边二手房有很多倒挂，能摇到肯定是赚到的。但问题是，过两年你再置换改善的时候，还是会面临很多不确定因素，比如行情怎么样了，新房限价还是不是这个程度。事实上，就现在趁着新房限价，一步到位实现改善，成本是最低的。

如果杭源里有机会参与摇号，就选择一步到位吧，700万左右预算，可以买个140方左右的户型。杭源里这样的楼盘相对难买，但还是应该排在第一位。限价是涨不上去了，听说金成和融创也已经达成协议，就按这个价格开了。现在是只要能拿到预售证，就会立刻上市，只不过杭州政府又在限发预售证，运气不佳。

另外锦绣华府可以排在靠前的位置，毕竟精装现房是一大优势。目前状态来看，中冶在杭州的两个楼盘，还是有品质感的。至于檀映里，也在追求好看，隐约有点古翠隐秀的风格。总之，对于你来说，单价四五万的楼盘，三塘、文晖、三里亭，有一堆楼盘摆在面前可以挑选，都是你买得起的。

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资产优化配置、老人房票、锁定超级红盘

@乡关远客

一套万家花城128方自住，一套黄龙雅苑40方学区房出租，两年后小孩就读。还有一张全款老人票，有资产优化配置的想法，两个想法：一是卖掉万家花城再加点钱（总价800万以内）去摇新盘，二是用老人票（非投靠）去摇勾庄、三墩北总价300万以内几个红盘。方案一有点激进，要卖掉自住房；方案二稳妥点，可以不慌慢慢摇。目前摇号形式摆在那儿，挺难的，不知有没更好的选择？

楼先生：可以这样，给自己设定一个时间范围，比如三个月或者截至年底前，看看有没有可以参与摇号的红盘拿出预售证，应该是会有的，如果有机会报名，比如紫璋台、运河云庄、天空之城等等，你就锁定这些红盘，然后拼一下手气。因为全款的老人房票，如果买一套普通的新盘，其实意义也不是很大。

如果都没摇到，就启动另一个方案：置换改善。万家花城属于滨江上一个年代的产品，尽管维护都不错，但在很多硬件上，还是没法跟现在的新房相比，可以资产优化。你可以考虑申花的新房，比如养云静舍、天玺天荟，或者到年底的时候，滨江和融创合作的申花项目也会上市，户型是139和169方，就看你预算了。想往黄龙靠近一点，锦绣公馆也是一个选择，还有建发翠苑项目。

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无房家庭、投资/全款、云上府vs万科前宸

@邵蒙娜

老师好，我们有「无房家庭」的房票，需一次性付款，想投资，请问：萧山市北的保利云上府好不好？还是应该继续等待万科前宸？这两个性价比谁更高点？

楼先生：先恭喜啦，无房家庭摇红盘的机会大大增加了。这两个楼盘位于不同的位置，其实没什么好比较的。37500元/㎡的萧山市北，地段、产品和价格，都没什么大问题，自住很多，投资也慢慢上来了。当然，3万的勾庄，给人更有诱惑力的感觉。我只能说，这两个楼盘都很值得买，但一定要比较一下，万科前宸更值得考虑。

一方面，城北CBD的规划很宏伟，不仅有超高层、城北万象城，还有中央公园、两条交汇的地铁线。以城市能量来说，城北的城市资源会非常聚能。另一方面，勾庄一带的新房价格更便宜，对于投资来说，不仅要看投资成本，也要看未来涨幅。目前勾庄一带的倒挂还是挺厉害的，万科前宸又会是一个不错的项目。

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300W/投资为主、萧山科技城vs未来科技城

@小确幸

购买总价300万左右的房子，以投资为主，哪个板块性价比高？未来科技城和萧山科技城，哪个好？

楼先生：毫无疑问，是未来科技城更好。萧山科技城还是处于发展的第一阶段，至少从房价上看是这样。只不过萧山科技城起步高，不管是配套、引进开发商、还是产品定位，都不是当年未来科技城可以相比的。但截取同一个时间点，现在的未来科技城已经进入第三阶段，我觉得「云城」是一个标志性的分界线。

从市场角度来说，也是未来科技城更值得买。首先，一二手房倒挂是非常显著的，未来科技城核心区的二手房，已经全面冲击5万价格线，而且已经有出现了成交，这是一个很重要的信号。关键是，这不是天方夜谭，而是市场信心十足。其次，我们了解到，未来科技城二手房都处于「供不应求」的状态，成交速度非常快，买家承价能力也很令人震惊。

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银湖别墅vs望江新城大平层、资产上涨力度

@大懒猫

请教：富阳银湖的别墅，可以卖1000多万，我卖掉去摇望江新城的楼盘，但是不一定摇得到，那么我是否应该现在卖掉？别墅上涨力度和望江新城新盘比较，哪个近五年上涨力度更大？期待指点，非常感谢。

楼先生：你要担心的是，银湖一千多万的别墅，能不能卖得掉。这个总价的郊区别墅，不是市场主流的产品，因此客户群体的基本面会很窄，卖房就要看运气成分了。我们一贯坚持，「用不到的房子」就应该换成「用得到的房子」，不会去住的房子，不要舍不得。

更何况，与望江新城这样的澎湃向上的板块相比，从发展速度来说，是银湖板块难以望其项背的。可以很大胆地告诉你：近五年后，银湖的别墅可能还是1000多万，但同样总价的望江新城，会给你带来完全不一样的期待。

只不过，望江新城的新房可不好摇，要有心理准备。看看御潮府的中签率就知道了，起步800多万的房子，在没有样板房和售楼处的情况下，中签率只有5.62%。当然不是只有御潮府，望江新城、江河汇，还是不少新盘可以作为退路。再退一步，江南岸还有一堆新盘呢。

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C E N G L O U · C H I N A

◎交付半年，金色时光首套二手房仅3万2，真的吗？

◎杭州哪些新盘会倾斜80%，快来投个票！