史诗级分流！7大网红盘“同蹭热点”，有房户绝望，万人摇绝迹？

Original 麦格/江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日5盘正在登记，明细见文末

短短一周，市场热度“天壤之别”！

整个8月，杭州楼市还是一片“冷清寂静”的景象：红盘绝迹，尽是低总价刚需郊区盘。

但上周五新政一出，仅5个工作日，就发出了整整25张预售证、超5700套新房，声势之浩大，不逊于水库开闸泄洪。

七大“热点盘”，如西溪公馆、天空之城、运河云庄、花漾里、前宸…………都来了！

你知道，过去5天，杭州十区一共签发了多少张预售证吗？

整整25张、超5700套新房，扎堆入市。

这是什么概念？往常，一周正常推出的房源量，集中在2000套左右。偶尔热门月份，单周推盘量会突破3000套。

据不完全统计，杭州摇号历史上，单周推盘量最多的一次，是去年12月中旬（12.9-12.14），杭州十区共发放29张预售证、超4192套新房。

本周的推盘量，竟比“历史之最”还要多出1500来套。

单次推盘量最猛的，是头顶“6万人摇”的西溪公馆，一次性领出北区全部房源预售证，共1216套。

9.7-9.11杭州十区领证楼盘一览

超过明熙府（925套）、雅逸府（923套），夺下2020年单次推盘量之最。

照目前行情看，未来很长一段时间，这一纪录都难再破。

除西溪公馆外，天空之城推盘量也不少，有565套；万科前宸，首期推出404套。运河云庄、溪语宸庐、悦美庐的推盘量，都在300套以上。

不单量猛、质还很优。

就这两三天，期待数月的网红盘，几乎挨个领了证；还有的，正在排队路上。以至于像凤玺云著、上塘源著等此前热门楼盘，一下也不香了。

无房户与人才们大手一挥，豪迈地说：这些盘就留给有房户跟30岁以下的单身吧。

但话题度最火的，还是未来科技城、勾庄与大江东的七大红盘。

虽然销售公示方案尚未公开，但大概率被列入“9.4新政”后的热点楼盘，换句话说，摇号跟有房家庭、30岁以下单身人士，基本无缘。

但更让人期待的，还是同一板块、多个热门红盘同期对憾，这名利场面，想想就壮观。

冲击度最大的，是勾庄的万科前宸VS运河云庄，两盘均为高层、面积段相仿，虽然价差1500，但各具优势。只盯着勾庄的无房家庭，这次怕是要伤脑筋了。

最让人意外的是未来科技城。原本只有天空之城入市，没曾想西溪公馆竟“狠”到一次性全推剩余全部房源。

足足1216套房子啊，比天空之城多出了一倍的量。

这还不够，许久未在楼市发声的大华西溪风情也跟着凑热闹，领出观止组团最后一批洋房的预售证。数量虽然不多，可也有272套。

这3盘加一块，供应量高达2050套。

另一“万人摇”圣地的大江东，融创城与花漾里虽然同期出证，可融创城全是叠排，精装均价29300元/㎡；花漾里是高层，精装均价才19000元/㎡。

两盘产品类型不同，客户重叠度并不高。

但无论如何，这次客户分流都是史无前例的。以前，也有红盘同期摇号，但只要熟练PS大法，或有足够的资金（信贷等途径），一张房票还是能同时参与多盘摇号；

现在不同了，一张房票同期只能摇一个，加上红盘数量之多，分流效果不言而喻。

除了这三大板块外，桃源现房销售的联发溪语宸庐、申花现房销售的杭房建发养云静舍，也于本周领证。

不过，这两大现房楼盘不是“热点楼盘”，客群上没有限制。

参照摇号公示方案，溪语宸庐首套冻结100万、二套及全款冻结200万；养云静舍要求更高，首套冻结190万、二套冻结380万、全款冻结600万。

红盘扎推入市+不能多盘同摇，意味着所有房票持有者，都面临着一个艰难的选择题：到底摇哪一个？

其纠结程度，不下于“先有蛋，还是先有鸡”？

对人才和无房户来说，再怎么样，好歹还有优先摇号和房源倾斜两大政策优势，摇到新房的概率，还是相当高的。

若是碰上热点楼盘，无房户更有高达80%的倾斜比例。

有房户就不同了。从严格意义上讲，它不是N选一，而是（N-X）选一。X即热点盘越多，选择余地就越小。

就像身边一对年轻夫妻，这两天就很是焦虑。

今年上半年，他们卖掉了名下唯一住房，准备在未来科技城置换改善。富力中心、西溪公馆和天空之城的每次开盘，都不曾落下。

但作为“有房户”，只是做了一次又一次分母，充当陪跑角色而已。

上周五新政出台，得知未来科技城的红盘大概率是热点盘后，失去摇号资格的他们，已早早敲定新的摇号方案——养云静舍和杭源里。

可近期密集的预售证，让他们百爪挠心。

“希望它们不是热点盘，杭源里晚点开”。朋友打趣道，实在要碰在一起，就紧急离婚，两个人分头去摇，增加概率。

那些把资金暂时放在股市里的购房者，更是进退两难。

之前的股市像打了鸡血一样，资金随便滚一下就能“钱生钱”；可最近两周，股市“急转直下”，沪市大跌182点，大量个股累计跌幅达约20%。

这时候，是割肉摇红盘碰运气呢，还是持股等待反弹呢？

其实，有房户大可不必唉声叹气！

首先，在整个杭州楼市中，热点盘的占比很小，无非就是大江东、未来科技城、勾庄、三墩北等区域。

只要你不是“非热点盘不要”，可选余地还是比较充裕的。像一些高单价的改善红盘，自住客不妨垫垫脚，努力尝试一番。

其次，这么多楼盘同期竞逐，即便是热点盘或红盘，销售压力也不小。

比如，前两天，养云静舍的销售，就在不断试探购房者摇不摇。因为他们非常担心，杭源里若同期入市，会分流走大批客户。

有房户高占比的热点盘，亦如此。

以天空之城为例，前四次开盘，有房户占比最低78%，最高84%。去掉有房户，加上西溪公馆和观止洋房的分流，5年限售下的无房户，能否轻松覆盖即将加推的565套房源？

还有投资客表示，1万+倒挂的天空之城和3千倒挂的明熙府，他会选择后者。因为若是5年限售，资金成本太高，不确定性也大。

不过，本次天空之城加推房源，以中小面积为主（93-145㎡），均价3万8，售罄应该不成问题。

再看6万人摇西溪公馆，妥妥的热点盘，但所推房源中，有相当比例的大户型。那些190㎡、192㎡和226㎡的房源，总价不低，无房户一定能选完？

还有以投资客为主场的大江东，被列为“热点盘”后，还能持续低中签率的神话吗？

所以，不妨大胆期待下，本次红盘开闸，最终很可能留有余房。届时，只要眼疾手快，有房户也能“捡漏”。

还有一种情况是，纵使定性为热点盘，不同物业也会区别对待。

比如，融创城本次推出的精装叠墅，面积165-220㎡。据可靠消息，房源倾斜上仍延续原有规则，即20%人才、50%无房户，和30%有房户。

当下，大家最关心新政对二手市场的影响。

比较普遍的观点是：热点盘政策一出，有房户摇号更艰难；改善被迫转向二手房，利好二手市场。

我认为这个说法过于笼统，高端次新房应该会继续疯，但刚需二手房，反倒会受到冲击。

因为相对杭州楼市，热点盘的绝对数量很少，所有房源加在一起也有限。

他们的确会促使不少有房户转向其他选择，但第一替代选择，肯定还是其他新房，如前文的朋友一家。

昨天，我在一个资深购房群里问：群里有哪位打算到大江东自住的吗？

结果群友们纷纷表示“真是发自灵魂的拷问”，近500人的群，仅一人表示买了大江东的新房准备自住。

大江东这几年大热，但毕竟太远了。非大江东不住，愿意去接盘二手房的刚需和地缘客户，数量极其有限，而且这些人多是真正的“无房户”。

此前，由于投资客挤占了他们买新房的机会，有些人只能咬牙买二手。

但现在大江东全部变“热点盘”，只有人才和无房户能摇，5年限售，标的又小，自己也不太可能住，投资客应该会流失得七七八八。

大部分潜在的二手接盘侠，此次应该基本能摇到新房。到那么请问，短期内还有多少人接大江东的二手房？

大江东的二手房价，接下来几个月还能飙吗？

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
金茂首开· 国樾	48600	板块：上塘房源：84套户型：148-150㎡登记方式：首套验资200万，二套400万登记日期：9.12-9.14
世茂· 国风大境	35345	板块：青山湖房源：22套户型：117-137㎡登记方式：冻资200万登记日期：9.12-9.14
新希望美的· 长粼府	30000- 33000	板块：九乔房源：254套户型：85-122㎡登记方式：验资70万登记日期：9.11-9.13
北城芳满庭	34000	板块：仁和房源：39套户型：139-160㎡登记方式：验资50万登记日期：9.11-9.13
南樾府	19200	板块：临安锦南房源：316套户型：71㎡登记方式：验资40万登记日期：9.11-9.13