这一把，所有房票都会被炸出来 | 楼先生问答NO.562

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

从上周四开始，每一天都会甩出很多张预售证。

上一期栏目里，我说过：杭州政府决意打一场闪电战，把名单上20几个红盘一下子全部处理掉，但实际上拿到预售证的楼盘将远远不止这个数字。

但可以肯定，这是最好的一次机会。

不管是无房家庭，还是普通家庭，这都是离「摇到」最近的一次。对于无房家庭来说，不要想着摇到「最好」的那一个，心态放平和一些，在高个子里挑一个矮个子，说不定就摇到了。

真正自住的无房家庭，是无惧五年限售的。我们最近一直在开玩笑说：如果杭州楼市还有周期的话，限售五年就是政府在帮你穿越周期。

那些需要改善却无缘红盘的普通家庭、或者被政策误伤的普通家庭，学会接受事实，及时调整摇号策略。我看了一下，其实不少没被划到「热点楼盘」的项目，放在政策环境下，也是红盘。不要被政策迷惑了。

我的同事说：杭州政府是时间管理大师，所以，在不能同时登记的情况下，大家机会只有一次。这一把，大家都举着房票，做出最关键的一次选择。

把那些超级红盘留给那些无房家庭，理论上是道义的。

尽管有部分无房家庭其实也是投资客，不过只要热点盘不要划到单价3万5以上，这个占比总归是有限的。

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万科樟宜翠湾、总价250万起、南部新城

@Right

层楼老师，你好。明年我们单位就会搬到钱江世纪城去，我们的预算三四百万都能接受，但最好别超过300万，我们都是小年轻，不想压力很大，也想保持一定生活品质。请问有什么适合我们的楼盘。前几天去看过万科的樟宜翠湾，我对象很喜欢，这个房子值得买吗？

楼先生：没什么问题，像樟宜翠湾这样的房子，用得着的话，买就是了。大家都知道，限价是一把双刃剑，对于购房者来说，价格是占到了便宜，品质和创新却乏善可陈。所以樟宜翠湾一出现就让人眼前一亮，一个限价29800元/㎡的楼盘，园区是原创设计，室内装修又高人一等，做出了满满的气场和诚意。尤其它用Co-Life体验中心取代了传统售楼处，业内都已经纷纷打卡了。

其实不仅仅在南部新城，就算把范围扩大至全杭州，单价3万内做到这样的室内装标，也是极其不多见的。万科对这个项目很用心，当开发商们集体都在拼速度的时候，樟宜翠湾反而沉下心来打磨产品，从拿地到规划，用了159天，在当下也算比较「异类」了。樟宜翠湾有一点点像「古翠隐秀」，也是一个颜值超高的项目，采用密集的向线条，看着就很隽朗挺拔。

总的来说，这个楼盘挺适合在江南岸工作、生活的刚需和刚改群体。更何况，南部新城是一个要什么有什么的板块，地铁、购物中心、医院，以及学校，都是密集分布，本身定位就是一个大型居住区。目前首批房源正在登记中，有89-99方高层，也有100方洋房，总价符合你的要求，喜欢就去买吧。

另外还有一点比较有意思，从三墩北的西雅图，未来科技城的溪望，江河汇的大都会，勾庄的杭宸，以及申花的古翠隐秀，万科的楼盘要么区域价格标杆，要么区域品质标杆。万科的市场号召力也是越来越强了。

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现金300W/投资、绿城春来晓园/40800

@平

老师，有一套房子买在七堡天悦江湾130方，现在手头还有现金300万，想以女儿的名字摇投资盘，请问哪里好？求具体推荐楼盘。

楼先生：可以买的地方有很多，想要离得近一点，可以考虑艮北的小户型，限价4万出头，还是有一定投资价值的。如果总价预算有五六百万，春来晓园9月应该能够拿到预售证，一下子会出五百多套，绿城的品牌，加上位置也相对不错。

五六百万的话，还可以买到增值能力更好的板块，比如未来科技城、奥体和亚运村，这些板块与城市发展更加紧密相关。比如君品、嘉品，还有亚运村板块的绿城、华润和万科，大约有4400套房源。

另外，还可以把锁定总价三四百万的投资标的，像华丰的春和云境、丁桥的北秀观云、泷悦华府，还有桃源的春语蓝庭、沁语晓庭，都可以看看。这些楼盘今后增值动力还是比较值得期待。

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八九百万、别急着买二手房、锦绣公馆

@Julia

老师好，我有八九百万的预算，在西湖、余杭、拱墅区有没有合适的四房高层推荐？一直在纠结买新房还是二手房？杭州又出了新政补丁，接下去会有什么影响吗？

楼先生：已经看到了，短期间内市场会比较剧烈，因为太多红盘同时在线。但这段时间过后，市场应该会降温下来，换一个角度想想：如果市场热度还是降不下来，不排除会继续出政策压住。但千万记住一点，杭州楼市不会真的冷，要冷也是表面冷，冷给上面看看。

新政对无房家庭是非常利好，中签概率大幅提高。现在基本明确，大江东、勾庄和未来科技城，都将是热点楼盘。除了一个天空之城可惜了，其它跟你也没什么关系。总得来说，单价四五万的高端改善的楼盘，受政策影响不会很大，所以该摇继续摇就是了。有八九百万的预算，建议还是先努力一下限价新房吧，比如锦绣公馆、杭源里这些，反正限价也突破不了。

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首付500万内、望江新城/江河汇、人才房票

@小小石

我们夫妻一个在龙翔桥附近上班，一个在浙江萧山医院上班，外地公积金贷款买过一套房，杭州无房，有人才房票，想在杭州买房，首付预算500万以内，兼顾改善和投资，有推荐的楼盘吗？丹枫四季、嘉品、君品值得吗？谢谢。

楼先生：这三个楼盘就不要什么值不值得了，而是看看能摇到谁就行。当然你有人才房票，摇到的概率会比较大。这三个楼盘没太大的本质区别，反正都是滨江出品。但一定要排序的话，丹枫四季是第一名，相对来说，也会是最难摇的一个。然后是嘉品，再是君品。

如果只有外地公积金贷款，在杭州还算首套首贷，首付可以最低三成。要是经济收入还可以，建议拔高标的物的总价预算。从自住改善角度，选择范围可以扩大到望江新城、江河汇一带，像御潮府、新世界望江项目、绿城滨江江河汇项目、新鸿基江河汇项目都可以等一等，这些是属于杭州第一梯队的楼盘。

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650万内、荣安春月杭宁府、改善+投资

@bingo

首付500万，总价650万以内，二套房想买120方以上改善，在城西文新附近，兼顾自住和投资，请问买哪里比较好，策略怎样，谢谢。