就这两个月，要把红盘全部消灭 | 楼先生问答NO.561

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一周时间，整整25张预售证，共计5700余套新房，预售证是一串一串地冒出来。有人认为9.4新政出台，会抑制市场热度。但至少一两个月，市场热度反而会抬升一截。

有开发商跟我说，8月实在太惨淡了，很多客户都在观望。但9月以来，随着红盘陆续拿证，热度明显上去了，市场带来的推背感又能挤压客户成交。

接下来两个月里，估计又会有很多人被「挤上车」，甚至还有人可能选择一套高价二手房。上周我就再次强调过——别着急，先别买二手房。

截至目前，天空之城、前宸、运河云庄......第一批「热点商品住房项目」出炉。对于开发商，有一点点无所适从；对于政府而言，同样也是摸着石头过河。目前最大的悬念是：会不会有「热盘」卖不完，卖不完会怎么办？

从天空之城和前宸的方案里看到，意向登记只对高层次人才家庭和无房家庭开放。普通家庭是没有机会报名的，但要是卖不完的话，剩余房源是可以向普通家庭开放。

听说某个「热盘」担心大户型卖不完.....可能连它自己都没想到，作为杭州最热门的楼盘之一，竟会有这么一天。

作为政府，这是最乐于见到的状态。反过来说，这个时候哪个楼盘还想着弄一个万人摇玩玩，那就一定会「被开刀」。杭州政府要打一场闪电战，就这两个月时间，要把红盘全部消灭掉。据说名单有二十几个楼盘。

把有可能万人摇的红盘，装订成「热盘」，全部处理掉之后，是否真能如政府所想那样：平平淡淡。愿望是美好的，结果如何却要打一个大大的问号？

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1.

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城西/250-300W、佳兆业云峰、蓝月春晓

@林沁青

老师你好，无房家庭，最佳预算250万内，300万的话有点压力，工作生活都在城西，最近看了大溪谷、蓝月春晓、云峰、紫璋台和西溪公馆，都一直不开。最近又看了融耀之城和眀熙府，但属于大城东，所以很纠结。请问要不要扩大到城东范围，有什么建议吗？

楼先生：融耀之城和明熙府都相当有竞争力，一个是TOD，一个是现房。但于你而言，其实也不用纠结，尽管预算上还挺匹配的，但不适合的楼盘，再有诱惑力也得割舍一下。从城东到城西，就算有地铁可以换乘，动线上也不怎么合理啊。

还是城西或城北方向适合你们。你们是无房家庭，单价3万5以内的楼盘、或「热盘」都有更加关照，倾斜比例会更大一些。尤其紫璋台这样的超级红盘，有无比诱惑的一二手价格倒挂，而且还是精装现房，总要把握一下才会甘心的。西溪公馆的市场热度已经检验过一次，肯定还是会非常难摇，但还是应该去摇啊。

不管怎么样，无房家庭的身份还是占据一定优势。像佳兆业的云峰、万科的大溪谷、和新湖的蓝月春晓，这些都可以，中签率也会很低。总之不用扩大范围到城东，城北方向倒是可以关注，运河云庄、万科前宸先报一个吧。

2.

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700万/人才房票、锦绣公馆、天玺天荟

@knityster 

在未来科技城上班，有人才房票，700万的预算。之前一直在看西湖区四小金刚老破小，但最近看了锦绣公馆等新盘后，有些犹豫。一方面怕摇号摇不到，一方面又怕学区房价格继续上涨。请问建议继续等还是尽快买老破小？除了文教板块，还有哪些学区较好的新房吗？

楼先生：从资产角度来说，买一套西湖区四小金刚的老破小学区房，肯定没问题。杭州的学区房大概率还是上涨的趋势，跌的可能性比较小。看一下今年的人口数据就知道了，截至今年7月底，有23.4万35周岁以下的年轻人落户杭州，这些人的孩子都有上学需求。

只不过你有人才房票，一套很美好的限价新房和一套很厉害的学区老破小，二选一的话，还是建议考虑前者。除非像天空之城、丹枫四季、紫璋台这样的超级限价红盘，人才房票也得参与摇号，但摇中概率也会很高的。大多数普通红盘，基本只要报名就能买得到了。

对于你来说，先努力新房吧，选择还是挺多的。现在就可以报名天空之城，先摇一次。或者杭源里也要拿证了，再远一点，蒋村这里还有一个现房楼盘，就是龙湖和葛洲坝合作的中国府，学区都挺不错的。

3.

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城东新城、改善自住/300方类住宅、东潮府

@童捕快

老师好。我现在居住在城东，父母想买300方的大房子（商住）改善，请问有哪些楼盘值得去看？

楼先生：不知道为什么你们想要买300方类住宅进行改善，一般情况下，这类房子我们不很推荐普通家庭进行购买。一方面，商业性质的类住宅，流通性比较弱；另一方面，对占据怎样的城市资源要求很高，如果不是占据绝对资源的话，今后涨价升值也会比较普通。

相比之下，如果还有购房资格，还是应该考虑住宅，总价七八百万的预算，或者高一点到一千多万，能够选择的楼盘有一大堆。当然从产品上来讲，由于新房限价，住宅没有创新，产品都比较平庸，确实市面上像观雲钱塘城、黄龙云起、东潮府这一批类住宅，做得比住宅好。

总之要把握一个原则：有房票，肯定是优先选择限价的住宅。如果实在没有了，你们的话，可以重点关注东潮府，住宅限价4万6，商业类住宅2万8左右，差不多6折，但精装标准要比住宅高得多，所以这个定价还是挺合理的。

4.

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70-80万首付、刚需自住、广州时代天境

@Evennnn 

工作在杭师大科技园，70-80万首付预算，有什么好的新盘或者二手房推荐吗？

楼先生：300万不到的预算，不论是新房还是二手房，整个未来科技城都没什么选择了。要么往闲林、中泰一带看看，要么往良渚、瓶窑。闲林一带的二手房价格也没有很贵，可以多挑一挑。至于新房，前面提到的佳兆业云峰是一个选择，位于02省道以南的位置，另外还有一个广州时代的天境项目。

听说闲湖城也还有一批新房，不过什么时候会拿出来卖就不好说了。其它的选择就只能往良渚方向看看了，前面也提到过的万科大溪谷，以及新湖的蓝月春晓。这个位置肯定越来越好，等高铁西站接上良渚文化村，像大溪谷这样的楼盘会很受益。更何况云城也来了，大溪谷就在云城的北界线。

5.

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400W、之江/珊瑚世纪、艮北/萧山市北

@icehour

老师，工作在近江，宝宝快出生了，买首套房，有120W+首付预算，是买附近的二手房还是买远一点的新房？二手房离工作近，学区比新房普遍也要好一点，但是新房有限价福利，居住环境好，我这样的情况，有值得推荐的新房楼盘吗？

楼先生：新房有一个很值得推荐的楼盘，而且还在地铁口，又有学区，这个楼盘就是仁恒和祥生联合开发的珊瑚世纪，高层限价3万8，总价也基本符合你的要求，这个楼盘先密切关注吧。当然珊瑚世纪估计会更加难摇了：一个是本身质素比较好，另一个是蚂蚁集团中期发展选址在这里。

其它选择其实就比较少了，建议你可以留意浦沿这里的一个楼盘，是世茂开发的栖棠誉湾，只不过听说挖到文物了，工程节点被停下来了。大方向上，如果想要住得好一点，400来万的预算，建议还是去摇3.5-4万左右的新房。如果距离稍微远一点也不介意，艮北、市北也可以。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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