法拍就有20%溢价？杭州富人正在为“焦虑型”购房买单

Original 乐福层楼 2022-12-08

◎Tips：今日11盘正在登记，明细见文末

杭州楼市，正在出现一个“20%”定律。

具体来说，就是进入法拍市场的次新豪宅（或大户型），往往能以超过评估价20%左右的价格成交。

仅仅上周，这条定律就被验证了3次。

上周一，南星豪宅翡翠海岸一套约139㎡户型进入法拍，15人报名。最终历经160次报价，以1508万成交，不算税费折合单价已达到10.8万元/㎡。

这条房子的评估价为1306万，算下来溢价率达到15.5%。

上周四，翡翠海岸又有一套约139㎡开拍。评估价1200万，最终以1454万的价格成交。

溢价率达到21.2%。

若以评估价算，这两套房子的单价分别为9.4万和8.6万。不过前一套房子含一个地下车位（按法院评估，翡翠海岸的地下车位大约58万一个），所以两者实际差距不大。

评估价基本代表了目前翡翠海岸的二手行情。好找房数据显示，翡翠海岸最近签约均价在9.3万元/㎡上下。

今年5月，翡翠海岸首套法拍房成交，溢价率为14.9%。

也就是说，时隔4个月，翡翠海岸的法拍溢价率正在进一步加大。

另外一套位于滨江的明月江南，其走势也非常类似。

这套约185㎡的房子，争夺也相当激烈。最终经过55次报价，以1258万的高价成交。

房子的评估价为1035万，算下来溢价率达到21.5%。

同样，这套明月江南的评估价也符合其二手行情（好找房的数据是近期签约均价5万7）。法拍硬生生让买家增加了20%以上的成本。

纵向来看，明月江南此前一共法拍过6套。其中成交价低于评估价的有2套，其余4套，最高一次溢价率，不过6%。

就在今年6月，该盘有一套约200㎡户型被法拍。评估价1250万的房子，最终拍出了1290万。

算下来，溢价率只有3.2%。

同样都是大户型，从照片看装修情况也差不多，仅仅3个月，溢价率却飙升了18个百分点。

为什么杭州的富人们，愿意为法拍次新豪宅（或大户型），付出越来越高的溢价？

在我看来，这或许与其最近深陷“焦虑型”购房有关。

若要论9.4新政的影响程度，有房改善一族的影响是最大的。其至少面临两大困境：

首先，被列入红盘的楼盘，无法参与。虽然目前还没有官方认定的第一个红盘出现，但从来没有说过总价高的楼盘，就不能作为红盘。

比如最近传得比较多的未来科技城某意向“红盘”，部分房源总价近900万。

其次，7月份以来，杭州36500以上的楼盘虽不像有些外地媒体说的那样完全断供，但事实上领出预售证的寥寥无几。

最近虽然整体供应有所增加，但尚未达到四面开花的局面。

仍以上述两次法拍的区域为例。南星目前仅剩下的一个楼盘，据传要一次性推完剩余所有房源。

虽然时间尚未确定，但对手握千万的富人们来说，几乎是“毕其功于一役”的选择。

滨江区政府一带虽然没有出现过万人摇，但丹枫四季头顶“杭州第一倒挂盘”的光环，会以何种性质出现在众人面前，大家都心里没底。

所以，很多富人或许会有这样的心态：看好的盘什么时候推不知道，推的时候自己能不能参与不知道，参与了又有多少人抢还是不知道。

与其面对这么多不确定性，不如在法拍市场上有好房子的时候先去博一把。

这种“焦虑型”购房行为的蛛丝马迹，在法拍过程中也有迹可循。

像本周四的这套翡翠海岸，前23个小时内报价只有一次。但就在最后一小时，不光报名人数增加了好几个，而且加价极度凶猛。

光单笔加价超过40万的，就有5次以上。最厉害的，一笔直接加价了242万，大有一次就想把对手干趴下的决心。

如果这个结论成立，那么可以预见，接下去一段时间，法拍和部分二手房市场，会持续火热。

它们尤其会出现在一些传统和新晋的豪宅区域，比如南星、桥西、滨江、奥体等。

尤其是一些叠加了多概念的“次新房+”楼盘，更受追捧。比如明月江南，地处江南实验学校学区，得益于最近两年的高升学率，追捧的人越来越多。

仅8月份，就成交了13套。

同一学区的春江郦城，最近换手率也极高，8月份成交了12套。用附近中介的话说，“基本上是挂出来一套就卖掉一套”。

接下来，本月还有多套符合上述条件的房子进入法拍。

本周五（9月18号），一线江景豪宅银杏汇有一套约412㎡的大宅开拍，评估价3411万，起拍价2388万。

从现场照片看，没有人入住过的痕迹，完全是新房。

9月24号，桥西豪宅碧玺也有一套约262㎡大户型开拍，起拍价和评估价都是1300万。

届时，市场会验证，“20%”这条定律会不会再次出现。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
地铁万科· 未来天空之城	37646	板块：未来科技城房源：565套户型：93-145㎡登记方式：首套冻资100万，其他200万登记日期：9.13-9.15
万科·前宸	30500	板块：勾庄房源：404套户型：99-139㎡登记方式：首套冻资75万，其他150万登记日期：9.13-9.15
融创城	29300	板块：大江东房源：214套户型：165-220㎡登记方式：首套冻资125万，其他250万登记日期：9.13-9.15
中交·悦美庐	23600- 29500	板块：临平新城房源：378套户型：88-162㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：9.13-9.15
天阳融信· 东寰名邸	28000	板块：丁桥房源：17套户型：129㎡登记方式：首套冻资110万，其他220万登记日期：9.12-9.14
金茂首开· 国樾	48600	板块：上塘房源：84套户型：148-150㎡登记方式：首套验资200万，二套400万登记日期：9.12-9.14
世茂· 国风大境	35345	板块：青山湖房源：22套户型：117-137㎡登记方式：冻资200万登记日期：9.12-9.14
杭房建发养云精舍	54000	板块：申花房源：243套户型：119-139㎡登记方式：首套冻资190万，二套380万一次性600万登记日期：9.13-9.15
德信大家运河云庄	29000	板块：勾庄房源：332套户型：99-143㎡登记方式：首套冻资80万，二套和一次性付款160万登记日期：9.14-9.16
天都城上塘源著	21000	板块：星桥房源：208套户型：89-140㎡登记方式：冻资无房无贷50万，其他100万登记日期：9.14-9.16
众安顺源府	20500	板块：银湖房源：190套户型：89-120㎡登记方式：验资30万登记日期：9.13-9.15