涨到崩溃？年前接盘杭州高价二手房，小心“口罩式行情”
房东膨胀了，彻底膨胀了。
过去一个多月，从未来科技城、奥体、三墩北到桥西，二手房市场都进入一种“单边上涨”的非理性情绪共振中。
不管多离谱的挂价，似乎都有人接盘；人民币虚化成一串不真实的数字，记录不断刷新。
这一场景，像极了年初1-2月，由于疫情传播，各地口罩短时间内被抢购一空，部分商家坐地起价。一盒N95口罩，疯狂时被炒至近千元一盒，单只高达30-50元。
但只要是自由竞争的市场，商品无论多优质，也有其合理估值，不可能永远无限上涨。
“涨到崩溃”，才是短期疯涨最可能的结局。比如N95口罩的售价，春节后已回归到15-20元每只。一些后入场的口罩商，血亏离场。
别忘了，杭州的新房虽然被严控，但二手房仍是一个自由竞争的市场，并且有潜在天量供应。
“暴涨—自由回落式”口罩行情，随时可能出现。
PART 1
过去一个月，二手涨价“最凶”的一定是未来科技城。
以华夏四季为例，6月底刚交付时，一套89㎡370万就能拿下。现在呢，楼层差点的400万，好的楼层基本要420万，折合单价4万7。
再看香港兴业·耦园，7月初，142㎡的毛坯洋房531万可以拿下，现在起步600万。原来的预算，只能买到122㎡。
刚交付的东原印未来，一套低楼层的123㎡，成交单价超过5万2（已交定金）。
还有三墩北的万人摇专业户——西湖国际城，短短两个月时间内，实际成交价涨了20万左右。
更让人目瞪口呆的，是跳涨不断的挂牌价。
比如奥体南，自今年7月，桂语江南首套二手高层卖出5万后，房东们的挂牌价，几乎全部瞄准了5万+。一套低楼层的95㎡三房两卫，9月初还是500万，4天就涨了30万。
叠墅（6万8成交）更夸张，挂价屡屡冲上7万5，甚至还有业主要价近10万。
海德公园一套小高层的83㎡，今年3月挂牌价还是295万，一个多礼拜前，前宸登记结束后，直接涨价45万，折合单价4万1，创小区同户型新高。
西湖国际城也不例外，如今满二、中等装修的89㎡，普遍报价达350-400万。
未来科技城的EFC，目前普遍挂价5-6万。但成交数据显示，近6个月，小区高层最贵网签价仅46529元/㎡。
PART 2
一个直接诱因是，十几个红盘近期扎堆入市。
因为政策对人才与无房户的友好，炸出了更多潜在房票，同时让一些摇号无望的有户户，被迫转向二手市场。越是热点盘区域，二手房价涨得就越欢。
一方面，新房已成人才和无房户的专属特供；另一方面，5年限售，无形中降低了未来的二手竞争压力。
各种因素合力之下，推高了二手房价。
但很多人忽略了一个关键因素：二手房没有类似新房的严格管控，炒作空间极大。
最常见的招数有两种。一是：当出现一套高价成交，业主、中介都会极尽造势；二是：放大某购房群体的知名度，如温台投资客，来博取市场关注。
这两种情况，在未来科技城都出现了。
比如，中南樾府8月传出的首套二手成交（89㎡477万），闹得沸沸扬扬，但公开数据显示，小区至今只有一套网签，数据还对不上。
还有就是投资客大本营——华夏四季，最近很有名的骚操作，就是形成了“价格控盘联盟”。
倡议称，在部分深圳投资客购入后，华夏四季已是最被看好的热盘之一，未来两年内还有1万涨幅，建议各位邻居谨慎卖房。
实际情况是：确有深圳投资客，但占比极小，更多还是自住改善客。
但普通购房者根本无法辨别真伪，看到的只有被不断渲染的火热行情，很容易被恐慌情绪调动，出现高位接盘也就不足为奇了。
循环往复之下，一个博傻的二手房市场，就此形成闭环。
PART 3
“8月不买华夏房，摇到红盘也枉然。”
在未来科技城二手房价上涨后，这段顺口溜，流传于多个购房群。
在许多投资和改善客业主眼中，手中的房子俨然已是众人争抢的香饽饽，大有一种“今天不买，明天就涨价”的超然自信。
我们不妨以近期成交价的实际涨幅，来测算下未来的可能售价。
先看华夏四季，一套89㎡户型，从6月底的370万到现在的420万，相当于3个月涨了50万。但许多房东，仍在翘首以待记录随时刷新。
如果以此增速推算，今年底要卖到470万，一年之后就是620万。等到天空之城一期交付（2022年6月），就是770万，相当于单价8.65万。
是不是连有些房东自己都觉得，这是一个近乎荒谬的数字？
毕竟，紫金港路以西的二手房价之王——西溪诚园，现在也不过7-8万。
只要稍有理性，就会知道：无论华夏四季有多优质，价格上涨总会在某一个点上停滞。
或许是投资客觉得彻底无利可图，或许是自住客完全接不动了。这一天什么时候到来，无法预测，但在这一价格点上接盘者，一定会被套牢。
自由市场的特征就是，暴涨结束后，看空情绪开始弥漫，紧接着可能就是暴跌。
PART 4
一群投资客、中介互相“确认过眼神”，真的可以抬高小区房价么？这股市场情绪还能支撑多久？
去年底到今年上半年，深圳二手房也曾迎来一波魔幻上涨行情。以去年11月“豪宅税”取消为起点，当月成交量超过8000套，均价突破6万/㎡。
一些二手房东，比如恒裕槟城的业主抱团开启了“控盘涨价”，率先将二期挂牌单价提高到将近20万、甚至27万。
随后，从前海、宝中，到碧海、龙华，10几个小区业主群纷纷谋划“涨价”，大幅调高挂牌价。
在中介和业主的蓄意合作下，今年7月，深圳二手房均价已高达7万。
炒作之风盛行，深圳政府部门出手。一方面“对部分集体恶意炒作房价的小区暂停网签”，另一方面不断出台调控。
比如，7.15新政规定：入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；转让增值税从2年免变5年才免……
9月再推出婚姻信息查询机制，封堵"假离婚"炒房漏洞，近期又推出二手房价格引导机制。
限购升级和监督管控二手房的联动调控，切断了深圳炒房的链条，新房到二手房的价格传导失效，二手房流通性变差，市场炒作的氛围明显降温。
7.15新政后，深圳二手房成交量“断崖”式下跌。
新政后一周，二手房单日网签量最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%，带看量也遭遇“腰斩”。
8-9月继续冷却，9月14日-20日，二手房网签量1467套，跌至新政以来最低点。
PART 5
杭州虽没有类似深圳的具体管控，但二手市场自我调整的迹象已经显现。
以未来科技城为例，虽然不缺客户，甚至不乏来自深圳在内的全国投资客，但面对高企的二手房价，也不敢贸然接盘。
现在的情况基本是：自住客接不动，投资客更愿意曲线落户“打新”。
毕竟，现在的二手房价，已经贵到连中介自己都看不下去了。不久前，有一张对话截图流传于网络，让人啼笑连连。
包括许多未来科技城的拥趸，都开始改变看法：“前两年一直说未来科技城低被低估，但现在普遍5万+，我的判断是开始泡沫化了，因为配套没这么快跟上。”
那段顺口溜，其实还有后两句：9月再买四季房，平淡如水似非红。下月再买华夏房，人傻钱多泪两行。
而且，从新房和二手房的博弈看，二手房也不具备“一骑绝尘”的可能。
以未来科技城为例，在售新房虽然不多，但潜在供应相当充足。仅绿汀路站周边，待售新盘，就有中梁·沐宸院、金地项目和绿城项目。
若再扩大范围至未来科技城2.0，老余杭和闲林，以及未来的云城，还有大量价格门槛更低的新房。
事实上，二手涨价之后，部分板块带看量都不足了。
市北西部分房东表示，若10月还没有买家上门，就考虑调低价格；勾庄中介则表示，板块房源供应太大，房东非理性涨价，毫无意义。
PART 6
对高价二手房，我们往往过度解读、放大了。
不同于新房，二手房的成交构成太过复杂，既有来自客观方面的因素，也有来自主观方面的影响。
二手房本身的基本属性，比如物业类型、装修好坏、户型优劣、是否满两年，是否带车位、品牌、不同楼层、不同楼幢等，都会影响成交价。
而人为做低或做高房价，也会造成市场误导。刚交付的次新小区，为了降低交易成本，基本会做低总价。
而一些短期支付能力有限的购房者，因无力支付车位、软装等无法贷款的成本，往往会一起做进总价，从而造就一个特别高的单价。
所以，二手房一定要具体个案具体分析，多跑中介门店拎市面，总是没坏处的。
哪怕真出现高价成交，也需要一定的成交量支撑，才有意义。
数据没有说谎。好找房统计显示，整个9月，杭州市区（含富阳、不含临安）二手房共网签9464套。
这意味着，持续了5个月的破万行情，意外中断于“金九”。
最关键的是，这波二手房价上涨的原动力，是限售热点盘的扎堆入市。
试想一下，十几个红盘同场对撼的壮阔场面，杭州还能再创造几次？而没有了热点盘的刺激，二手房价还能继续保持亢奋行情吗？
况且，12.5万套二手天量库存压顶下，也不可能长期存在“个别板块涨，其他板块跌”的现象。
站得有多高，跌得就有多惨！眼下这波涨价潮，只是短期供需矛盾的放大，是一波不可持续性的非理性上涨。
就像一支再优质的股票，经过爆炒之后，也会出现暴跌。
二手房亦如是。一味上涨，只会“涨到崩溃”，涨到市场承接无力，离“自由回落”也就不远了。
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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