感觉二手房又在涨，还要不要继续「加杠杆」？| 楼先生问答NO.568
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
房价是杠杆的游戏。后台一位粉丝说：从180万资金，加1套市中心老房子抵押，三年多时间，现在4000多万房产，其中贷款刚好一半。过去这一轮超级长牛，他赌对了。
赌局还没有结束：跟很多人一样，他还在加仓。所以我说：如果这一次你还是赌对了，身家就要接近上亿了。背后的大白话是：杭州房价还能再翻一倍？不然最近那些天价成交的接盘侠到底在想什么？
几乎都在加杠杆买房，浙江、杭州是全国家庭杠杆率排名非常靠前的城市。之前有粉丝在购房群里表示：如果杠杆率降到跟北京、上海一样，杭州房价就会腰斩。
恒大发出救援报告这件事，不论真假，都把整个行业吓了一跳。到底会怎么样，估计两周时间就能见分晓。但不管恒大是真戏假做，还是假戏真做，确实踩到了三条红线。
要注意另外两件事：一是，「三道红线」新规加码，踩线的房企需要在2023年年中之前完成降负债。二是，监管要求大型银行控制房贷规模。多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。
宏观方面的去杠杆，似乎已经有了信号。微观方面的去杠杆，也在行动：那些睁一只眼闭一只眼的经营抵押贷，据说开始抽查，第一批就是疫情期间利息4个点不到的抵押贷款。另外，银行不接受新的经营许可证，至少要3个月以上才能办理。
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总价300W、丰收湖板块、中南春溪集
@Hu
你好，我想问一下：杭州目前总价在300万左右，比较热门的楼盘有哪些？以前传说中的万人摇楼盘，现在还有吗？谢谢。
楼先生：那要看你有没有资格，参加所谓「传说中的万人摇」的楼盘摇号了，比如勾庄的楼盘，要不是被限制、锁盘和分流，大概率都是会万人摇，但现在变成热盘了，普通家庭被限制不能参加摇号，还有未来科技城的、三墩北的，都是这样的情况。如果你是无房户或人才房票，这三个区域可以重点留意，但即便如此，摇号难度还是不低。
如果是非户无房非人才，就换一个方向：300来万的预算，其实桃源、丁桥和华丰这样的板块，也挺值得买，具体到楼盘比如有沁语晓庭、春和云境、北秀观云和合能桃源项目，都可以。要不是有这么多热盘、红盘同时分流，这四个楼盘的中签率也会低到难以想象。
还有一些板块，可能没有那么红，但其实以后也会发展得更好，就是丰收湖一带就是比较典型的案例，相对来说，现在还挺好买，比如春溪集、长粼府和观湖之宸。或者把视野拓到萧山的南部新城、萧山科技城，像樟宜翠湾、融望之城、荷源府，也是值得密切留意的选项。
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梧桐郡89方/380万、未科/二手房暴涨
@跑不快的马
老师，我有一套梧桐郡89方，明年底才满二，最近未科很火，买家出到了380万，房子是老人名义买的，卖了之后是二套，也不能摇红盘，也不知道后面能不能摇到值得投资的楼盘，很纠结。请问应该出吗?置换方向有什么建议？
楼先生：单价都已经4万2了，说实话已经不低。以目前的行情看，卖掉换仓再投资也是可以的，但有两点：一是未来科技城站在风口上，底盘又比较好，所以梧桐郡这样绿城品牌的房子，或许以后还是有机会的。二是非人才、非无房户，买新房太难，而且估计10月以后会更难摇。所以，是不是见好就收呢，这两点考虑清楚就可以了。
原则上建议先落袋为安，这个价格已经妥妥大赚一笔了。另外从整个基本面看，有这么多的限价新房在，二手房价格要大涨也不是大概率的事情。当然未来科技城会比较特殊一点，一是新房限价厉害，加上普通家庭都无法参与摇号，二是，新房供应确实也少，买不到房子的人太多了。但目前这个特别不理性的状态，肯定也不是常态。
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宁围/精装限价3.35W/㎡、三盛汝悦美境
@泡泡
老师你好。我是富阳人，想买主城区或者余杭区总价450-500万的新房，近几年不会住，主要想着孩子大学毕业以后，还得去经济更好的地方发展。求推荐。
楼先生：如果是无房户，可以摇一下热盘，500万左右摇得起未来科技城，城北CBD的勾庄板块，也能买，而且花不了这么多预算。如果你们有热盘的「入场券」的话，这些最值得买的「第一梯队」的板块先努力一下，杭州政府圈出来的板块，总是靠谱的。
不然就只能摇非热盘，选择余地也挺大。比如萧山市北，可以买比较大的户型，有星漫里、翠语华庭、桂语听澜，还有展望和云上府。还可以等一等亚运村的小户型，估计单价4.5-4.7万之间。在萧山区属，还有一个板块可以留意，是难得的价格洼地，就是宁围，接下来会有顺发、大家、景瑞和三盛的项目，精装限价33500元/㎡。
比较热门的区域，还有运河新城，可以留意香港置地的上河公元，以及金地大运桥西府，高层限价3万8，小高层价格略高一点，也在你的预算之内。
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申花5.4W、春月杭宁府/4.5W、蓝孔雀
@ZCM
目前自住阳光郡，大四房，小孩摇中了民办小学，想把房子换到学校旁边，但学校所在的申花板块太贵，我们很难换到大三房，不知道怎么操作比较好？希望老师给点建议。
楼先生：新房方面，养云静舍已经卖完了，申花接下来马上能买的就剩下九龙仓的天玺和天荟，均价54000元/㎡，可以去看看。要是够不上的话，那申花的次新房或品质二手房基本上跟你无缘了，像早期一点的东方福邸、绿城慧园，或者交付不久的锦绣之城、武林邸，价格都比新房贵。
如果一定要考虑申花，建议你关注其它一些二手楼盘，价格没那么高，相对品质也还不错，比如绅华府、万家花城、上尚庭这些，如果总价还是超出预算，再去找房龄再老一些的房子。如果申花嫌贵的话，还有一个选择，离申花核心一点也不远，就是荣安的春月杭宁府，限价45000元/㎡，就在汽车北站这里。
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上班在江河汇、400-450W、市北/宁围/城东
@易楠
老师好，本人在江河汇上班，为了自住方便打算把拱墅天鸿香榭里的房子卖了去摇400-450万的新盘，萧山市北怎么样？您觉得我这种有房户打新两头踏空的概率高不高？有什么值得、适合我买的新盘吗？
楼先生：限价一时半会也不会放开，尤其今年底前，限价是没有一丝缝隙的，一点都不可能给开发商上涨。你看看杭源里、春来晓园就明白了。要说明年会上涨5%，那也不会是普涨，这点上涨额度，实在太僧多粥少，只有极少数楼盘能拿到一点点额度，跟大多数楼盘没太大关系。而那些已经开过的楼盘就更别幻想了。
另一方面，二手房也不存在踏空。这段时间未来科技城二手房涨得凶，是有一定特殊性，市场供应结构有问题，限价过于严厉也是原因之一。事实上，大量二手房是不好卖的，价格也卖不贵。不要把高价二手房当成常态。还是那句话，只要限价在，政府还大量卖地，新房有足够供应，二手房就很难涨。
400-450万的预算，可以关注的区域很多，萧山市北当然是一个不错的选择，选择余地很多，大概有五六个楼盘可以逐个摇过来，萧山市北的板块发展也是比较明确的。另外前面提到的宁围也可以考虑，价格要实惠很多，比市北便宜4000元/㎡左右，总共有5个楼盘可以挑。另外就是城东方向，花语天境、归锦府、悦风华，你的预算也能挑到房子。
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编辑∣二叔
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