44%VS26%，豪宅法拍溢价率碾压上海，只因全中国都在买入杭州？

Original 乐福层楼 2022-12-08

◎Tips：今日4盘正在登记，明细见文末

今天上午（9月27日），一套位于休博园一区的云深别墅即将开拍。

这是一套独栋，共3层，建筑面积约361㎡，起拍价和评估价均为1625.94万元。

云深别墅属于位于休博园内的苏黎世小镇项目，在2006年底左右开盘，当时单幢价格在400万上下。

“坐等又一场血战”、“会不会又创纪录”、“碧玺都拍成那样了，独栋总比洋房强吧”，还没开拍，吃瓜群众已议论纷纷。

大家有理由这么联想。今年下半年，特别是进入9月以来，杭州法拍市场，已经到了沸腾的地步。

尤其是总价在800万以上的豪宅房源。

从月初的两套翡翠海岸一路血战，到月中评估价3400万的银杏汇溢价1000万成交，再到刚刚结束的碧玺几近翻倍，人们惊呼：这世界怎么了？一张房票竟然可以值1000万。

如此疯狂的程度，甚至已经全面碾压上海。

根据统计，9月1日至9月26日，通过阿里司法平台排名成交、且总价在800万元以上的房源，上海一共拍了39套。

其中最终成交价高于评估价的，有10套，占比26%。

同期，通过这一途径成交的杭州房源，一共16套。成交价高于评估价的，有7套，占比达到44%。

在杭州，无论是1000万、2000万还是3000万的房子，似乎只要摆上法拍货架，就能卖出比二手市场更高的溢价。

《层楼》做过统计，9月以来，包括翡翠海岸、明月江南、碧玺等在内，法拍的溢价率较一两个月前，都有了明显提升。

要知道，法拍最大的优势，就是不占房票。也就是说，买家可以通过这种途径，在TA看好的城市进行资产布局。

身为中国一线城市代表的上海，在豪宅法拍市场，竟然不敌邻居。难道真的是因为看好我大杭州的人太多了吗？

至少，从近期的市场情况看，有这样的苗头。

“已回到**，接下来开始接受线下1V1资产配置咨询。主要阐述杭州等节点城市资产配置的战略战术。”

这是某“楼市战略投资者”日前发的一条朋友圈。在结尾，他高呼“跟着我们一起买入杭州”。

在钱江新城等一些核心区域，外地资本闪现不限购的300方大平层售楼处。据说，一位来自北方的客户，一次性豪掷9位数，购入了两套顶级公寓和一层写字楼。

即将到来的国庆长假，更是已有不少台温客户，准备前往省城数日游。“既来看看子女亲朋，顺便逛逛售楼处”成为标配。

法拍市场也有痕迹可循。

本月翡翠海岸法拍房源的看房现场，空气中满是温州口音在交流。据说还有一家人全家出动，专门坐了一辆保姆车来到现场。

有一位山东大哥，因在杭州游玩时小朋友“被车辆屡次在斑马线上让行”而感动，萌生买房想法。

连续三次法拍，都从山东打飞的赶来看房。不过虽手握3000万预算，但一直没有买到中意的房子。

在当下的基金市场，存在着一种“正反馈”效应。

基金重仓的股票如茅台等持续走高，导致基金净值大幅增长；基金表现好就更容易再发行扩大规模；募集到更多的钱后，再去买这些股票，股价就更往上走，从而带动净值增长。

与此相仿，在法拍市场，大量外地客户的参与，提高了溢价；溢价明显导致市场更热，从而吸引更多的钱。

如此一来，正反馈达成。

在一些“外面的钱”眼里，有一套自己关于杭州城市量级与房价体系的评判标准。

这两年，杭州发展势头迅猛。既有像阿里这样的全球知名企业，也有“人口流入第一城”、“土拍第一城”的光环。

尤其是楼市，G20之后持续长达4年多的牛市，在全国人民面前营造出了一片“盛世”之景。

在一些对杭州楼市没有深入了解的外地人看来，或许杭州和上海、深圳是一样的；杭州的房子，是哪里都值得布局的；钱塘江边的豪宅，价格对标的也是黄浦江，或者前海的顶豪。

只是这样的理解，有时会出现偏差。

比如稍早前，一套位于西湖北山街栖霞岭的法拍房，经过253轮激烈厮杀，以573万元的价格成交，折合单价高达11.66万元/m。

买家据说来自温州，但最后却悔拍了，50万保证金也打了水漂。

试想一下，如果仅仅把它定义为“西湖边的房子”，而忽略其老破小、潮湿等特性，是有可能冲动叫价，最终后悔的。

任何再好的东西，其短期内的价格和走势，一定会遇到天花板。

即便牛如茅台，最近的股价，较之9月初的高点，也回撤了近10%。更有不少基金觉得目前估值已偏高，开始抛售。

我从来没有怀疑过茅台的基本面，也相信未来它仍将持续走牛。但就算如此，建仓的时机和成本也是必须要考虑的。

茅台历史上，也有买进被套一年多的黑暗时光。

同样是碧玺，同样是洋房，还是同一幢，两个月前，其第一套法拍房，评估价1371.2万，成交价1615万，溢价率只有18%。

基本面几乎一样，两个月后的溢价率却高达93%，凭什么呀？

再放大到整个市场，也有一些不同的声音。

比如，某知名大V日前就提出一个观点：只要将居民杠杆率修复至京沪同等水平，杭州楼市会被腰斩。

文中主要从杠杆率进行了分析，杭州是107%（住户杠杆率，下同），上海是66%，北京只有54%。

当然，这只是算术上的考量，实际情况应该复杂得多。

另一位学术派大V，在其粉丝群里，从去年开始就一直宣扬“杭州楼市正在高位”的观点，持续维持看空的判断。

在他看来，目前建仓上海是更好的选择。

巧合的是，就在本周，上海发布新政，正式加入抢人大战。复旦等4所知名高校的毕业生可直接落户。

看多者都是相似的，看空者各有各的理由。仅就目前杭州的市场状况而言，看多者似乎更占据上风。

只是不知为何，我忽然想起一句话：这世界上，每一条通往地狱的路，原本都是想去天堂的。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
融创森与海	14000	板块：萧山浦阳房源：216套精装高层户型：98-109㎡登记方式：首套验资30万，二套验资60万，全款验资100万登记日期：9.27-9.29
杭辰·星万里	16800	板块：临平山北房源：112套毛坯高层户型：95㎡登记方式：无房无贷冻资45万，其他为90万登记日期：9.25-9.27
路劲银城澜仕里	23000	板块：崇贤房源：214套精装高层户型：89-139㎡登记方式：验资60万登记日期：9.25-9.27
美的· 西径晓风	18867- 29367	板块：房源：76套毛坯洋房及排屋户型：87-163㎡登记方式：无房无贷冻资50万，其他为100万登记日期：9.25-9.27