弃选率越来越低，捡漏太难了 | 楼先生问答NO.566
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
“如果摇到了杭源里，千万别弃选！”
“一楼和顶楼也要买吗？”
“负一楼都要买！”
这位朋友最后只摇到了1000号开外，怎么选房的烦恼突然也就没有了。而在摇号的最初阶段，不少人还是敢于弃选的。一位朋友弃选了创世纪，后来又因为有人弃选买到了杭州壹号院。总之，我记得当时我还赞美过「弃选者」。
可现实就是这样残忍，很快就被打脸了。摇号环境、政策、规则发展到现在，已经不再允许在机会面前有一丝丝怠慢，只要是机会，不论好差优劣，先抓住再说。
就跟前两天的标题：嘉品5000多组，君品3311组，一点都没感觉到「楼市变冷」，“怎么这么多人买房，怎么有钱人源源不断！”这是我们购房粉丝群里的日常感叹。
未来天空之城一共564套房子，611号就选房，弃选35个。我当时就在售楼处现场，610号弃选的时候，全场鼓掌，因为611号就能选到最后一套房子了。
还有养云静舍就更恐怖了——表面上看，只有一组客户弃选，但实际上听说这个客户还是因为网络卡顿，没有选房成功。所以理论上，是0弃选。
紧接着，杭州第二个「一人弃选」的楼盘又来了，那就是未来科技城2.0的凤玺云著，64套房子，1926组客户报名，最终65号客户选走最后一套房子。
摇号越来越难，通道越来越窄，这种现象接下来在非热盘的红盘中，会越来越明显。我们可以继续观察嘉品、君品和杭源里，验证一下：「是房子，你就买了吧！」
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300W、学区老破小、萧山科技城/江上湾
@Agung
海上明月洋房刚交付完入住，学区是信息港小学，而且预计3-5年内无法迁户口，2025年入学。预算总价300万内，考虑用第二张房票摇锦上文澜还是江上湾的学区房，兼顾投资，万一到时候一表年限不够也可以给二胎读，但夫妻工作地点在复兴大桥两岸，这两个又比较远，其实保俶塔或天长的老破小更方便。想问下老师的建议?
楼先生：从升值角度来讲，还是锦上文澜、江上湾这样的楼盘更好，锦上文澜一墙之隔就是下沙最好的公办小学，江上湾迎来了崇文+学军这样的组合，虽然还需要毕业生的成绩来检验，但不管怎么说，是很大的利好，也很值得期待。一般来说，我们是不推荐买老破小的，学校的教育是一方面，对于孩子成长，居住环境也很重要。
还是建议你重点关注江上湾，如果能够垫垫脚，其实在江上湾买套大一点的房子，也是可以的。比如四房户型，这样一家人都住过去好了。现在看萧山科技城还有点远，等以后亚运村、宁围都建设好了，各种交通都跟上，通勤时间还是可控的。先努力一下江上湾，市区的老破小学区房，总归后面也能买得到。
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400W、珊瑚世纪3.8万、春月杭宁府4.5万
@JFA
刚刚卖了自住房就出新政了，真的是无语，不知道买什么新盘了，请问：现在是不是只能买二手房了，350-400万预算，89方，西湖区和拱墅区有推荐的吗？
楼先生：二手房当然可以买，但并不是唯一啊。三四百万的预算，不是「热点楼盘」的项目有这么多，为什么就突然看不见了呢。我一直强调，千万不要被政策迷惑，新政对于无房家庭是倾斜利好，但当下对于普通家庭，红盘对撞，市场分流，也是最好的买房机会。
西湖区的话，三墩北比较合适，但紫璋台毫无疑问是「热点楼盘」了，如果行情没有骤冷，钱江和融信的两个项目也会是「热点楼盘」。之江板块的珊瑚世纪肯定可以摇，限价3万8，最小户型105方，刚好够得着。另外，拱墅区还有一个楼盘很好，就是荣安的春月杭宁府，限价4万5，89方户型起步。这些摇不到，祥符也还有三四个楼盘可选啊。
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桃李春风/合院、御潮府、绿城81号地块
@爱菲儿
老师，我是7月份腾出的房票，本来一直在等御潮府，但高价盘迟迟不开，有点焦虑。而且普通户摇号也没优势，我应该继续等吗？接下来有江河汇、嘉品、观品，未来科技城绿城新拿的叠墅之类，我是一个个摇过去还是去买桃李春风最后32席的如院？如院唯一缺点是太远，第一居所不现实的。请给一些意见，感谢。
楼先生：桃李春风想最后一批精装合院，非常珍贵，也确实值得收藏。这样的房子，每个人看到都会很心动。除非工作在城西方向，又相对比较自由，不然当作第一居所还是有难度的。要不要买，在这里还是得打一个问号。桃李春风这批面积不小的合院，比较适合在市中心有一套不错的大平层的家庭。
从升值角度来说，二者的地理位置也不一样，江河汇也好，未来科技城核心区也好，或者奥体也好，发展势能要强大多了，今后房价上升的空间会更大一些。御潮府迟迟不开，那也没办法啊，这是杭州政府在控制房价涨幅，预售证卡着了，但有什么关系呢，迟早都要开的，什么时候开就什么时候摇，摇完一个再摇下一个，这样就可以了。
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1000W、御潮府/望江新城、工作501附近
@Siena Shen
想买一套学区房，要求不高，中上水准就可以，家人工作在501附近，预算1000万左右，考虑新房，望江新城，江河汇，或者拱墅区，有什么楼盘可以推荐？还是其他区域也有符合我的要求的？
楼先生：御潮府就能满足你的要求，什么时候加推就什么时候去摇吧，望江新城这个区域发展很强劲，地理位置也符合你们的要求。另外，学区、购物中心、地铁都会有，而且御潮府的房子也很漂亮。这个楼盘被预售证卡了一次销售节点，那意味着下一次很有可能一把推出剩下所有房源，摇中概率会高一些，试试运气吧。
在望江新城，融创滨江还有一个未来社区项目，也可以等等看。到明年的话，新世界的住宅也有可能上市，听说120方起步，价格顶格7万。江河汇也有两个待售楼盘，不过得耐心等等，江河汇的教育资源，其实也不用担心，这种能级的区域，学区成长只是时间的问题。
其它板块比如拱墅区，那就是申花和大关这里了，九龙仓天玺天荟可以留意，杭源里下一批房源也关注着吧，同样到年底或明年初，融创和滨江合作的申花项目，有139方和169方，相对会好买一些。再还有是文教区的锦绣公馆，精装现房，限价5万8。
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首付350W、普通家庭、别急着买二手房
@Money雯
老师，我的首付预算350万左右，想摇市北西或者奥体附近的新盘，2020年9月份前卖了两套拱墅区的90方，各350万左右，已过户，目前名下无房。摇新房是否已经不能算无房户？工作在滨江，现在怎么买，感觉好迷茫啊？
楼先生：2018年4月4日之后，要在杭州没有自有住房记录，才能算作无房家庭。根据这条政策，你们就只能是普通家庭了。其实就算不是无房户，也不用迷茫。市面上大量的值得摇号的楼盘，都不是「热点楼盘」，并没有限制普通家庭参与。再强调一遍：不要被新政迷惑，更别急着买二手房。这么好的摇号买房机会，一定要好好把握住。
在滨江工作，那就更好了，不要去看未来科技城、勾庄或者三墩北，这些区域跟你都没关系，每一个热点楼盘看一眼，然后就「过」。对于你来说，盯牢江南岸适合自己的楼盘就好了，目前看，奥体、亚运村或者市北都不会被划为「热点楼盘」，而且有大量五六百万的房子，这些新盘发展前景都会很好啊。
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编辑∣二叔
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