永远的二八定律：当年抢到的房子，没预期中赚钱 | 楼先生问答NO.571
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只有卖过二手房的人，才知道：其实杭州二手房没有那么火。我的同事刚卖了两套房子，深有感受。或者说，二手房市场的分化严重程度，远比新房市场要厉害得多。
不管是新房摇号，还是二手房成交价，我们往往只看到最光鲜、最具新闻性的那一面。而事实上，经过我们跑盘调查，不少新盘都可以捡漏，大量二手房并不好卖。
哪怕是奥体、未来科技城这两个最火热的板块，依然有二手房卖不出去。也就难怪，有业主一脸懵逼：我是住在一个假的未来科技城吗？
前面提到的同事，当年非常幸运摇到了一个中签率只有个位数的楼盘，号称“摇到就赚100万”，旁人羡慕不已。但交付后却一直卖不掉，或者说根本卖不到想要的价格。
由于已经摇到了改善自住的房子，马上就要交钱，无论如何都要尽快卖掉回笼资金。但“买家对价格敏感，稍微高几万块钱就跑单了。”最后几乎是送了一个车位，才卖掉。
而当年由于已经开始摇号，车位已经涨上去了。“反正车位是没赚钱的。”算下来2年多时间大概赚了40万。要不是用了三成首付的杠杆，赚得只会更少。另外一套房子也差不多，“稍微赚多一点，但也没有预期中那么厉害”。
我们不否认有二手房卖得特别贵，套利特别棒，但只能是少数。而“没有那么赚钱，甚至不赚钱”的二手房，一定更加普遍。记住，任何投资，都会遵循二八定律。大多数人最终只能是那80%。
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1000W、学区+改善、九龙仓天玺天荟
@少少年
我的情况：孩子快2岁，考虑学校，老公和我都是下城区户口，未来可能要锁区摇号，所以如果有可能想去西湖区买一套房，目前算无房户，一个诉求方便孩子读书，二个诉求提升生活品质，现在住89方，230W左右市价，还有一套250W左右市价（老人住），现金300W，回迁房还有2年左右才能拿到，想问问：有没有什么好的楼盘建议？
楼先生：西湖区本来在售楼盘就很少，加上带着学区的新楼盘就更难推荐了。以你们的承价能力，以及如果愿意卖掉一两套房子，可以考虑西湖区的锦绣公馆，学区优势很大，限价基本明确是5.8万，又是精准现房，还是很值得期待的。还有一个新盘，也在计划年底上市，就是建发翠苑项目，这一带都是一样的限价标准，总价也你在的预算内。这两个楼盘属于西湖区。其它一千万左右的预算，在文教区一带也能买得到不错的学区，无非居住品质略弱些。
说到学区房，不一定就只有西湖区。可以把视野放到拱墅区，很明显，拱墅区接下来会加大公办的投入，提升公办的教育资源，申花一带是比较好的突破口，比如申花的九龙仓项目，刚又拿证，学区不错，登云育才小学会有比较好的发展前景。申花另一个融创滨江项目，年底或明年初也会来。或者杭源里也可以，地理位置更市中心。总之，学区也不是一层不变的，只要是有发展前景的学区，就可以考虑。
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400-450W、之江转塘、工作在滨江网易
@高川Cherry
请问：预算总价400-450万，在网易这一带上班。单身，计划结婚，暂无房产，想要购入一套够用5-10年的房子，可以帮忙推荐一下吗？最好是新房，比较看重通勤交通。
楼先生：两个方向可以重点关注，一个是之江，目前在售的楼盘有珊瑚世纪，高层限价3.8万左右，在你的预算内。前不久地铁集团在转塘板块又拿下了两宗地块，限价分别是3.1万和3.5万，很有可能会跟其它开发商合作，打造成类似天空之城这样的楼盘。下周蚂蚁集团应该会拿到之江的总部用地，之江发展的引擎将开足马力。
另一个是往东面过去，萧山市北是一个重点关注区域，选择也挺多的，对地铁依赖程度高一点，可以考虑展望、云上府，跟滨江挨得近一点，有翠语华庭、桂语听澜、星漫里这些。另外，到年底的话，亚运村其实也可以考虑。只不过限价4.5到4.7万，只能选择小户型了。当然从板块能级上看，亚运村所有资源都非常厉害。
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500-650W/改善、城东新城、德信中心
@Red devil
二套房改善需求，现住华家池一带。可承受总价500-650万，君品嘉品摇了三次都没中。现在考虑Plan B。东站的德信中心和三里亭的春月锦庐，更喜欢绿城。但农药地和高架的限制，特别是高架是不是对未来生活影响会很大，这个楼盘预估购买难度不会特别大。
楼先生：从品牌上看，绿城还是要比德信更厉害一些。但德信中心一定是城东新城的「灯塔」楼盘，它的地理位置太好了，整个城东新城都在为它服务。不管是交通也好，配套也好，都以它为中心，围绕在周边。根据读地手册，今后城东新城也很难再找到这样的楼盘。所以，撇开品牌等因素，在城东一带，德信中心可以排在第一位考虑。
回过头看看春月锦庐。由于受到「双限」影响，开发商利润有限，都在想办法控成本，在产品创新方面就没什么动力，各方面都讲究的楼盘越来越少。但春月锦庐在品质上、设计上还是花了不少心思，比大多数楼盘都要好上一截。其实绿城的品牌就是这样做出来的。至于要不要选择春月锦庐，一看你对产品是否有追求，二看你是否着迷绿城，三看你对三里亭这样的位置是否认可。
春月锦庐这样的楼盘，需要用一些特定的条件去框一下，是否属于它的客户群体。而德信中心属于那种可买性比较强，这个地理位置决定「买了也不会出错」的楼盘。
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二套投资/400万、上河公元3.8W、运河新城
@蒋涵
你好，现有一套临平住宅，三居小套，目前居住用，现手上现金250W，想买一套投资用，以后可以把两套都卖了，换套大的。请问这样思路是否可以，有合适的楼盘、区域推荐吗？
楼先生：如果改善不能一步到位，分步骤进行当然也是可以的。按照杭州发展趋势，房价大概率还是会稳步上涨的。既然这样，除非今后几年收入有信心大幅度增加，不然的话还是越早买房越稳妥。换句话说，有一套房子打底了，不论涨跌都比较可控。更何况，杭州房价有一只大手在托着，怎么跌得下去呢。
250万现金作为六成首付，总价可承受400万出头，反正是投资用，区域上可以灵活一点。往城北方向，可以考虑运河新城，香港置地的上河公元限价3万8，往城东方向，笕桥和艮北都在你的预算内。跨过钱塘江，还可以考虑宁围、萧山科技城、萧山市北，这些都是前景比较明朗的区域。另外，三万三四的单价，主要集中在桃源、丁桥、华丰一带，投资保值也是热门选择。
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预算上限800W、君品+嘉品+观品+亚运村
@李小哈
老师，我的情况是：已有一套钱江世纪城小套，目前居住用。另外想改善换三房以上，手上现金450W，预算可以上限800W，君品没摇到，还有哪些楼盘推荐？
楼先生：如果不考虑其它板块，那就继续盯着奥体一带的新盘呗，君品这次没摇到，没关系，摇号本来就是拼手气的，今年君品和嘉品都会清盘，两个楼盘都各有一次开盘量，不过跟上次一样，两个楼盘会同时取证。到时你再选一个报名吧。
嘉品和君品还没摇到，接下来不还有「观品」啊，这个楼盘定位更高些，起步户型169方，均价4万7，楼层低一点的房源也在你的预算内。反正看哪个先开吧，如果都一起拿证，那就没办法了，看感觉随便选一个，建议选择报名人数少的那个，中签率相对高一点点。
另外，丹枫四季今年不开，明年总要开的。还有亚运村啊，三个楼盘加起来，4400多套住宅，哪怕每次都一起取证，也要开两三次的吧。而且亚运村都结顶了，供货不成问题，估计真要开盘了，节奏就会很快。
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