大热也要防伪红盘！当年“数千人摇”、“倒挂六七千”，如今二手跑赢理财都难
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
“卖了大半年，终于卖掉了。”
9月底，草签合同一签完，李丽给好友发了条微信：315万脱手，马上就能腾出房票摇奥体了。
她出售的，是古墩路上的上实海上海二期，一套低楼层的116㎡，四房两卫。
去年9月，先后摇了40多次未中奖的李丽，继续参加了海上海二期摇号。最后200套高层，4930户登记，竟幸运地从摇号大军中杀出，拿下一套低楼层的116㎡，总价约255万。
海上海二期虽未摘得“万人摇”桂冠，但去年两度入市时，也曾掀起一轮摇号浪潮。尤其是去年6月，海上海二期小高层加推，296套房源，7344户登记，中签率低至4.1%。
准现房，一二手倒挂七八千、地铁，仅这3大优势，足以让全城投资客心动。
今年3月，产证一办出，李丽迅速把房子挂到各大中介门店。那时，海上海一期在售二手房，挂牌价普遍超3万。
考虑到未满两年，随大流挂了320万，折合单价2万7多。两个月无人问津后，又主动将挂牌价下调至318万。
同期出售的房子太多了，意向买家又少，足足踩踏了小半年，还是借着9月这波热度，李丽的房子才顺利脱手。最后成交价，比挂牌价又低了3万。
扣除契税、全款利息，这套房子前后一年时间，赚了约40万。“压根没有网传的六七千倒挂那么夸张，顶多是跑赢了理财。”
中奖海上海后，房票用尽的李丽，完美错过了勾庄、奥体、未来科技城等热门板块的摇号。
02
李丽还是幸运的，至少顺利脱手，还能赶得及年底奥体、亚运村的摇号。
她的邻居老王更惨，到现在还被套牢。
老王是去年6月，摇号摇中的海上海二期，顺序号太靠后，只选到了洋房的一楼，约108㎡三房，总价254万，一次性付清。
前些时日，老王急需用钱，只好卖房套现。
卖得比较急，只挂了288万，折合单价2万6。这价格有多劲爆，从中介朋友圈的刷屏语就能看出，房东挥泪大甩卖，多辛酸啊。
我前后打听了一圈，这价格基本属于全小区同类产品最低价。还有一套洋房一楼，同样面积段，房东挂价290万。
老王的预期是，买家出价到285万也卖。若是一次性付款，价格上还能再优惠些。
去年，海上海一期同样面积段的洋房，总价能卖340-350万。虽说楼层更优，但总价上差了有五六十万。
扣除契税、全款利息，即便海上海的房子顺利卖出，前后折腾了一年多，老王赚了不到10万块。
这还只是理想状态，中介告诉我，挂牌至今20余天，还没有买家下定。“楼层不好，同小区选择又多，没那么好卖。”
03
海上海往南约3公里的宝嘉誉府，一样也卖不出高价。
2018年6月，准现房销售的宝嘉誉府，领出最后3幢高层预售证，主力户型89-118㎡，毛坯均价3万2。最后402套房源，3146户登记，中签率12.5%。
那时，杭州刚启动摇号购房新政没俩月，正是市场大火的时候。
402套房子，开发商只邀请了前450组家庭进场选房，仅62人弃选。“二轮替补”一进场，迅速清盘。
没想到的是，二手市场上宝嘉誉府的表现，这般差强人意。
首先，整盘交易量不够活跃。据兔博士数据，交付至今近两年，二手房仅成交了53套，占整盘总量的5%。
同区域的中旅紫金名门，二手房交易量比它多了两倍多。
其次，成交价也不高。别看该小区有近60套房源正式挂牌出售，但据中介透露，诚心出售的并不多。最主要原因还是挂价太高，而实际又卖不出高价。
目前不靠着高架那一排房源，毛坯89㎡，好的楼层挂牌单价3万7上下；精装修价格更高，差不多挂到4万出头。
但实际成交价格呢，从3万1到3万7不等。能卖到3万6到3万7的，多以精装修房为主；毛坯出售的，单价还要再便宜两三千。
宝嘉誉府最后一批房源，均价涨了4千，毛坯限价3万2。目前已成交的二手房价，对于摇号购入的购房者而言，不仅没赚钱，甚至还得亏钱。
更气人的是，眼看着同区域的国风美域、紫金名门，二手房价纷纷冲破4万，只有宝嘉誉府，一直原地踏步。
且不说投资回报率有多少，即便是自住型买家，看着滞涨的房价，多少有点意难平。
04
海上海二期、宝嘉誉府在二手市场表现为何不佳？
说白了，他们不过是楼市里的“伪红盘”。楼盘本身一般，借着这波大势被市场追捧。
一来，地段尴尬。不在主流热门板块辐射圈内，而是位于板块边缘地带。
宝嘉誉府既偏离了三墩正中心，又不属于新晋豪宅区申花，而是位居中间地带，且南侧紧挨着石祥高架，小环境一般。
海上海二期位置更远，虽然挨着主干道古墩路，可行政区划隶属余杭，享受的教育资源不同。再加上该楼盘两头不靠，到三墩跟良渚新城，都有一定距离。
南面还有宣杭铁路，车虽然不多，但都是货运列车，噪音避免不了。
哪怕是热门板块核心，尚且还有奥克斯时代未来之城这样跑不赢大势的楼盘存在。
二来，一二手价差随时破灭。
海上海二期之所以能吸引7千多人摇号，一大助力就是一二手价差，高达六七千。
去年海上海一期二手房卖到过3万+，而摇号的新房，只卖2万4-2万5，价差确实存在。
只是没想到，今年初刚交付，投资客纷纷砸盘。“原本在卖340-350万的洋房，投资客320万就出货，直接把一期的业主都砸懵了。”中介表示。
海上海二期的砸盘，可不像去年海德公园、融信澜天那样迅速回温，直到现在都没缓过来。
宝嘉誉府更不用说，论地铁距离，不及国风美域那么近；论环境，又不像紫金名门，没有高架环绕。
所谓的三四千价差、准现房优势，碰上行情变化，全砸手里。
更何况，两盘交付时，前后都经历过交付风波，本身口碑已受影响。
05
这不会是个例。未来，还将有更多“红盘”，进入二手市场表现尴尬。
现下，苗头已有显现。
杭州楼市虽火，但热度集中在部分板块，尤其是未来有高逼格规划、利好的区域。典型如未来科技城、奥体、勾庄、南星桥、申花等。
但即便是公认的大热门，涨价的多是近两年交付的次新商品房。交付年代较早的老盘，除非自带学区优势，不然涨幅有限。
至于更多普通板块，二手房价温吞，甚至滞涨。比如城东、闲林等板块，二手房价相比巅峰时期还跌了。
从新房到二手房，房价涨跌与否，以前更多关注楼盘本身品质，但现在，外部条件作用力影响更甚。
千亿美金IPO独角兽即将落户之江，珊瑚世纪、理想城等新房遭疯抢；学军+崇文两大学校一官宣，萧山科技城江上湾180㎡都被抢空；城北万象城还在造呢，周边新盘只限无房家庭跟人才摇号……
更别提实力强劲的未来科技城、奥体，全城追抢。连带二手房价，也跟着水涨船高。
一个城市的规划与发展，它是有阶段性与区域性；一个城市的房价，也是随着整体的变化而变化。
盲目追涨、一味追求高倒挂，结果未必如预期。有时候，所谓的幸运，不过是披着糖衣的陷阱罢了。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 国开东方凤凰台 | 48600 | 板块：未来科技城2.0 房源：45 户型：148-219㎡ 登记方式：首套验资200万，二套验资350万 登记日期：10.10-10.12 |
| 金茂星外滩|秦望府 | 29800 | 板块：富阳城区 房源：278 户型：110-144㎡ 登记方式：冻资100万 登记日期：10.10-10.12 |
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C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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