接受三个前提，那就快去买城东吧 | 楼先生问答NO.572
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今天特别强调：如果你真的是自住需求，符合以下三个前提——对「限价红利」可以不眼红，对「中签率」可以不关心，对「价值考量」可以中长期——那么，请关心城东。
这里的「城东」范围几乎从城东新城一直到下沙，其中还包括艮北、笕桥、九堡、丰收湖板块，也就是九乔。对于投资客而言，杭州值得入手的板块，太多了，要么根本没有精力关心城东，要么心情好时还要踩上几脚。
城东方向的各个板块，确实有不足的地方，规划也比较混乱，没概念也没光环，而且价格倒挂不明显、不明确、不期待。虽然偶尔会冒出成交价格特别高的次新房，但数量有限，始终没有形成倒挂的氛围。
似乎也没人关心：其实城东的限价被压得有点厉害。从最早钱塘天誉的4.65万，到现在一直不给突破。还有笕桥的4.08万估计还要持续几年，不然春来晓园为何苦等不成，最后一把卖光所有高层。
艮北终于卖得差不多了，除了中南棠玥湾，就只有涨了两千的對樾天。整个城东的重头戏聚集在丰收湖板块，共有7个楼盘，限价3-3.3万。九堡这里，还有两个楼盘被价格压得不想开盘，一个是创展名邸，一个是钱塘云庄。
再往东，就是下沙，金沙湖板块限价3.75万，春风金沙和望金沙，这两个品质楼盘，投资可能兴趣一般，但自住非常好啊。下沙沿江唯一在售的锦上文澜，因为学区很难摇，可以忽略。但大学城北却有一个很容易买到的祥生江山云樾府，限价2.62万。
记住，投资客看不上的区域，却是自住的机会。
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主城+学区+地铁+商业、合能桃源项目
@momo
总预算350万，有一张无房户房票，目标主城区学区房，宝宝明年上幼儿园，地铁商业配套要有，纠结二手还是新房，哪个区域？或者具体楼盘推荐呢？
楼先生：真的学区好的二手房，价格都不会便宜，这段时间学区房行情有点火，很难捡漏。在你预算内的二手学区房，房子本身不会好，居住体验一般般。从性价比来讲，建议还是应该关注新房，虽然学区好点的一手房本来就不多，但还是有机会买得到的。
350万的预算，如果还要买在主城区里面，学区好一点的，盯着华丰和桃源这两个区域吧，学区还可以，地铁和商业配套也都有。这两个板块推荐过很多次，没什么太大短板，自住挺舒服的。桃源有福山和卖鱼桥学校，有沁语晓庭可以留意，北秀观云也可以关注，合能桃源项目也蓄势待发。另外，华丰的教育资源也还过得去，附近有春和云境，这些能摇到，都相当可以。
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城东新城、限价46500、德信中心/宸光里
@may
你好，我们想在火车东站附近买一套改善自住房，这个板块怎么样？看过花语天境和德信中心，好像都不错，有点纠结该选哪个？能不能给点意见啊，谢谢。
楼先生：城东新城属于「今天可能看不上，明天可能高攀不起」的区域，限价46500元/㎡，跟周边二手房基本没有太大的倒挂，所以投资客不关心这里。但事实上，城东新城也在慢慢变好，尤其随着其他板块房价在上涨，城东新城，或者说整个城东都快变成洼地了。只能说，城东新城没有无比拔尖的概念、规划和光环，但其实各方面都挺好的，反正自住是挺好的。
至于德信中心还是花语天境，这两个楼盘是城东新城里边最好的两个，位置就在彭埠站地铁口边上，城东新城的商业也都集中在这一带。外部条件其实没有太大差别，但一定要二选一，只能看个人爱好了，比如户型、装修标准和风格，包括开发商的品牌之类。相对来说，德信属于本土开发商，会更占优势。
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700W、望林府/顶跃4.77W、建发书香印翠
@西瓜便宜卖
在古荡工作，700W的预算，想买新房。之前关注的天空之城、养云静舍、杭源里都没能如愿。感觉能选的楼盘越来越少了，请问车程半小时范围内，还有什么楼盘值得推荐吗？另外，望林府4.77W的单价能买吗？这个地段这个价位合理吗？如果可以买，有硬上170方的必要吗？
楼先生：望林府这个单价应该是顶跃户型吧？如果喜欢，那就买吧。总得来说，市面上这样的户型产品，还是稀缺的。像九龙仓申花项目、首开金茂府都做了顶跃，总价门槛都是很高的。当然700万的预算，确实可以买到更好的位置，但房子本身肯定还是顶跃住得起来舒服。就看你更看重地段还是产品。
其他值得推荐的楼盘，一个还是在申花板块，可以重点考虑，申花是非常宜居的区域，要什么有什么的那一种。比如九龙仓天玺天荟，以及融创滨江项目，139方踮踮脚也能够得着。另一个是蓝孔雀板块，就在汽车北站这边，荣安春月杭宁府，性价比要高得多。昨晚建发翠苑项目发布了案名——书香印翠（府），也可以等一等，单价虽然要高一点，但户型更偏主流。
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申花二手房/锦绣之城、江河汇/江河鸣翠
@屯屯
老师好，我们锦绣之城房子不住，打算卖了，如果能揺到御潮府，这样的操作可行吗？主要考虑升值空间，还有哪些楼盘推荐？
楼先生：要是能换成御潮府，当然可以。只不过，你对自己摇号有信心吗？御潮府这样的楼盘，虽然总价千万起步，但中签率可能比刚需盘还要低得多。总之是属于很难摇的那种红盘。如果有信心，那就去努力拼一下手气。
从板块来说，望江新城要比申花更有前途，一方面板块能级更高，另一方面，申花相对开发比较成熟了，望江新城才刚刚开始。房子本身而言，锦绣之城不比御潮府差，锦绣之城是目前申花卖得最贵的二手房，一个是得房率高，一个是滨江品牌溢价。
总之，锦绣之城这样的房子，拿在手上一定能跑赢大盘，保值增值不用担心。但看着大家摇号，忍不住要参与一下，也不妨一试。退一步讲，御潮府要是摇不到，其实边上还有融创滨江未来社区项目，绿城和滨江合作的江河鸣翠府也可以，另外到明年新鸿基江河汇项目、新世界望江项目，还可以接着摇。
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450W左右、萧山科技城/仁恒江上湾
@元气满满
家里两分人分别在江干区和萧山区上班。目前居住江干区一套90方，市值400万左右，考虑学区+改善，是购买二手房老破小，还是兼顾位置、升值空间和学区，继续摇号？目前手头有260W左右的首付款，是否有好的位置和楼盘推荐？
楼先生：一般情况下，我们都不会推荐买老破小，哪怕是带学区的老破小，也是很谨慎的推荐。当然了，从保值增值作用来说，市中心的学区老破小还是不错的，但推荐的对象也仅限于有学区需求的家庭，或者急于把钱花出去，又实在不想摇号的购房者。其它的，还是尽量建议选择各方面都能兼顾一些的新房或次新房。对于你来说，学区老破小暂且备选项吧。
有一个楼盘可以重点关注，那就是位于萧山科技城的江上湾，有崇文+学军这样的组合，学区方面，未来还是很值得期待的。仁恒这家开发商也很可以。这样一来，你不用卖掉自住的房子，相对就比较从容。听说很多老师已经买了。其它的选择，就看能不能接受区域了，比如桃源一带，有福山和卖小，有不少新房可以摇。
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