今年最后三个月，行情会一直很躁动，做好准备吧 | 楼先生问答NO.570
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市场行情热不热，跟超级红盘入市有很大关系。
杭6条之前的那个月，预售证停发过一段时间，市场明显就不那么热闹。这就直接导致，一些不那么热门的板块、楼盘，去化速度明显放慢。“观望，都在等红盘。”
新政一落地，红盘开闸放量，加上新政起作用，感觉房票一下就被炸出来了。原本以为中签率会高点，实际上不管无房户还是有房户，都没觉得市场降温，房子变得好买。
就像我们昨天推文里说的：你起初看不上流摇的那些楼盘，最后你还不一定买得到。
都会森林由于不用摇号，且有房源可以卖，听说国庆这几天客户不断，连顶楼都要抢，还有我们推荐过多次的闻博花城，叠墅竟要找关系才能买得到。还有云宸，最典型了，不管你看不看得上，清盘了。
接下来三个月，行情会怎么样？
基本上没悬念，行情还会很躁动。亚运村刚刚完成了确权，这意味着很有可能今年底就能入市，4400多套住宅供应，想想都觉得很刺激。亚运村多少人想摇，不用多说吧？层楼的粉丝群里，大家没事就讨论。更别说，地产从业者都在腾挪房票了。
还有三墩北，如果紫璋台要甩出来，那得多少个差不多量级的红盘才能对冲？想想就知道了，那又是热闹的一刻。
还有嘉品、君品、杭源里，最后一开也是计划年内。另外御潮府已经等得太久了，如果可以，剩下的房源会一把开掉。还有江河鸣翠、观品，总之有钱人也逃不过......
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投资为主、宁围限价33500、汝悦美境府
@秀丽
老师你好，之前看你推荐过宁围这个板块，这个板块有前途吗？另外我想问一下即将开盘的汝悦美境府这个楼盘怎么样？我们是投资为主。
楼先生：汝悦美境府这样的楼盘，喜欢买就是了。自住的话，性价比很高，投资的前景也是比较看好的。毕竟限价33500元/㎡，跟周边板块一比，算得上是「洼地」的那一种。钱江世纪城一带的二手房4万5左右，奥体的新房限价都到4.5-4.7万，更别说最近「妖」得不行的二手房了。所以宁围的限价，一下子价差就冒出来了。
过去一年左右，宁围是比较寂寞的，没有新房供应，市场关注度就不在这边。接下来宁围有很多不错的楼盘会陆续上市，投资氛围会慢慢升上来。亚运村上市之后，亚运村、钱江世纪城和宁围就会真正连成一片，价值感会更强烈。另外，从开发商角度，三盛和大家都是挺靠谱的房企，汝悦美境府户型面积又很主流，属于不用等很久的投资标的。
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800W/学区+改善、国樾、工作在翠苑
@潇潇
上个月刚腾出房票，目前一套金地自在城自住89方（孩子2023读小学，工作都在城西翠苑一带），现金300—350W之间，有两个想法，一是金地不卖，再卖一套预算600W左右的新房，主要考虑投资；一是预算提到800W，一步到位改善，但要考虑学区，摇到的话把金地卖掉；感觉很焦虑，请老师指点一下。
楼先生：焦虑是正常的，当下的市场状态，不管是刚需还是改善，即便是投资需求，那种压迫感都能明显感受得到。但再焦虑，也要保持理性，不要乱买。对于你来说，有资金实力，那就好办了，有一个比较好的方案，先去摇800万带学区的新房，目标也可以很明确，本来还有一个养云静舍，现在卖完了，那接下来重点盯着中冶的锦绣公馆，限价大概率5.8万，要卖的话，就只能这个价格，只不过开了也不会好摇就是了。
另外具体打听下申花两个期房交付时间，看看能不能赶得上开学。一个是九龙仓的天玺和天荟，另一个是滨江和融创合作的楼盘，就在登云育才小学的马路对面，与宜和园就隔着登云路的南面，有139方和169方两个户型，限价54000元/㎡。
视野再拓宽一点，杭源里还有房源，整体中签率14.54%，也可以努力把握一下。当然图学区+改善的话，有一个很不错的选择，那就是国樾，这个楼盘差不多接近尾声了，要买的话要抓紧一点。大致上就这些选择吧，如果这些都买不好，再回过头去摇600W左右的投资楼盘，也来得及，总之改善放在投资前面吧。
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400-450万、三芒星/保利、绿城春来枫华
@嘉禾
未满30岁单身，想买首套房。目前武林门上班，预算400-450万。请问有推荐的楼盘吗？目前考虑城北或金沙湖。城北看的是春来枫华，不知道那边未来发展怎么样。金沙湖离市区好像有点太远了，而且钱塘新区设立后，大家都不看好下沙发展。希望给点意见，或者有其他板块符合我的楼盘吗？
楼先生：金沙湖很好，春风金沙也很好，但在武林门上门，可以暂时先搁置在一边，因为可以有其它更合适的选择。板块上来说，武林北面的四个板块都可以关注，分别是文晖、三里亭、三塘和东新，这些板块限价主要4万5到4万8之间，只有滨江、保利和越秀合作的三芒星项目，最后让保利操盘，限价51700元/㎡，跟你预算差距不远。
从热度看，这些板块不能算超级热门，但有底子比较好，有老市中心的属性和概念，加上与市中心的距离足够近，未来发展肯定不会差吧。现在可以看到有嘉里城，有地铁，学区也逐步落实了，要相信城市发展里会有一个篇章叫作「老城焕新」。更重要的是，自住要考虑顺畅和通勤。
你看过的春来枫华，绿城的房子，可以考虑，最小户型98方，板块内还有香栖天第，不用摇号的销售状态。另外三塘这边，阳光城的檀映里、荣安的春熙上和湾，也都有小户型，总价比较可控。预算上能稍微点踮踮脚，地理位置上，三芒星项目最好，也有小户型。
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500W、新房投资VS优质学区房、文教区
@雷达
层楼你好，手里现金300万，有二套房子资格，目前居住在未来科技城，孩子刚9月份上幼儿园，是去买文教板块的学区房，还是去摇号新房？请建议。
楼先生：未来科技城学区肯定会有较好的发展，当然现在跟文教区的教育资源是不能相提并论。至于选择摇号新房，还是优质的二手学区房，取决你看重学区房和孩子教育的程度。如果觉得未来科技城的学区不够好，担心兜不住底，那只能去买文教区的学区房了。
300万作为二套房首付，总价500万左右，估计也只能买套两房户型，还不算太糟糕，还能住。但也要一定心理准备，住过档次比较高的商品房，老小区、小房子，感觉不会很好，要忍住比较普通的物业服务、园区环境、硬件设备等这些。如果可以，那就去吧。
投资角度，优质学区房也是一种方向，今年学区房的行情一直比较好，接下来也没有走下坡路的感觉。只要杭州人口源源不断流入进来，优质的教育资源就会很稀缺很珍贵。更何况你们需要学区，自用和投资两不误，那就让别人去摇新房吧。
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600W/三坝、建发翠苑项目、春月杭宁府
@锦忠
在三坝上班，27岁的单身，预算600万左右。想买地铁旁的新房子。请老师帮忙。
楼先生：对面积有要求吗？如果没有特别要求，那就打开地图，以三坝为圆点画一个三四公里的圆圈，这里圈里的楼盘都可以去看看，有的离地铁很近，有的稍微远一点。往南面，更靠市中心，限价5万8，可以重点关注建发翠苑项目，地铁直线400米左右，听说最小面积105方，如果年底能开，可以试试。往东一点，汽车北站附近有一个春月杭宁府，限价4万5，买得到四房户型。
其它的选择，不知道位于蒋村这里的中国府什么时候开盘，龙湖和葛洲坝合作的现房楼盘，不知道最后是精装还是毛坯，户型信息暂时也还没有，不过可以先盯着，这个位置属于西湖区，边上的城市资环超级丰富，就看限价多少了。
另外，就往北到祥符，限价4万以内，而且很容易买。其实在三坝工作，就买申花的二手房也可以，次新房很贵，但普通一点的二手房，自住性价比挺高的，像万家花城、橡树园、绅华府和上尚庭这些。
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编辑∣二叔
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