上品、云宸，超5000套自持住宅来袭，杭州租金又要扛不住了？

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共10盘正在登记，明细见文末

大热门的紫璋台，预售证迟迟未出炉，招租公告却率先发布。

就在本周一（10月12日），杭州市住房租赁监管服务平台网站，发布了紫璋台公寓项目招租预公告。

4幢自持住宅、共722套房源，面积段从78-109㎡不等。既有月租3000-3500元的两居室、也有月租4000元的三居室。租金按季支付，最长租赁期为1年。

不过，紫璋台尚未开售，也未到预计的交付期，招租公告未明确后期是精装出租，还是纯毛坯出租。

除紫璋台外，另一关注度颇高的自持项目，是南星桥新房售价高达7万的保利滨江·上品。

从发布的招租预公告可知，自持23%的上品，可供出租房源有378套，面积段在38-114㎡不等。

房源量最多的是两居室，有141套，月租金在7000-9000元；最小的是38㎡的一居室，月租金4000元；最贵的是114㎡，月租金高达20000元。

自公告发出后，不少租客前来询问。有的，是本就租在附近的小年轻；有的，小孩在娃哈哈上学，想就近租一套。

不过，这两大热门楼盘，最快也得明年年中，才有可能进入租赁市场。目前暂定的预约时间，是明年三季度。

其实，早在两个月前，杭州已有自持地块房源对外出租。

它，就是下沙大学城北的金地都会钱塘。2017年6月，金地以自持41%+现房销售拿下，目前自持房源作为长租公寓出售，取名为芝士草莓公寓。

一共606套（间），面积段在25-50㎡不等，精装出租，有整租、也有合租。合租单间，月租金在1400-1700元不等；整租更贵些，一室月租金2300元，一套则在2900-3500元，含物业费与宽带。

十一假期新房售罄的中海云宸，本月下旬，自持部分的样板房也就对外开放。最快今年底，可入住。

已经对外出租的金地都会钱塘

云宸面积比都会钱塘更大，起步40㎡、最大88㎡。开业前期预定有95折优惠，折后月租金4500-9500元不等。

还有滨江碧桂园翡翠江南，预计今年年底、明年年初对外出租。它也是滨江集团旗下自持项目中，最早入市的一个。

一共467套房源，最小68㎡、最大89㎡，精装整租。主力户型为两居室，月租金5000-5250元。据悉，入市时也会有相应折扣。

参照租赁市场惯例，租金可月付或季付。最长租赁期限有1年（如上品）、3年（如翡翠江南）、跟10年（如都会钱塘）。

像中海云宸，租客若想长签，最长3年，且需接受每年租金上涨5%的要求。

开发商自持房源出租，乃杭州租赁市场“新物种”。

该物种源于3年前的杭州土拍新政。为抑制土地市场热度，2017年3月24日，杭州市出台土拍新政，当溢价率达到70%时，转入竞报自持比例。

去年3月调整为，溢价率达到30%，转入自持比拼。

截至10月16日，杭州十区共有131宗涉宅用地，涉及自持。83个项目已完成房屋备案，确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积136.1万㎡，房源多达1.48万套。

其中，14个项目已完成验收，5695套（间）租赁房源，已上传市租赁平台。

主城区占比最多，有9个；其次是萧山区，有3个；富阳、余杭各1个。

除了都会钱塘部分已入市外，余下还有超5000套（间），将于今年底到明年，相继进入租赁市场。

租金最便宜的是丁桥的电建泷悦华府，合租房月租金仅900元；桃源的联发溪语宸庐也不贵，最便宜的合租房，月租1050元。

伴随着开发商进场做庄，明年杭州租赁市场竞争势必更激烈。

首先，开发商自持项目，房源更稳定。目前已知的自持项目，多数由开发商组建团队负责出租，房源所有权归项目公司所有。

当然，也有部分项目自持房源量少，选择长租公寓企业负责代运营。

这跟市面上大大小小的长租公寓企业，本质上不同。长租公寓企业，说白了是“合法的二房东”，旗下房源只有使用权，而无所有权。

遇上经营不善，或是高收低抛的无良企业，人财两失。类似的“血泪教训”，这两年杭州频频上演。

其次，开发商统一装修，品质有保证。

今年6月交付的桂语江南，96㎡月租金高达7500元，远高于滨江区自带学区光环的东方郡跟自带天街综合体的春江郦城。

现在的年轻人、高收入人群，普遍“喜新厌旧”，哪怕租金贵一点，他也乐意呀。

自持项目，自规划设计之初已明确某几幢房源不得出售，方案设计就奔着长租公寓去的。不像市面上有的长租公寓，由写字楼或商业楼改建而成。

它也不像酒店式公寓，存在民用水电、无阳台、燃气等bug。地块属性上，自持项目是住宅，享受住宅的便利性。好些还能直接享受住宅小区的环境、园区配套及物业服务。

一旦进入租赁市场，必然对周边的酒店式公寓，造成冲击。

第三，价格随行就市。自持项目的租金，并非开发商凭空臆测，而是参考周边租赁行情定价。

租赁市场对价格的敏感程度，可比买卖市场高多了。买房还会考虑后期增值，租房不一样，租金一涨，大不了换地方租。房子不好摇，租房子还不好租么。

开发商也不傻，房子既然不能卖，那总得租出去吧。租掉还有钱回本，租不掉全在倒贴。轻装上阵可比负重前行，跑的更快。

看到这，房子还空置着的房东们，有没有瑟瑟发抖。

以前，个体房东只是跟长租公寓拼，现在还得跟自家开发商拼。拼什么？价格。

这一两年，杭州整体租赁市场本就在走下坡路。今年尤甚，受新冠疫情影响，开年租金大跌10%，部分房源租金跌回2年前，房东苦不堪言。

据我爱我家数据，今年6月，租金环比还跌了1.11%，同比跌幅3.6%。直到今年8月，毕业季结束后，租金才有小幅回涨。

回涨的代价，是租赁量的逐月下滑。

个中原因，分析了不下数次。根源在于：供大于求。

杭州尚未迈入“存量房市场”，源源不断的交付，注定了租赁市场的供应量，逐年递增。

再加上，杭州各项保障性住房十分完善，比如，公租房保有量要求不低于8万套，人才租赁房不少于5万套，蓝领公寓目标筹建4万套。

现在，又新增开发商自持房源。

现阶段，这么多的房源，杭州得吸引多少人口，才能消化的完啊。人才新进了不少，可他们全去买房了。

“阿Q”一点，租金下跌也是好事啊。南星桥动辄上千万的房子，短期内买不起，但能租啊。上品最大户型，一年租金不过24万，相比房价，洒洒水啦。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
中南棠玥湾	40400	板块：艮北新城房源：158套户型：90-144㎡登记方式：存款证明80万登记日期：10.18-10.20
中旅归锦府	46500	板块：城东新城房源：63套户型：90-144㎡登记方式：无房无贷冻结150万，其他冻结300万登记日期：10.18-10.20
悦融湾	13700	板块：萧山党湾房源：124套户型：86-127㎡登记方式：存款冻结10万登记日期：10.18-10.20
绿城春月锦庐	高层46500；洋房57000	板块：市中心房源：164套户型：129-167㎡登记方式：首套冻结150万，二套及全款300万登记日期：10.17-10.20
新希望华发锦粼云荟	34058	板块：市北房源：124套户型：97-101㎡登记方式：存款证明93万登记日期：10.17-10.19
金茂万科新都会	21000	板块：富阳高桥房源：128套户型：95-115㎡登记方式：无房无贷验资60万，有房或有贷验资120万，一次性验资180万登记日期：10.17-10.19
滨江湖光山社	36000	板块：青山湖科技城房源：33套户型：129-190㎡登记方式：存款冻结300万登记日期：10.18-10.20
众安溪园	53200	板块：闲林房源：64套户型：140-190㎡登记方式：无房无贷冻结200万；其他冻结400万登记日期：10.17-10.19
北上星云府	20000	板块：仁和房源：82套户型：95-115㎡登记方式：存款20万登记日期：10.17-10.19
世茂国风大境	36894	板块：青山湖科技城房源：47套户型：117-137㎡登记方式：冻结200万登记日期：10.16-10.18