未来科技城无中心

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

未来科技城，正在成为杭州楼市最奇特的存在。

前天，“云城”规划公布后，各大购房群吵成了一片。在阿里淘宝城、公共中心，到火车西站枢纽、南湖科学中心之外，未来科技城又多了一个中心。

单从房价看，地域广达273平方公里的未来科技城，目前正呈现彻底“扁平化”趋势。

处处是中心还是没有中心？未来科技城会不会变成又一个洛杉矶？那么多中心，购房者选哪一个才能“押对风口”？

PART 1

不久前，未来科技城公共中心，刚迎来实质性推进。

未来科技城文化中心地块一、地块二的建设项目用地预审与选址意见书，近日陆续发布，明确列入2020年度经营性用地出让、收储和做地计划。

两宗地块总面积超47.8公顷（万㎡），约合717.3亩，这正是我们常说的公共中心（约1平方公里）的一部分。

整个公共中心包含国际会议中心、五星级酒店、商务办公、演艺中心、文化科技中心和体育中心等。也是地铁3号线创明路站所在。

它的下一站，正是三条地铁（3号线、5号线、16号线）交汇的绿汀路站。有传言称，华润正在关注绿汀路TOD开发。

“科文中心+绿汀路站TOD，就是钱新市民中心+世纪城奥体+华润万象城+西溪湿地的集合”、“未来科技城是星辰大海，前途不可限量”……网友们难掩激动之色。

更有人喊出：不只是未来科技城，还是整个城西的中心。

但也有不少人开始感到迷惑：未来，哪里才是未来科技城的“房价制高点”呢？

PART 2

从房价上看，绿汀路站高层限价3.45-3.61万仍“一房难求”。交付不久的的中南·樾府和东原·印未来，二手房价也站上了5万。

但它在未来科技城并没有一枝独秀。

未科至少有3个热力区，房价不虚前者。一个是约110万㎡的超级TOD——欧美金融城，今年二手房价最高成交近5.5万。

第二个是阿里边上的溪望和星空，可以说是目前板块二手房价的天花板，5万+成交频现。

就在几天前，溪望刚签约了一套126㎡户型，网签单价高达59788元/㎡。

第三个，就是目前热度极高的地铁五常站。

新房以天空之城为代表，无论是3万5-3万8的高层（小高层），还是4万4-4万6的叠墅，均遭热抢。

以华夏四季为代表的二手房，近期更是炒风甚炽。从6月底到9月，一套89㎡差不多涨了50万，成交价逼近5万。

单从新房摇号热度看，还有一个区域也不低——地铁16号线凤新路站周边。

以杭语蓝庭和凤玺云著为代表，新房均价29000元/㎡，低于上述三位选手。但热度一点都不逊色，凤玺云著最近一次开盘，史诗级分流下，中签率反而创下了3.32%的新低。

PART 3

从规划看，公共中心今后也有三个强劲的竞争者。

一个是火车西站枢纽中心，另一个是南湖科学中心，均已动工，曾与公共中心一起，被列为未来科技城三大中心。

杭州西站枢纽规划引入5条高铁。同时，还将接入机场轨道快线、地铁3号线，远期预留2条城市轨道线路。

枢纽周边13平方公里区域，也将整体开发。其核心为西站枢纽及站城综合体，总建筑面积约130万㎡，包含一幢最高399米的超高层建筑。

南湖科学中心，知名度最大的两个引擎，就是阿里达摩院和之江实验室。

达摩院是一家致力于探索科技未知，以人类愿景为驱动力的研究院；之江实验室呢，重点聚焦网络信息、人工智能，以大数据、云计算。两者是城西科创大走廊的科技重器。

第三个，就是刚公布规划概念的云城。

约58平方公里的围合区域（西站枢纽也在内）内，目标打造促进创新链与产业链深度融合的全球创新策源地。

规划综合科研、产业、商务用地约10平方公里，综合配套服务用地约6平方公里，规划就业岗位总量约42万。其中，规划居住面积约1500万㎡。

PART 4

正是这1500万㎡潜在住宅供应，引发了一众未科重仓者的焦虑。

这个供应，按平均每套房100㎡算，相当于十万套新房，大约是杭州年商品房成交套数的一半。而云城的面积，不过是杭州十区面积的不到1%。

假设它们交付后二手都能卖到6万，相当于9000亿人民币的巨额不动产市值。

2017年，纽约全市住房市值约9000亿美元，云城住房市值将相当于它的八分之一。但云城只是未科（还有部分西湖区）的八大中心之一，岂不是说，未科=纽约？

这个想法太过大胆，以致不少炒房客担心，云城供应量上来后，如今爆炒的绿汀路、五常站二手房会快速陨落。

当然也有坚定看好者，认为余杭区一年流入28万人口，十万套房还不够他们一年买的。

如果未科按他们的预想生长，会为成一个“处处是中心”的板块。

以往，一个大城市往往有明确的中心。其房价表现通常为，中心区最高，由中心向外逐渐递减。再后来，一些特大城市出现多中心结构。

即便如此，也仅限于在数千平方公里地域，容纳数个超高强度开发的城市中心。

这些城市中心（或CBD）一般占地并不大，像伦敦金丝雀或莫斯科CBD，大约都只有1平方公里，和其它城市中心之间相隔也较远。

但未来科技城273平方公里上，处处是TOD，处处是超高层，处处是这个中心那个中心。

这真的太需要想像力了。

毕竟，杭州主城六区中，只有西湖区（309.41平方公里）比它大，而西湖区目前在之江还有大片农田，且包含了大片西湖风景区，并没有“处处是宏伟建筑”。

PART 5

电影《爱乐之城》中，有一个镜头：

从格里菲斯公园俯瞰洛杉矶，城市的天际线并无太多的高低起伏，只有几十幢高楼，其他全是密密麻麻几层高的楼房和数不清的别墅，很难让人想象这是一个大都市。

因为与传统高密度城市的“同心圆”结构不同，洛杉矶是少见的低密度、“多中心”扩散型城市。

大洛杉矶地区，除洛杉矶市外，还有10余个次中心，如好莱坞区、机场区、港口区等，各地发展较为均衡，大大小小的次中心遍布整个大都市区。

这些次中心城区，主要可分为三个类型。

第一类，是由商业中心发展起来的。如圣莫尼卡至洛杉矶市中心，分布着各种各样的购物中心，集中了约5个次中心。

第二类，是在机场、港口附近发展起来的次中心，汇聚了众多商业、办公大楼、酒店和公寓等。

第三类是以郊区工业园为核心区，形成的产业集群化。还有娱乐产业爆炸性增长，所发展出的服务业与观光产业。

未来科技城的多中心格局，有没有一点像洛杉矶？既有阿里、达摩院等形成的产业中心，也有公建配套汇聚的科文中心，还有交通枢纽延伸而来的高铁中心。

只不过洛杉矶的超高层很稀少，而未科却是以高强度开发填满每一处中心。

人口不过度集中于一个中心，有利于缓解教育、居住等压力，也更易于实现“职住平衡”，杜绝“睡城”现象。

但资源分散平摊，也容易造成出行过度依赖私家车。

据2018年Inrix（交通实时数据公司）统计，洛杉矶平均每年堵车时间累积达102个小时，连续第二年被评为全球最交通最差的城市。

未来科技城虽有超强的轨道交通规划，但中心分散，依然会增加每个人的交通距离。

PART 6

但最大的挑战，还在于如何迅速导入足够的资源，让273平方公里“全部变成市中心”。

不妨这样算一笔账：杭州最都市化的上城区，面积26.06平方公里，2019年末常住人口34.5万，人口密度1.72万人/平方公里。

假设未来科技城达到上城区的人口密度，需要470万左右人口。

对标同为高新产业的滨江区，会更有参考性。参照滨江区6300人/平方公里的人口密度，填满未来科技城8大中心，需要172万人。

这和未来科技城规划中的人口目标（200万）基本一致。

2019年杭州全市人口新增55.4万人，其中超一半位于余杭区（28.8万人）。而余杭区的新增人口，大部分又汇聚于未来科技城。

相关数据显示，截至2019年末，未来科技城常住人口已超40万人。

不妨设个目标，未来科技城10年内达到滨江区的人口密度，年均人口流入需要多高？答案是：13.2万人。

貌似这个任务一点也不难完成。但想一想滨江区，其实还有白马湖、浦沿等大量城中村、农田聚集的郊野风貌，真正的都市区，只集中在滨和路以北到钱塘江，浅浅的一条带状区上。

6300人/平方公里的人口密度，是撑不起273平方公里“处处曼哈顿”、“处处中环”的大都市奇观的。

所以，的确存在一种可能性：未科每一个新中心的崛起，意味着一个老中心的褪色。

就像钱江新城崛起，武林广场黯然失色；艮北人气直升，九堡就开始失落。这个城市一直在生长，一切都是新的，没有谁是天生的老贵族。

对于想重仓未科的购房者而言，只看规划买入，当然还是会升值的，但可能跑输未科的其它竞争板块，仍然存在失落的风险。

毕竟，20多年前的杭州，集全城之力，只撑起武林—西湖两个商业中心。

20年之后的今天，虽然城市能级不可同日而语，但类似未科这种火箭式的城市发展方式，的确太需要想象力了。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
绿城春月锦庐	高层46500；洋房57000	板块：市中心房源：164套户型：129-167㎡登记方式：首套冻结150万，二套及全款300万登记日期：10.17-10.20
新希望华发锦粼云荟	34058	板块：市北房源：124套户型：97-101㎡登记方式：存款证明93万登记日期：10.17-10.19
金茂万科新都会	21000	板块：富阳高桥房源：128套户型：95-115㎡登记方式：无房无贷验资60万，有房或有贷验资120万，一次性验资180万登记日期：10.17-10.19
滨江御滨府	48937	板块：滨江房源：76套户型：64-125㎡登记方式：首套冻结140万；二套冻结280万，一次性付款冻结420万登记日期：10.15-10.17
世茂国风大境	36894	板块：青山湖科技城房源：47套户型：117-137㎡登记方式：冻结200万登记日期：10.16-10.18