摇号的经验教训：要敢于捡漏，才不会被踏空 | 楼先生问答NO.573
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在摇号时代，经验教训是：不要永远追逐热点。
几个月前还看不上的楼盘，这个月已经跟你无缘。最典型的一个区域就是申花板块，一路走来，从首开金茂府到古翠隐秀，再到九龙仓，原本可以随到随买的节奏，但到最后变得非常难买。
尤其九龙仓申花项目，去年12月份中签率90.91%，今年5月份中签率27.8%，这个月的中签率6.31%，73套房子共1157组客户登记，其中14套房源，19个人才报名。
从4万8涨到5万4的申花，被一路嫌弃。就连高标高配，请来国际大师的古翠隐秀也慌得不行。而接下来眼看着申花供应楼盘变得稀缺，摇号难度会越来越大。当时还有点不甘心的古翠业主们，现在很庆幸做出了正确的选择。
有人先去摇了养云静舍，再回头过来考虑九龙仓，但人家未必愿意在原地等你。类似的案例，过去几年我们见过太多次了。比如当年的融创运河湾双子星项目，限价3万8，几乎每次开盘都可以跑去捡漏，明显对比的就是大运桥西府，可能还有河对岸的上河公元。
真的可以不胜枚举：凤凰台、融信杭州世纪、宝龙旭辉城、和宁文华府、国樾、都会森林、凤起钱潮、南湖明月、闻博花城、仁恒江上湾......
所以我们一直强调，你要是真自住，人家的PLAN B却是你的PLAN A。上周我们重点推荐，自住型购房者，刚需也好，改善也好，就应该关注城东。另外，我们还注意到，类似的情况也可能会出现在祥符板块，以及三里亭、文晖、三塘和金沙湖。
再次强调：不要一直追热点。由于新房限价，不存在以前我们所说的踏空，但如果你一直追着超级红盘，就会「被踏空」，只是形式不同而已。
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750-800W、保利三芒星项目、文晖板块
@套马杆
置换。已经出售万家星城二手房，想换一套750-800万左右的刚需大房，目前看的滨江文晖地块，中海望庐，花语天境，德信中心，能否给点建议？
楼先生：从位置上来讲，三芒星项目很有竞争力，一个离市中心实在太近了，而且附近一带很多年没有新房供应，周边改善早已嗷嗷待哺；另一个体量巨大，大盘优势非常明显，又全是纯住宅。三芒星项目是由滨江拿的地，但营销操盘是保利，越秀作为财务投资。没关系，工程方面依然是由滨江负责。
这些选择当中，三芒星项目可以排在第一位。这个项目一定不会容易买到，但至于到时会多难摇，要看行情了。从市中心角度看，望庐的位置也很好，门口的地铁已经通了，嘉里城也在造了，学区方面也有一些眉目。你的预算够得着它的洋房。总之这两个可以多考虑。
至于花语天境和德信中心，也是改善关注度很高的楼盘，无非城东新城这个板块不会大热状态，但实际上，城东新城的价值是被低估了，而且花语天境和德信中心是城东新城位置最好的两个楼盘。这两个楼盘之间怎么选择，就看你自己更喜欢哪个了，没太大差别。
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700W、自住改善、春月杭宁府/4.5W
@李小小
你好，想买一套总价700万左右的房子，四室。自住改善房，考虑未来科技城或者西湖区。能不能帮我推荐几个新盘。另外，其实觉得新房摇号太麻烦，二手房也可以？
楼先生：新房摇号太麻烦，那也没办法啊，可是还是得建议去摇新房。一个新房的价格实在占优势，另一个产品等各方面要好得多。你要去看看有些二手房，价格贵就不说了，产品也还一般般。毕竟已经花这么高的总价了，应该选产品更好一点的房子。
如果你是无房户，那就好解决了，可以参加未来科技城核心区的新房摇号，像天空之城、杭州富力中心，以及中梁沐宸院这些，都可以一个个摇过来。如果是普通家庭，那就退一步，到申花、城北一带，也能买得到好房子，比如春月杭宁府、金地大运桥西府、望林府，这些楼盘都可以。
当然二手房也可以，从性价比角度来讲，建议关注一下和家园的二手房，升值空间一般般，但自住的性价比真的是高。从潜力来看，蒋村一带的次新房更有机会，但价格也要贵一些，比如西庐、西溪蝶园和河滨之城，只不过你的预算，只能够买个三房。
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人才、首付100W、紫璋台vs创展名邸
@Hu
九堡的合生创展名邸和三墩的建发金辉紫樟台，哪个比较好？我在江干上班，人才+无房户，首付大概100万左右。谢谢。
楼先生：那都不用说了，肯定是紫璋台更好。紫璋台是全杭州购房者心中的白月光，大概率会是「热盘」，也就是只有无房户和人才可以参加摇号。如果不加限制，这个楼盘的摇号人数或许不可想象。毕竟一套房子倒挂上百万，而且马上可以交付入住或转手套现。
但一旦限售五年，对于投资客来说，就没有那么有意思了。一个是房票会被锁住五年，要知道，现在房票才是真值钱的；另一个是资金要灵活，才能滚动赚钱。当然，由于交付早，资金可以通过抵押出来。总之，紫璋台是超级红盘的那一种，而创展名邸，倒挂而言，只属于普通楼盘。
主要还是你看自己，又是人才又是无房户，想去买一套超级红盘，也不是不可以，毕竟政策倾斜过来了，不利用起来，也不怎么甘心。但要是从自住角度，紫璋台未必是最合适的，反而创展名邸更符合「房住不炒」。
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330W、未来科技城、时代天境/闲林
@按时睡觉
在海宁买过一套，虽然还完贷款，卖掉还是算二套了。最近小孩出生，工作调到未来科技城，首付预算200W左右，应该选择红盘新房摇号，还是二手房？二手是买老破小带学区，还是买户型一点没学区以后再换？再换还能贷款吗？
楼先生：最好的方案就是把户口迁到杭州来，然后就变成无房户，这样就可以参加未来科技城的红盘摇号，前面提到的中梁沐宸院，以及金成未来科技城项目，都有小户型，基本在你的预算范围内。如果能踮踮脚，杭州富力中心也可以同时关注，它的户型稍微大一些，总价门槛会高出一点。
其次可以考虑闲林南湖一带的新房，比如时代天境，单价要便宜很多，在未来科技城工作，住在闲林还是挺顺畅的，今后闲林与未来科技城的通达性会越来越紧密。如果附近一带新房摇不到，那就直接考虑五常、闲林或者老余杭一带的次新房吧，单价3万5左右有大把可以挑选。
总之，先考虑新房，但不要买到太远的地方，比如去勾庄、三墩北这些红盘，其实没什么必要，一定要选择适合自己住的。新房摇不到的话，选择户型好一点、产品好一点的二手房，学区方面不要过于在意，有就可以了。至于学区老破小，放在最后考虑吧。另外，以后再换还是可以贷款的。
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工作滨江、人才房票/1000W、奥体/观品
@L2W
工作滨江，人才无房，6成首付，首付款600W，嘉品，观品，御潮府，江河鸣翠，综合考虑投资自住学区的话，请问老师哪个比较合适？是否有其他更好的选择？
楼先生：从板块能级来讲，江河汇绝对排在第一位，这个地方是杭州城市封面级的存在。江河鸣翠限价68500元/㎡，周边的留香园、万科大都会79号，都已经卖到八九万了，而且上涨预期还非常强劲。同样，御潮府这样的楼盘，也属于杭州豪宅第一梯队。
至于嘉品和观品，板块上来讲，还是要矮一个等级。总之，能买到江河鸣翠或御潮府，反正不会错的。但是否就是你的最佳选择，那就未必了。1000万的预算，买望江新城或江河汇，能买到一个改善入门级的140方左右，而同样的预算，你可以选择观品190方，甚至楼层可以接受低一点，可以买到230方，这种大平层的居住体验是完全不一样的。
因此，反而会建议你把观品作为第一选择，嘉品的185方已经卖完了，剩下最后一次开盘最大也就是154方。其它的推荐，不如关注一下亚运村三个楼盘，绿城有200多方，华润也有180方左右的户型。
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