数据跟你的感受是相反的：房价还是没涨 | 楼先生问答574

楼先生层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共14盘正在登记，明细见文末

真相是藏在数据里，还是浮在现象上？

过去一个月，也就是9月，新政补丁出台，一堆的超级红盘顺势甩出预售证。虽然没有了万人摇，但摇号的人真叫一个多啊。除了无房户和人才，“房子还是很难摇”依然是大多数人的感受。

因为不能同时参加多个红盘摇号，摇号立马变成了一项技术活。面对同时拿到预售证的两个红盘，“先不报名，等到最后一天，看哪个报名人数少，就报哪个”。

这事就发生在嘉品和君品的身上。因为君品推出房源，报名人数少。最后一个朋友临时调转枪头，选择报名了君品，并且还真的就摇中了。

行情再热，新房房价一点都不给涨。看看杭源里、春来晓园、春月锦庐......于是我们看到了数据，根据国家统计局公布，9月杭州新房价格同比上涨5.1%，环比持平，零涨幅。你看，连同比也都是合理的。

大家比较担心的是，二手房涨不涨？最近大家被未来科技城、奥体的次新房弄得坐立不安，杭州二手房价感觉要压不住了，甚至有人呼吁杭州学习深圳，给二手房指导价，也就是调控二手房。

先看数据：9月杭州二手房同比上涨5.9%，环比上涨0.3%。你再看，同比还是合理的。至于环比，确实上涨了，但这个幅度一点都不吓人。

二手房上涨的案例，随手就可以找出来，未科和奥体的二手房涨了吗？肯定涨了。但放眼杭州三百多个板块，二手房不涨的比例要大得多。换句话说，涨不上去的二手房更容易找出来。

现在的杭州楼市就是这样：个案是一个个波峰，整体确实一条和缓的水平线。至于怎么看，取决于用怎样的角度。

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改善550W、上河公元、宸章新邸

@DC&倪

老师好，金地大运桥西府作为改善置换自住怎么样？这个价格合理吗？老师还有其他推荐吗？我的总价预算550W左右。

楼先生：价格合不合理，看中签率是最直观的。大运桥西府这个楼盘，一直都还挺难买的，说明市场是认可这个价格的。总的来说，除了很少数板块，新房限价整体上还是很划算的。另外，它的位置是桥西的延伸，再看看桥西这边的价格，作为改善，觉得满意就可以买。

至于其它的推荐，运河新城范围内，还有一个很有调性的楼盘，叫作上河公元，由香港置地开发，这家开发商其实不也陌生，萧山科技城的前湾、江上湾都有它的份儿。香港的开发商有一个优势，做产品比较满，但比较细腻。目前产品已经亮相，可以关注。运河新城的发展趋势是积极向上的。

附近一带还能关注的楼盘，就往祥符看看，那边有比较多的选择，比如祥宸府、望林府都是在售状态，限价三万六七，单价要实惠一些。另外还有一个纯新盘，今年也会上市，就是远洋的宸章新邸。

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学区老破小VS限价红盘、中长期价值投资

@Han

老师好，在前年价格最高的时候买了一套浙大玉泉旁求是村的学区房，现在没什么涨幅，现在好后悔，想去摇号买新房提升自住品质。但手头如果不卖求是村的房子，资金就不够了。所以请问今明两年我可以卖掉求是村的二手房，去摇新房吗？这样划算吗？

楼先生：买房子本来就是长线投资，无非现在市场行情很热，大家都觉得买房子就一定能赚大钱。你要知道，事实上，大多数普通的房子都不能出现短期暴利。回过头看，买房的利润还不如那些比较厉害的理财。总之，买房更要看中长期的价值。

你手上的这套学区房，放心，肯定能增值保值，至少跟大盘会保持相当的步调。但要说能大涨，给你带来多少获利，也比较难。学区老破小一直会比较稳，就是不要期待有什么短期很大的回报率。

从获利角度，当然还是限价的新房，尤其那些看得见倒挂的超级红盘，更有机会。所以就看愿不愿意折腾，以及那些获利空间、机会大的红盘，也不是说摇就能摇到的。如果能顺利卖掉，又能有好运气马上摇中，那还是划算的。

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800-1000W、排屋合院、融创宜和四季

@小蛋白

老师，想问问精装1000万以内，毛坯800万以内排屋现在还有吗？

楼先生：当然有啊，但要看你能接受怎么样的距离，以及哪个区域和方向。从板块来讲，富阳银湖、东洲，萧山南部新城，以及良渚、临平、老余杭、闲林一带，都还能找到总价一千万内的排屋合院。不过，排屋合院毛坯多，精装交付会很少。

有几个关注度很高的低密产品，你可以关注看看。比如南湖明月的中式合院，总价600-800万比较主流，位于老余杭的位置，未来科技城最近这么火，低密需求也是水涨船高。还有良渚的颐和江南，也是中式合院，起步面积138方，总价600万。

在南部新城，也有一个很好的排屋，是融创开发的融望之城，它的排屋组团叫作宜和四季。从萧山的眼光看，算得上是城市排屋级别，周边环境已经很成熟，而且自带银泰商业。同样南部新城，还有一个九章赋，也是属于产品很优秀的那一种，目前还剩下90套左右，总价稍微超出预算，1000-1300万左右。

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500W、改善/良渚、大溪谷/蓝月春晓

@zw

未来科技城万通时尚公馆想卖掉，置换自住140方左右，顶格预算500万，三墩经适房一套卖了觉得不划算，阿里附近上班，请问老师有什么建议吗？最近看了临安和青山湖科技城，自住太远上班不方便，感谢指导。

楼先生：从未来科技城核心区，换到青山科技城去，这个没什么太大必要吧？在资金有限的情况下，时候到了想要改善置换，都可以理解，但不考虑地段因素，仅仅把面积换大了，是不够的。

青山科技城哪怕是有地铁，哪怕是低密排屋，再心动，也只能作为一个备选。如果你要置换，建议还是留在未来科技城。当然你的情况可能不能参加新房的摇号，大概率未来科技城核心区的楼盘都会被认定为「热盘」，如果有机会，那就毫无疑问，参加摇号拼一下运气。

如果没有机会，那也建议往北或往南看看。比如往北可以到良渚，有万科的大溪谷和新湖的蓝月春晓，这两个楼盘就挨着云城的北界限。这一带等西站、云城发展起来，与未来科技城会非常紧密。或者往南到闲林、五常，新房选择不多，五百万预算，都可以考虑翡翠城的二手房了。

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500W/无房户刚需、春月杭宁府、45000

@Zhao

无房户，刚需自住，最好还有投资价值。预算500W左右，工作在文三路附近，不考虑是否现房，主要考虑地铁与学区。目前看的盘主要在三墩北（紫璋台等）、莫干山路（杭宁府等）、奥体板块（君品嘉品），想问哪块更适合我？以及去看了紫璋台，感觉周边不如奥体板块，不明白为什么这么火，请老师解惑。

楼先生：从自住角度来讲，最适合你的是荣安的春月杭宁府，限价45000元/㎡，与周边二手房有很心动的倒挂，另外地理位置上，相对比较市中心，今后去哪都比较方便。但要跟嘉品、君品相比，板块能级上还是奥体更厉害、更有光环笼罩。另外，跟紫璋台相比，区别一个在于倒挂，一个在于现房优势。

紫璋台的关注度这么高，就前面提到的两个原因。但不出意外的话，紫璋台一定是热盘，要限售五年。这样一来，流动性就被锁住了，会赶跑一批投资客。但这个楼盘一定还是很难摇。对你来说，不要一味地盯着那些红盘，刚需自住，买到最合适自己的就是最好的。所以春月杭宁府排第一位，然后紫璋台。嘉品、君品这样的机会，就留给别人吧。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
世宸名府	53000	板块：萧山南站房源：14套户型：165-172㎡登记方式：首套验资260万，二套500万，一次性850万登记日期：10.20-10.22
世宸名府	53000	板块：萧山南站房源：14套户型：165-172㎡登记方式：首套验资260万，二套500万，一次性850万登记日期：10.20-10.22
荣盛·檀越府	20200	板块：青山湖房源：108套户型：98-110㎡登记方式：验资50万登记日期：10.20-10.22
银城·青山湖畔	20500	板块：青山湖房源：126套户型：296-369㎡登记方式：验资30万登记日期：10.20-10.22
万科大溪谷	20800 - 30000	板块：良渚新城房源：196套户型：97-176㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：10.20-10.22
光合映	23000	板块：崇贤房源：74套户型：98-125㎡登记方式：首套验资50万，其他100万登记日期：10.20-10.23
新湖·香格里拉蓝月春晓	22988	板块：良渚新城房源：370套户型：93-135㎡登记方式：验资60万登记日期：10.20-10.22
杭州第三城	21523	板块：东湖新城房源：44套户型：89-138㎡登记方式：首套冻资45万，其他95万登记日期：10.20-10.22
万科四季都会	20800	板块：东湖新城房源：264套户型：89-133㎡登记方式：验资50万登记日期：10.20-10.22
三盛大家·汝悦美境府	33500	板块：宁围房源：260套户型：98-108㎡登记方式：登记日期：10.19-10.21
越秀星悦城	22530	板块：青山湖房源：198套户型：95-126㎡登记方式：验资50万登记日期：10.19-10.21
融创森与海	23999	板块：浦阳板块房源：20套户型：143-156㎡登记方式：首套验资120万，二套180万，一次性300万登记日期：10.19-10.21
阳光城檀映里	47000	板块：三塘板块房源：63套户型：115-142㎡登记方式：首套冻资160万，其他320万登记日期：10.19-10.21
滨江沁语晓庭	34000	板块：桃源板块房源：264套户型：98-113㎡登记方式：首套冻资100万，其他200万登记日期：10.19-10.21