今年还想有好心情买房，千万别打听之江二手房 | 楼先生问答NO.575
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
这是一个伸手不见空军的行情。在目前这个行情通道中，任何利好都会转变成房价上涨的动力，如果是利空，看看能不能包装成利好，或者直接「不听不听，王八念经」。
同事跑去了之江，实地探访了一下之江二手房。回来路上给我发微信说：太疯狂了！有一套房子，早上挂牌价420万，上午450万，中午带看时已经480万。
这太荒诞了！房东的心态是：成不成交已经无所谓了，先把气势营造起来再说。而我们反复严肃表态，再强调一次：不管是前段时间的未科、奥体，还是正在进行时的之江，都严重脱离了市场，冒然接盘，小心风险。
任何房价，下跌也好，上涨也好，都需要滑行起飞或降落。无非是，有的上涨前需要滑行，有的上涨后需要滑行.....直升飞机式的房价上涨，不怕掉下来吗？
看完之江二手房，同事表示心情都不好了。“我今年还怎么好好买房啊！”
说说之江。之江本来就不错，属于西湖区，有山有江，也是拥江发展，有地铁有商业有医院，也有学区，这两年之江一直在变得越来越有城市感。
但大家总觉得之江似乎差一口气。这口气，蚂蚁集团选址之江，终于补上了。之江二手房这几天的狂欢，是憋了十几年的委屈，一朝得到释放。既然这样，那行吧。你们继续，谁也不能拦着。
但客观说，之江房价能爬到什么位置，不是一两天，也不是一两个月，就能看得出来的。各位淡定一点，让子弹再飞一会儿。
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300W、朝闻花城/滨江出品、地铁2号线
@尼小可
你好，预算在300万左右，投资或者后续家里老人住都可以，是选择湘湖周边次新房还是南部卧城的新房比较合适？南卧这边有什么新盘值得买吗？
楼先生：买二手房作为投资，目前还不是主流，毕竟新房限价着呢。普遍来讲，新房还是要比二手房划算，要么价格方面占优势，要么产品方面占优势。所以看来看去，还是新房更值得买。二手房可以去看看，没合适的，那就算了吧。
南卧新城的新房限价有三档，最便宜一档是25600元/㎡，有融望之城、彩虹天空之城以及滨旭府这些。要是喜欢商业氛围，可以考虑融望之城，边上就有银泰。要是依赖地铁，可以关注彩虹天空之城，它是地铁5号线的TOD。
第二档是28000元/㎡，主要代表楼盘是九章赋，地段比较成熟，楼盘也很漂亮，之前中签率也比较低。但离地铁略远，大概有八九百米。第三档是29800元/㎡，可以考虑旭辉和滨江合作的朝闻花城，距离地铁2号线朝阳站就隔着一个桂语朝阳，而且属于滨江出品。当年绿城桂语朝阳卖成了红盘，同样地铁、区域和品牌皆具的朝闻花城，会是下一个红盘的节奏，可以重点考虑。
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江河汇、江河鸣翠、都会森林/还剩少量
@赵媛
老师好，最近买了都会森林，但是听说业主都在维权，不知道是不是买对了，入手价5万7不到，感觉价格还是合适的，上班上学都方便。这个项目怎么样，有升值空间吗？
楼先生：这两年杭州好像没有一个楼盘不维权的，有的大张旗鼓，有的低调隐秘。比较夸张的是，甚至有个别楼盘，刚卖出第一批房子就有业主维权。吊诡的事情出现了：一边业主在闹事维权，一边摇号中签率很低。所以现在的维权大多非理性，没有什么道理可以讲。
都会森林就是这样的情况，维权已经很久了，闹得满城皆知。但又怎么样呢，随着园区实景、立面效果慢慢呈现出来，以及江河汇规划一步步落实，剩下的房子卖得越来越好。听说连顶楼都抢了。
可想而知，大家觉得江河鸣翠交付二手房价能到12-13万，6万左右的都会森林有什么不能买？两个楼盘相距也就1.5公里。更何况，现在的都会森林差不多买了很快就能入住，尽管装标受到限价的限制，但至少是铝板外立面、超大中央花园、恒温泳池会所、运河景观，户型也相当好。目前都会森林整盘还剩少量房源。
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铁建国际城89方、改善、小孩家门口上学
@大飞
层楼老师，现有一套城北铁建89方自住房，小孩在门口上学，还有一套城东120方。夫妻都在钱江新城上班，想改善居住环境，同时腾出铁建房票摇新房，但是这样小孩上学比较远。不知这样的选择是否建议，还请老师指点。
楼先生：小孩能在家门口上学是非常幸福的一件事，大人上下班路程远一点、通勤时间长一点，还能够忍住，但对小孩子来说，会非常辛苦。现在小孩学习压力挺大，不要轻易改变目前的环境。所以原则上不建议置换，至少暂时不应该置换铁建国际城这套房子。除非卖掉之后，还是租回这个小区，或者就近置换。
一个方案是，可以考虑附近的新房，近一点有国樾这样的选择，还剩下少量大户型，可以满足你改善的需求，远一点是三塘一带，可以重点考虑中冶锦绣华府，精装现房。这两个楼盘交付时间早，自住改善挺不错的。另一方案是，卖掉城东的这套房子，继续住着铁建国际城，然后望江新城、奥体、亚运村、江河汇，想摇哪就摇哪。
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400W、宸章新邸/4W、和家园二手房
@吴骋骐
380-430W预算，目前想买二套房，考虑二手房可以吗？用于近几年改善和小孩小学储备，近期被未来科技城板块二手房架势吓到，基本一个月50W的涨，感觉拿不下手，所以也在看中旅紫金名门、万家名园及亲亲家园四期。二手房值得买吗？老师有什么建议？
楼先生：未来科技城的前景无可置疑，但近期二手房价涨得这么夸张，其实很有「控盘炒作」的嫌弃。我一直强调未来科技城的行情有点「妖」，既然出现这么明显的反常现象，最好不要盲目追高，不要去接盘。所以再怎么样，未来科技城的二手房暂且搁置观望一下吧。
从自住和保值方面考虑，建议关注和家园的二手房，性价比很高，居住环境、地段区域和学区都能相对兼顾得到，其实很值得买。总的来讲，比万家名园、亲亲家园之类的二手房要好得多。这两年投资买房风气很盛，金融属性大增，但房子总归是房子，还是应该让自己住得舒服。二手房可以考虑，但千万不能选择那些炒房风气特别严重的板块和楼盘。
要是不着急改善自住，新房还是优先选择。四百来万的预算，在城北一带就可以买到不错的房子，比如祥符一带，限价3万6到4万之间，有祥宸府、望林府以及宸章新邸这些，往运河新城，这个板块发展势头很不错，有关注度很高，卖得很好的金地大运桥西府，也有接下来由香港置地开发的上河公元，限价38000元/㎡。
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未来科技城VS文晖、中南樾府VS三芒星
@紫晞
老师你好，我想卖掉未来科技城中南樾府的房子，然后去摇文晖板块的三芒星，这样操作行吗？
楼先生：如果自住考虑，喜欢什么房子，买就对了。文晖板块的三芒星项目一定会非常不错，目前确定三家开发商合作，分别是滨江、保利和越秀。其中滨江一如既往负责工程，保利操盘营销，越秀则是财务投资。看到这样的组合，在产品方面应该是比较放心了吧。再加上它的地理位置，与市中心非常近，不说发展会有多强劲，但至少是很稳定很安全的标的。
换句话说，要是纯投资，就不好说了。从板块能级和前景上看，未来科技城核心区是潜力无限的，还没到天花板。近期未来科技城又出现了很多规划，比如云城、西站、行政中心……关键都不是说说而已，都是马上要做或已经在做的事情，而且吸引越来越多的产业进驻，比如OPPO等等，大有一种「杭州第三中心」的趋势。
从资产升值角度出发，板块比房子本身重要。未来科技城很多房子不见得有多好，很多还是上个年代的刚需产品，但升值速度就是快啊，赶上了未来科技城这列快车。所以单纯考虑资产，除非你在未来科技城不止一套中南樾府，不然的话应该在未来科技城建一个仓位或保留一个仓位。
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