市北西四盘齐开，沐宸院、星创城也上市，11月等靴子来？

Original 咸鱼层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末

阳光正好，不如看房。

昨天，我在未来科技城2.0看了两个低密产品。一个是在南湖北面，均价48400元/㎡，起步总价大概500-600万的样子。

未进售楼处，就看到停车场处于饱和状态，不少车辆都停到路边了。洽谈区没有空着的桌子，不少购房者都在研究户型和一房一价，样板房里购房者往来更是不绝如缕。

好吧，刚领证可能人气逼人。但我去的另一个售楼处凤凰台，是排屋已卖到只有个位数的尾盘，最便宜也要680万。

可快接近晚饭点的时间，售楼处还有好几组购房者。

按理说，从凤凰台回城会经过沐宸院，应该去售楼处了解一下的。但看了一下销售的朋友圈：售楼处停车场已满，建议停到对面的商业停车场，然后穿过宽阔的文一西路回到售楼处。

未来科技城一如既往地热闹，闭着眼睛都能想象沐宸院人山人海。于是，我放弃了。

经过相对平淡的10月，11月的楼市又有红盘入市了。据《层楼》不完全统计，一共有58个楼盘入市，其中纯新盘19个。

上文提到的沐宸院，当然是未来科技城的当红炸子鸡，“三兄弟”二手房价摆在一边，怎么也得去摇一下吧。

同样，勾庄板块也祭出了纯新盘星创城，2万9的TOD，只能说一声“冲鸭”！

不过，按照两个板块的历史，这两个楼盘极有可能被定性为热门楼盘。届时，有房家庭也只能在边上站着看。不过，大家都在等新政补丁的靴子落下来，这或会是11月楼市的X因素。

加推的楼盘中，可以着重关注市北西，4个楼盘会集体出动，闻博花城和桂语听澜是叠墅，翠语华庭和星漫里则是高层。

如果，4个楼盘在同一时期里开盘，那么如何抉择又是一个技术活。

还有很重要的一点，这次加推之后，3个楼盘将会清盘，剩下的星漫里也只有最有一幢高层可售。市北西的供应，将再次青黄不接。

温馨提示：带“层楼点评”为预计11月杭州首开的纯新盘住宅项目，11月计划加推的项目以表格形式呈现给大家。所有信息，我们都已确认过，请放心使用。

- Beginning -

新盘点评

绿地众安·宸瀚里

开盘信息：项目位于余杭区崇贤街道崇杭街与拱康路交叉口，预计11月首开12-14#，主力面积89-124㎡，均价23000元/㎡。

层楼点评：哪怕限价微涨到2万3，崇贤依旧是绕城内难得的价格洼地。

而且随着地铁四期规划出炉，14号线的出现终结了崇贤没有地铁的尴尬。这也能解释最近一次光合映摇号，中签率回落至12%。

除了价格和板块界面上的优势，项目本身也自带酒店和商业街，商业上的闭环在项目本身就能完成。

最重要的是，项目还有89㎡三房两卫户型，把总价控制在200万级，大概是每个刚需最庆幸的事了。

香港置地·上河公元

开盘信息：项目位于拱墅区顾扬路与金昌路交叉口，预计11月首开1#高层、2#小高层，高层建筑面积约93-107㎡，小高层建筑面积约105-126㎡，预计38000元/㎡。

层楼点评：运河新城的热度，自然不用多说，那么多楼盘的低中签率已经为这个板块代言。

更值得关注的是项目本身的精致，创造了“H-Port”东部活力区，主入口设计了迎宾楼+下沉式露天广场+屋顶乐园。

在精装部分上，除了配备空调地暖新风三件套，连墙纸也安排到位了。

加上93㎡起步的户型，把起步总价控制在350万左右，相当友好。相比投资这样一套房子，我觉得它更值得自住。

花样年·對越天

开盘信息：项目位于新塘路与新塘支路交叉口，预计11月中旬首开2-4#高层，面积89-115㎡，均价42400元/㎡。

层楼点评：项目最大的亮点就是户型，不仅有89㎡，还能做到逆天的三房两卫。这也是艮北最后的89㎡。

另一个115㎡的户型，做到了四房两卫，同时也实现了“南向横厅+餐厅独立”的四开间朝南格局。

总价上，最低也能控制在400万上下，对刚需来说也是相当友好的。况且板块内二手房早已卖到5万+，存在不小的倒挂。

整个板块的界面也在不断提升，学校、医院、综合体都在完善中。与钱江新城2.0只有一街之隔，潜力无限。

大家坤和·美筑

开盘信息：项目位于宁围街道振宁路与新宁路交叉口，预计11月中下旬首开1、2、7#高层，面积96—109㎡，限价33500元/㎡。

层楼点评：项目由奥悦美筑、奥林美筑合并打造，两个项目就位于斜对面，加起来一共只有800多套房源。

项目限价33500元/㎡，对比4万7的奥体，和放风4万5的亚运村，项目的性价比超高。

在翡翠江南清盘之后，板块已经断供一年多，不过今年的宁围板块，可谓是相当热闹，前不久汝悦美境刚首开，中签率48.9%。

看似不怎么低的中签率，其实反而是自住客户的机会。

中梁·沐宸院

开盘信息：项目位于未来科技城市民中心斜对面，预计11月底首开，高层98—139㎡精装，均价34500元/㎡。

层楼点评：34500元/㎡的沐宸院，在如今疯长的未来科技城，是绝对的红盘存在。

特别是项目还毗邻未来科技城三兄弟，与5万+的三兄弟有2万上下的倒挂，看到这波红利，论谁也不能不心动。

加上项目东南侧还有绿汀路TOD利好，项目自身三面环水，不管是周边产业人口、地铁、综合体、价差红利，沐宸院都占尽了。

大家湛景·天承美筑

开盘信息：项目位于上园路与祥兴路交叉口，预计11月上旬首开1、5#，面积98-108㎡，共123套，精装均价36000元/㎡。

层楼点评：从流摇的和宁文华，到两次中签率只有10%出头的祥宸府，祥符板块正在进行一次飞升。

3万6的天承美筑，与南侧4万5的蓝孔雀、5万4的申花，有着不小的价差，加上98㎡起步的面积，总价只要350万，就能在这样一个相对成熟的板块落位一套品质住宅。

项目周边更是聚集了不少商业，万达广场、西田城、龙湖紫荆天街等等，居住便利性十分高。

众安·荷源府

开盘信息：项目位于萧山区新城路与萧绍路交汇处往西150米，首开建面约89-119㎡高层，建面约123方㎡洋房，共220套，价格待定。

层楼点评：从杭州南站开始运行后，南站板块的楼市也突然热了起来，天琅府两次中签率低只有10%和17%。

重新回温的南站新城，有着其“TOD发展+高效紧缩+立体复合”的模式，汇聚交通枢纽、科创商务、智慧物流、国际贸易、生活办公、文旅服务等功能，概念很强大。

当然，荷源府自身也有不少优势，除了与地铁站约500米的距离外，户型上也是亮点颇多。

89㎡能做到三房两卫，119㎡能做到四房两卫，在户型退化的年代里，荷源府赢了。

千岛鲁能胜地（杭州亚运会淳安亚运分村）

开盘信息：项目位于千岛湖界首乡千岛鲁能胜地，预计11月上旬首开85㎡类别墅、123㎡合院，均价22000元/㎡。

层楼点评：对于一个度假类型产品来说，千岛鲁能胜地能玩的东西实在太丰富了。

比赛场馆在亚运后，这里将转为室内恒温水上乐园、路亚公园、天然湖泊泳池、Club Med度假村、亚运公寓等居住生活配套。

而现在，也已经有大乐之野和迹相民宿、鲜鱼馆、知茶、生活超市、7咖啡、逐浪者、樊登读书等开业的配套。交付后还会有3家酒店、11个码头和多个公园。

如果经常在周边旅游度假，手头还有闲钱，入手这样一个最低88万起的度假产品，其实还是很划算的。

佳源驭远·玖墅

开盘信息：项目位于新湾大道与南堤路交叉口，预计11月首开合院6-8、10、12#，共50套，主力面积186-207㎡，价格待定。

层楼点评：目前，项目所在的新湾板块，仅有一个在售项目万固珺府，单价1万8，中签率也相当低。

首开中签率8%，加推9%，最近一次中签率则是34%。按照这样的趋势，玖墅高层的中签率也不太太高。

不过，项目首开的是合院产品，总价不低，更适合本地改善。

滨江旭辉融信·蜀惠朝闻花城

开盘信息：项目位于萧山区地铁2号线朝阳站以西约200米左右处，预计11月首开6、8、9#，户型区间89-120㎡，一共356套，预计价格29800元/㎡。

层楼点评：这可能是今年滨江体量最大的项目了，一共28幢高层，可售2490套。同时，这也是南部新城目前体量最大的一个楼盘了。

在群雄乱战的南部新城，朝闻花城的优势很明显。一个是滨江的品牌，另一个则是与地铁的距离仅400米，仅次于桂语朝阳。

在一批同样29800元/㎡的楼盘里，对于刚需来说当然首选离地铁近的楼盘。

另外，朝闻花城还有89㎡三房两卫的户型，在现在户型大倒退时代，这样的户型优势基本是碾压级别的。

好了，想要在江南岸置业预算有限的刚需们，可以冲了。

百郦玲珑府

开盘信息：项目位于江干区德胜东路与药香路交叉口，预计11月首开建筑面积约170㎡叠墅12#，建筑面积约130㎡6-7层洋房13#，叠墅12套，洋房42套，价格待定。

层楼点评：今年的笕桥板块，供应量可谓不小。前脚春来晓园一下子推出了500+套，后脚这个月森淋澜府和玲珑府也要来了。

同样是高低配的项目，玲珑府的特殊之处在于有叠墅产品的供应，这对需要在城东一带实现终极改善的购房者来说，算是多了一个大选项。

此前，整个板块拥有叠墅产品的，也仅有璟宸府一盘，此类产品在板块内也是相当稀缺。

另外，玲珑府的洋房，也是难得的6层洋房，相比7-8层的“伪洋房”，血统上纯正多了。

当然，95㎡起步的高层，也是板块内在售新房中最低的户型进入门槛，对刚需的钱包友好了不少。

德信中心

开盘信息：项目位于江干区明月桥路与和兴路交汇口，预计11月首开高层1、2、7、8#，建筑面积约112-150㎡，限价46500元/㎡。

层楼点评：项目是城东新城首个TOD中心住区，除了8幢住宅外，还有中式商业街、甲级写字楼。

更棒的是，德信中心的商业街，和周围的商业群连缀成片，东站西子国际、华润万象汇、杭州之翼、环翼城（在建）、三花国际……未来德信中心的业主们也太幸福了。

112-150㎡的户型定位改善，产品配置自然也得跟得上，建筑设计是曾打造上海新天地的日清设计，景观设计则由AECOM担纲，清一色的设计天团。

在同样46500元/㎡的城东新城，拥有更好位置与商业的德信中心，堪称性价比之王。

德信银城·观湖之宸

开盘信息：项目东至九华路、南至冯金街、西至九堡二号河、北至农垦路，预计11月首开高层1、11、12#，共164套房源，建筑面积约96㎡，精装限价3万元/㎡。

层楼点评：3万3的九堡科技城流摇，但一路之隔3万的长粼府却有过最低17%的中签率，这就是价格洼地的魅力。

而3万观湖之宸，也将继续延续这样的洼地魅力。96㎡起步的户型，把总价控制在了300万以内，相当感人。

更重要的是，在丰收湖这一概念出炉后，观湖之宸是离湖最近的项目。一旦丰收湖成为下一个金沙湖，那观湖之宸就是最早收获红利的楼盘了。

中冶·锦绣华府（美岸栖庭）

开盘信息：项目位于下城区东新路827号，预计11月首开高层2、3、5、9、10、11#，共370套，洋房6、7、8#，共132套，总计502套；高层129-169㎡，洋房139-169㎡，价格待定。

层楼点评：这是一个最近大热的现房项目，据我所知不少没摇到养云的购房者，把锦绣华府作为一个plan B。

纯改善的户型定位，高层起步129㎡，洋房起步则是139㎡，·户型上也是可圈可点，有大量的四开间朝南户型。

项目西侧临水系，东北侧又是银泰城，商业和小环境还算过得去。

唯一遗憾的一点是，目前东新路一带的界面并不是特别好。

星创城·映月璟园

开盘信息：项目位于余杭区莫干山路与好运路交汇处，预计11月首开1、2、7#，户型面积约100-135㎡，预计均价2.9万/㎡。

层楼点评：勾庄板块+TOD，基本已经奠定了星创城热盘的属性，闭着眼睛都可以放心买买买。

况且，2万9的星创城，比起3.05万的前宸，还足足低了1500元/㎡，是勾庄板块最后的2万9了。

不过，按照前宸和云庄的“命运”，项目极有可能被定性为热点楼盘，那么有房家庭是无缘星创城了。

金隅·森临澜府

开盘信息：项目位于江干区德胜快速路与相埠路交汇处，预计11月首开7、 8、 10、 11#，高层99-112㎡，洋房面积123-139㎡，共192套，均价40800元/㎡。

层楼点评：城东最好卖的房子是哪一类？就是总价可控的小户型。

在46500元/㎡的城东新城，42400元/㎡的艮北面前，森临澜府整盘精装限价40800元/㎡的优势油然而生。

98㎡的起步户型，又把总价控制在400万以内，简直是真香了。

价格之外，项目户型亮点也不少，高层约98㎡户型开间做到了约11.8米，约120㎡的洋房做到了“4+1”房。

地铁万科·彩虹天空之城

开盘信息：项目位于萧山区彩虹大道与03省道交叉口（地铁5号线姑娘桥站），预计11月首开，建面约99、109、128㎡，价格25600元/㎡。

层楼点评：第一座天空之城红遍全城，中签率只有个位数，哪怕是大户型、叠墅也是如此。

第二座天空之城来了，同样是位于地铁5号线之上的TOD，延续着网红的基因，25600元/㎡的价格显得特别有性价比。

约63万㎡的体量，有住宅、集中式商业、街区式商业、办公楼、公园、幼儿园等多种业态，彩虹天空之城已经不止是一个楼盘了，而是一种最in的生活方式。

金地·滨与城

开盘信息：项目位于萧山区六中路和弘学路交叉口，预计11月首开3、5、7幢，首开310套，面积89-95㎡，预计均价16100元/㎡。

层楼点评：项目所在的戴村板块，虽然离主城有一定距离，但在时代高架南延工程之下，时间距离会大幅缩短。

况且，戴村板块的配套并不差，一个城南银泰城足够支撑板块内的商业，比起主城的九堡还要强上不少。

加上16100元/㎡的高层均价，性价比极高，所以同板块的时光之宸，最近一次中签率只有20%，这样的热度也会延续到滨与城身上。

禹洲宋都·望林府

开盘信息：项目位于星桥街与祥兴路交叉口，预计10月首开洋房12、16#，共82套，建面约115-170㎡，价格待定。

层楼点评：自去年开始，祥符板块开始回归到购房者的视野中了。

到了今年，在售和待售楼盘就有三个，还有万科融创在板块内刚拿的地，祥符的热度在急速升温。

而望林府，则是目前在售楼盘中离地铁站最近的，仅300米，出行无疑会方便得多。

另外，不得不提的是项目的洋房部分，不仅有70套顶跃，容积率更是低至1.36，自住改善相当不错。

加推信息

下城区

▽11月预计加推的项目

案名	位置	加推信息	预计价格
香栖天第	香积寺东路与费家塘路交汇处向北200米	预计11月加推4、7#楼，共96套，建面约99、105、128㎡	45000
滨江.春语蓝庭	石桥路与永华街交叉口	预计11月下旬加推10、11、19#，面积98-139㎡高层，共152套	33000
绿城·春月锦庐	百田巷128号	预计11月中旬加推2、3、8#，共130套，户型129-154㎡	高层46500元，洋房56900

江干区

▽11月预计加推的项目

案名	位置	加推信息	预计价格
花语天境府	鸿泰路与莲花桥路交叉口（地铁彭埠站A出口）	预计11月加推4、6#，共77套，建面约128-149㎡	46500
滨江龙湖·东潮府	江干区明石路与同德路交叉口	预计11月中下旬加推建筑面积约300㎡大平层	850万起
世茂·钱塘天誉	江干区机场路与松碧街交叉口	预计11月中下旬加推24、26、27#叠排，面积160-185㎡	总价900-1300万

拱墅区

▽11月预计加推的项目

案名	位置	加推信息	预计价格
金地·大运桥西府	通益路与祥泰街交叉口	预计11月中下旬加推3、5、6、8#洋房，面积99-130㎡	43000
荣安招商·祥宸府	广业街与大吉路交汇处	预计11月中下旬加推 5、6、8-13#，共404套，叠墅约170-180 ㎡，洋房约130-170 ㎡，高层约100-136 ㎡	高层36000 ，洋房42500 ，叠墅价格待定

余杭区

▽11月预计加推的项目

案名	位置	加推信息	预计价格
万科·大溪谷	良渚文化村国际南区	预计11月下旬加推80、82、84、91#洋房，共240套，建筑面积约97㎡	洋房20800
中天·汀洲印月	东湖新城长宁路和五洲路交叉口	预计11月下旬加推9、#高层，共72套，户型面积98-107㎡	20800
祥生湛景·光合映	崇杭街与卧龙浜交叉口（上亿广场旁）	预计11月中旬加推8号楼，户型98-125㎡	23000
祥生湛景·星合映	崇杭街与卧龙浜交叉口	预计11月下旬1、5、6号楼，户型区间89-125㎡，共192套	23000
北上星云府	仁和大道怡然街交叉口西侧	预计11月加推3、4#高层，户型95-115㎡	20000
观棠明月府	塘栖镇运溪路与文苑路交汇处	预计11月下旬加推13#，户型面积95-128㎡，共51套	19800
天樾四季城	塘栖镇圆满路与张家墩路交叉口	预计11月下旬加推6、14#，户型95㎡洋房、139㎡叠墅，共44套	价格待定
景瑞路劲·海逸翠廷	崇贤新城崇杭街与星海路交叉口	预计11月加推9、11#，主力面积约89-125㎡，共123套	23000
杭辰星万里	东湖新城望梅路与兴元路交叉口	预计11月中旬加推11、12#高层，户型95㎡	16800
阳光城保亿·翡丽云邸	临平新城星河南路与东仁街交汇处	预计11月中旬加推3、4、8、9#叠墅，建筑面积约139㎡	31900
新希望美的·长粼府	杭乔路与三卫路交叉口（九堡四季青旁）	预计11月上旬加推小高层13、17#，高层19#	小高层31400-32200，高层30000
众安绿城·南湖明月合院组团南湖荷院（备案名：南湖明月府南湖里）	太炎路与余彭路交叉口	预计11月中旬首开1、3、5-12、14、15、17、18#合院，面积中式合院120—240㎡，共119套	48400

萧山区

▽11月预计加推的项目

案名	位置	加推信息	预计价格
招商·闻博花城	博奥路与建设一路交叉口	预计11月加推叠墅21#，共32套，户型面积167㎡	42300
德信·时光之宸	华诚路与弘学路交叉口	预计11月上旬加推小高层11#，户型面积89㎡，共40套	16800
融信·展望	建设一路与市心北路交叉口东约400米	预计11月加推高层7、9#，建筑面积约105-139㎡	37500
龙湖·湘湖原著	蜀山路与向旭路交叉口以东200米	预计11月中上旬加推建面约169-185㎡的排屋，共28套	50600
滨江·翠语华庭	风情大道与纬九路交叉口向北约50米	预计11月下旬加推1、3、5#，共306套，建面约106-125㎡	37500
兴耀·星漫里	风情大道与建设一路交叉口	预计11月加推5#，建面约96、118㎡，共100套	37500
万科·樟宜翠湾	育才路与南四路交叉口	项目预计11月中旬加推3、16#，共132套，建面约98-130㎡	29800
龙湖融信·天琅府	金城路与通惠路交汇处	预计11月下旬加推建面约98㎡高层，约125-139㎡洋房	高层30000，洋房36400
中天·云望	育东路与双桐路交叉口	预计11月初加推叠墅5幢，共81套，户型面积168㎡	四叠均价50300，六叠均价45700
众安·荷源府	新城路与萧绍路交汇处往西150米	预计11月加推高层+洋房约220套，建面约89-119㎡高层，建面约123㎡洋房	价格待定
绿城·桂语听澜轩	兴议路与启迪路交叉口	预计11月下旬加推叠墅1-7幢，面积173-228㎡，共90套	价格待定
东原德信·印奥湾	南秀路和崇化路交叉口	预计11月底加推1#商业，面积约300㎡	价格待定
三盛大家·汝悦美境	利华路和生兴路交叉口以北150米处	预计11月底加推高层	价格待定

富阳区

▽11月预计加推的项目

案名	位置	加推信息	预计价格
宋都弘阳·济宸府	富春湾新城永济路与大桥南路交叉口	预计11月加推高层8#，户型面积95-105㎡，共106套	16300
众安·顺源府	银湖科技城科创西路与龙溪北路交叉口	预计11月加推8、9、14#，共206套，建面约89、95、120㎡	20500
绿城·桂语映月	闲富路与上林湖路交叉口	预计11月下旬加推高层7、9幢，洋房10、11、12、13幢，高层95㎡，103㎡，120㎡，洋房89㎡，103㎡，135㎡，共292套	20500

临安区

▽11月预计加推的项目

案名	位置	加推信息	预计价格
未来旭辉城	科技大道与星港路交叉口	预计11月底1、2#，户型约89-96㎡，共208套	22000
越秀·星悦城	青山湖科技城星港路与塘塍街交叉口	预计11月中旬加推111、119、120#洋房，面积95、125㎡	总价200-250万元
滨江·湖光山社	青山湖科技大道（16号线八百里站）	预计11月中旬加推小高层G2、G3#，户型99、120㎡，共96套	22300

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
合景泰富· 揽月臻翠府	40800	板块：笕桥房源：121套户型：105-139㎡登记方式：验资120万登记日期：11.1-11.3
华侨城· 芳菲之城	28540- 35321	板块：丁桥房源：188套户型：75-140㎡登记方式：首套验资60万，其他120万登记日期：11.1-11.3
融望之城	25600	板块：南部新城房源：93套户型：101-117㎡登记方式：首套冻资65万，二套130万，一次性210万登记日期：11.1-11.3
朝闻花城	29800	板块：南部新城房源：138套户型：89-118㎡登记方式：首套冻资60万，二套120万，一次性200万登记日期：10.31-11.2
融创· 森与海之城	14000	板块：萧山浦阳房源：198套户型：98-121㎡登记方式：首套验资30万，二套60万，一次性120万登记日期：10.31-11.2
中海·望庐	56900	板块：文晖房源：41套户型：122-139㎡登记方式：首套冻资230万，其他460万登记日期：10.30-11.1
宋都弘阳· 济宸府	16300	板块：富阳富春房源：106套户型：98-105㎡登记方式：验资50万登记日期：10.31-11.2