“截图成交党”横行，二手房价一团迷雾，银行评估价才最靠谱？
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
真真假假，楼市里最难甄别的莫过于二手房价。
今天，A楼盘二手成交价破10万；明天，B楼盘二手房价跌至开盘价。每当有创新高或新低的价格诞生，总能引来一片争议。
争议声不外乎：你那房价是捆绑了车位跟税费；我这是为了避税故意做低。
甚至衍生出“截图成交党”。透过PS的高房价截图，朋友圈一转发，三人成虎。还别说，真有购房者信以为真、高价接盘。
有人说，要想厘清杭州的二手房价，得学神探夏洛克，拨开重重迷雾。
现在，又有另一种观点，既然二手房价不够准确，银行评估价是不是更为靠谱的参照系？
尤其是当小区评估价与二手房成交价严重背离的，背后很可能只是该小区近3个月二手房价波动过大、又或是存在普遍做低的现象。
但银行不是慈善家，不会头脑发热高价接盘。它的背后，有着比普通人更为庞大的数据库。
01
“天上掉馅饼了，小区的银行评估价，竟比市场价还贵。”
好友群里，琳达甩了条链接后，忙不迭分享最新见闻。中途，还不忘提醒大家，赶快看看自家的评估价。
琳达现在住的房子，是城南一网红次新房。自前年底交付起，二手房价连月上涨。
一个多月前，房屋抵押贷款中介给她打电话，称要是把房子抵押了，还能再贷出700万。琳达很是心动，却又将信将疑，小区房价是涨了，可她还欠着按揭贷款没还。
按银行最高7折计算抵押贷款，她这套房子的估值，单价起码超8万。
“要真能抵押贷出这么多，那江河鸣翠的大户型，咬牙也要下手。”
原有的疑虑，被最新出炉的银行评估价，彻底打消。照目前她所住小区二手房价的上涨速度，过一两个月还能抵押贷出更多。
“薅银行的羊毛就是爽啊。”琳达笑着说。
02
琳达看到的小区银行评估价，来源于杭州某大号发布的最新房价数据。
数据显示，确实有部分小区的银行评估价，高于下半年以来二手房成交均价。价差最大的是南星桥的翡翠海岸，银行评估价92650元/㎡，今年下半年以来成交价均价才76000元/㎡。
如果觉得这样，就能薅到银行的羊毛，未免想的过于简单。
首先，为确保评估的准确性，银行评估价，参考近3个月该小区二手房成交价。
近来，由于二手市场上房价波动频繁，典型如未来科技城，一个月时间二手房价跳涨数十万，银行的参考周期随之调整。与小区二手房成交价之间，存在时间差。
其次，银行评估价参考范围广，不仅包括同小区二手房，还有周边小区、法拍等数据。
二手房市场，则纯粹取决于一段时间内，小区成交房源的业态、楼层、户型、成交量等因素，波动比较明显。
数天前，马云在2020外滩金融峰会上提出，中国银行延续的还是当铺思想，抵押和担保就是当铺。
当铺的生存之道，就是确保足够的现金流与利润。既然本质不变，银行自然不会傻到高价接盘。
03
且看银行如何对抵押房产进行估值，就明白“银行永远不会亏本”这句话为何能流传至今。
当他人有房产需要抵押时，银行信贷部通过内部评估系统，先给出大致估值。
这套内部评估系统，一般选用第三方评估机构的数据，类似于二手市场上的好找房、贝壳网、我爱我家等的综合，数据来源十分广泛。市面上大大小小的评估公司有不少，不同银行有不同选择。
一般住宅抵押，选用最多的就是市场比较法。如字面意思，抵押房源跟同小区或周边小区类似房源进行对比。
最近两年，楼市行情多变，一月一价乃是常态。评估公司选取数据的时间段，也从近半年缩短为近3个月，甚至更短。
银行评估价不像二手房，以最高价为参照物，而是选取平均值。
当内部评估数值，与市场价不符时，银行会启动另一套评估系统——委托线下评估机构，实地看房、做详尽市调。
实地调研后，评估机构会选取同小区或相邻小区，相似的3-4套同类型房源近期成交价，选取中间值，作为抵押房源的评估价。
银行结合这两种方式，最终确定房源的评估价。
04
跟新房一样，小区的评估价也是一房一价。
杭州宜兔不动产负责人告诉我，评估的维度有很多，包括楼栋在小区的位置，容积率，距离地铁站远近，交通便捷程度，房龄，园区绿化，开发商，学区，医疗、商业等配套。
不同维度，每家评估公司的占比不尽相同。
杭州普华永道的房产评估师也表示，整体评估原则差不离。比如，同一小区内，楼王的位置，评估价最贵。以楼王为圆点，房价向外围逐层递减。
同一楼幢、同一户型，不同楼层的估价也各不相同。一般而言，多层住宅，中间楼层的评估价最高；高层住宅，楼层越高越贵。
滨江区的柳岸晓风，同一幢楼的218㎡，23楼（次顶楼）的评估总价，比最低的2楼，要贵160万。
当然，大多二手房的顶楼，估值会低于次顶楼。现在因为许多次新房顶楼户型特殊，面积更大、或是跃层，评估单价会比次顶楼更贵。
若是自带名校学区，评估时会特别标注。像学军、行知等名校学区房，是加分项，评估给出的估值更高。
但是装修，在估值时不会过多被折算进房价。
05
现实操作过程中，有一种情况，房源的银行评估价，有可能超过市场成交价。
杭州某抵押机构负责人告诉我，像是闲林的大户型，二手市场量价普遍低于90㎡小户型。但银行内部系统评估，有的不会细分到面积段，这时，就有可能出现银行评估价高于市场成交价。
还有就是市面上的改善盘，大户型成交量、价高于小户型。当小户型房源抵押时，银行会参照小区均价做评估，这时，也可能出现高于市场价的现象。
“价差最多不超过10%。”宜兔负责人表示，在他接触的众多案例中，几乎很少有银行评估价高于市场成交价的。
即便银行抵押贷款只是按评估价的7折放款，银行也得考虑坏账率。万一贷款收不回，抵押房源将进入拍卖市场，拍卖价格的高低，直接关系到银行能收回多少款项。
其他城市，还有可能打个信息差。杭州楼市数据相对公开，住宅的评估价十分透明。人为做高、做低评估价，难度不小。
聪明的接盘侠，买房前去银行APP查查评估价，中介门店问一圈，才不会成为冤大头。
当然，现在不少小区房东在集体控盘，如果你非这个小区不买，非马上买不可，可能也只能被房东吃定。
究其实，这是个“大眼瞪小眼，谁先动谁输”的游戏。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
中海·望庐 | 56900 | 板块：文晖 房源：41套 户型：122-139㎡ 登记方式：首套冻资230万，其他460万 登记日期：10.30-11.1 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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