被行情逼得「被动式」买房，中签率整体下降 | 楼先生问答NO.577
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
经过一轮红盘轰炸之后，发现身边「房票」越来越多的节奏。要是上半年，不少楼盘还有捡漏的机会，9月以来，捡漏变得很难了。
看看这些「不怎么看好」的楼盘，你根本没什么机会捡漏——春月锦庐首开中签率52.2%，但弃选率很低，当天售罄；还有檀映里，63套房子叫到78号就选完了。
更有中签率下降的普遍现象——中南棠玥湾7月312组客户摇121套房子，最近开盘变成1092组客户摇158套。崇贤的光合映最后一次开盘中签率12.11%，上一次40.02%。还有临平北的杭州第三城、桃源的沁语晓庭，都下降了。
这说明，即便没有红盘轰炸房票的情况下，杭州摇号依然变得越来越艰难。原因不言自明，房票源源不断地冒出来......然后配合各种声音与政策，都汇聚成集结号角，催着你「马上买一套」。
有一个明显的现象：被动式买房。一边是手上的钱不断被稀释，资产保卫战一分钟都不能耽误，一边是政策螺丝越紧越紧，总有一种「不抓紧买就要关门了」的紧迫。
于是，那些原本很好买的楼盘，都被普通家庭挤满了，还有一部分着急改善的家庭匆忙下手二手房。一个个小小的转变，就足以说明问题：9月新政之前，大家摇号是哪个中签率低就摇哪个，然后一个个摇过来。
这个月以来，在同类型楼盘分流和对冲的情况下，突然就变成：哪个中签率高就摇哪个。最典型的案例就是嘉品和君品。接下来，这个情况有可能在三亚村三盘中出现。
所以我们常说：现在买房已经变成了一门概率学，再加一门心理学。终于，那些摇了三四十次甚至五六十次，还没摇中的购房者，有点怀念买房不用摇号的时候了。
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400W、丰收湖板块/限价3W、源著天樾府
@飞
预算400万，第二套，优先考虑学区，其次自住考虑四房户型，最后考虑投资潜力，我这样的情况，二手还是去摇号，哪些新盘可以去碰碰运气？
楼先生：不用想太多，现在400万还有的机会碰运气，那就赶紧盯着预售证，有合适的就赶紧摇号。建议你关注桃源、华丰这两个板块，地铁、学区和商业等城市资源比较集中，尤其属于拱墅区的桃源，有卖小和福山等教育资源可以期待。接下来，拱墅区在办公教育上会比较花力气。
这一带选择也比较多，这个摇不中可以再摇一个。像联发的北秀观云，还是相对容易买到的。后面紧跟着就是滨江出品的沁语晓庭，另还有一个合能桃源项目。这些楼盘不是投资的第一梯队的选择，但发展潜力、升值潜力也不需要担心。
要是单价还想再实惠一点，建议重点关注丰收湖板块，属于余杭区这边有6个新盘，比如德信的观湖之宸、中旅的时光里、新希望的长粼府，以及敏捷的源著天樾府，限价30000元/㎡，其中源著天樾府有明确的地铁优势。这一带新房比较容易买到，如果你不想摇号，反而挺合适的。
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运河新城、上河公元、外地无房户摇号漏洞
@小亮
老师好，不到400万的预算，在浙大紫金港这边上班，没满三十周岁的单身户，请问买新房好还是二手房好？有没有推荐？最近三墩北带学区的二手房价格高得离谱，请问还有考虑的必要吗，政府会不会打击这种行为让明年的二手房价格回归理性呢？
楼先生：三墩北的次新房暂时搁一旁吧，尤其西雅图这样的价格，实在犯不着。虽然三墩北已经卖到了4万+，但我认为超过3万5以上的房源，性价比就一般般了。至于三墩北的新房，大概率是「热盘」，像紫璋台、天澜里这些，只面向无房户和人才。所以对你来说，不管是新房还是次新房，三墩北就先算了吧。
把目光沿着城北往东挪一下，也不是勾庄，城北CBD的新盘，像万科前宸、星创城，也是不能摇的。但你可以关注祥符板块、运河新城，四百万的预算，可以买到不错的主流户型，接下来市场关注度比较高的一个楼盘，是香港置地的上河公元，房子很漂亮，限价3万8，最小93方够得着的。
至于杭州会不会跟深圳一样打压二手房，这个不好说。至少目前看，还没这个必要。因为这么板块，二手房涨得凶的板块毕竟还是少数，不是普遍现象，跟深圳上半年那波行情还是不一样的。但要说会不会出台补丁政策，堵住外来落户的无房户漏洞，那是有可能的。
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投资/青山湖科技城、未来旭辉城/中天珺府
@张佳
我们家庭年收入四五十万，在杭州滨江已经有一套房，房贷月还1万。想再买一套小住宅做投资，首付控制在五六十万左右。请问杭州周边有这类房源吗？
楼先生：以家庭为单位，已经有一套房子在按揭，那第二套首付比例就要六成。按你们目前的能力，总价只能100万。那不好意思，除了酒店式公寓，能够得上的住宅几乎没有。就算是挨着城市边界的森与海、金色池塘，也不够啊。退一步讲，只有五六十万，就算拿在手上，也不需要担心。现在经济不景气，留点现金在手上还是有必要的。
当然，如果有办法做到三成首付，总价预算可以到200万左右，还可以努力看看。这样的话，也不用买环杭，关注青山科技城就可以了，比如未来旭辉城、中天珺府这些，青山湖科技城也已经不同以往，现在有了地铁和商业，跟澎湃发展的未来科技城也有更紧密的联系。
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奥体核心区/次新房站稳6万+、顶楼老房子
@cby123
老师好，已经买到了澄品，没什么风险吧？另外手上还有一套闸弄口新苑的顶楼89方，目前中介报价290万，而且有人要，是卖了闸弄口去再投资一套新盘划算还是持有？家里有三张二套房的房票。
楼先生：奥体核心区的次新房已经在冲刺7万关口，基本可以稳稳站住6万以上了。只要没有黑天鹅事件，4万7的澄品还是很靠谱的，不会有什么风险。能摇到一套澄品，让人无比羡慕，与城市的拥江发展捆绑在一起，其实心里应该踏实。
从资产角度看，新房要比老房子有机会，与城市发展的频率更能保持一致，同样是89方，产品而言，新房的接受面会更广。所以只要愿意腾挪，再去试一把运气也不是不可以，更何况你们有三张房票，可以同一时间报名三个楼盘，跟拿着一张房票到处碰运气，概率还是要大一些。
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沁语晓庭VS上河公元、拱墅区/运河新城
@木头养老虎
想问一下：桃源板块的滨江沁语晓庭和香港置地上河公元，哪个值得摇？主要考虑学区、板块潜力等因素。
楼先生：沁语晓庭是杭州人很着迷的「滨江出品」，而且限价3万4，要便宜不少。至于桃源板块，今后发展会有多高能，倒也没有很强烈，与城市发展重要节点，没有非常密切。总的来说，整体比较平稳，没有特别的光环。但也一点也差，从自住角度，基本要什么有什么了。
相比之下，运河新城的规划更宏大，前景广阔，南面有成熟度很高的桥西核心区，北面有城北CBD，城市资源密集分布。但要知道，那里属于余杭区，而归属于拱墅区的运河新城，要是做不好，整个城北发展就会出现断裂。更何况，拱墅区打造板块的能力有目共睹，前有桥西，后有申花，下一个就是运河新城。
上河公元限价3万8，要比沁语晓庭贵4000元/㎡，可能就是板块能量的差别。如果只考虑自住，看哪个更合适自己就行。但论升值潜力，运河新城更有期待感，而且香港置地这家开发商也很好。
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