祥符、宁围和丰收湖：会不会又是错过即后悔？| 楼先生问答NO.578
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
上周我们讨论：过去半年甚至一年，很多购房者发现自己错过了很多板块、很多楼盘。近期最典型最被业内啧啧称奇的就是申花：中签率降至个位数！
大家都知道，我说的是九龙仓。猛然回头，曾经供应大户的板块，已经变得奇货可居。接下来申花核心区，除了九龙仓，还有一个融创和滨江合作的滨融府，住宅套数也不多，就两个户型139方和169方。
我们再把话题延伸出去——
还有有没有「原本可以买到，错过即会后悔」板块？
眼前的案例就是运河新城，从融创运河湾到金地大运桥西府，再到上河公元，这样的感觉越来越强烈。融创是拓荒者，金地是承接者，香港置地是捡果实者。
眼光往西一点，祥符很有可能就是「下一个错过，就会后悔的板块」，今年祥宸府的中签率分别是13%和19%。而和宁文华府8次开盘6次流摇。还有一个地处城市交通十字中轴位置的丰收湖板块，限价3万，有可能被低估了。
除了祥符和丰收湖板块，还有一个板块有可能被严重低估，就是宁围：限价很厉害，与奥体和亚运村都只有一炮仗路，不管是参考二手房还是新房，都能看出显著的价差，但有点意外的是，区域内第一个楼盘首开中签率挺高的，被低估了。
| 板块 | 在售待售楼盘 |
| 丰收湖板块 | 观湖之宸、源著天樾府、长粼府、春溪集、新希望乔司项目、中旅时光里 |
| 宁围 | 汝悦美境、大家坤和·美筑、顺发美城美颂、景瑞宁围项目 |
祥符+运河新城 | 祥宸府、望林府、宸章新邸、大运桥西府、天承美筑、上河公元 |
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400W、运河新城/祥符板块、中长期投资
@马灵鼠
我想问一下：预算400W左右，西溪蝶园50方和文一街小学学区房像石灰桥新村应该买哪个啊。我是投资的，有没有好的投资标的和建议？
楼先生：二手房市场里面，少量的次新房和学区房走出了一波行情。事实上，确实也有一批投资客在学区房里找机会。但相对来说，二手房市场挺难把控的，偶然因素比较多。我们也遇到过投资了学区房，涨幅很一般的也有。换句话说，新房是由政府整体把控的，比较稳，有些倒挂价值很明确。尤其400W的预算，新房市场可以选择的标的有很多。
如果是无房户，400万的预算直接瞄准未来科技的新房，限价3万5，而未来科技城的二手房五六万单价已经很普遍了。所以不管是天空之城、杭州富力中心、中梁沐宸院，都是很好的投资机会。另外，勾庄也是一样，星创城、万科前宸，限价2万9和3万出头，四百万的预算都绰绰有余了。
就算这些热点盘都买不到，退而求其次，祥符、运河新城，也有一堆楼盘等你去摇，摇号难度相对容易些。这些地方与市中心距离很近，规划很多，以后发展潜力也很强的。还往东一点，桃源、华丰一带，板块也好，楼盘也好，没什么太大短板，很适合中长期投资。
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明星二手房/独立行情、未来科技城
@蓉蓉
一直关注层楼，目前有一套未来科技城的富力西溪悦墅自住，一套天城府出租，目前看天城府交付后涨幅不大，想咨询下：是把天城府现在出售，摇号买新房，还是把天城府赠予父母，腾出名额再去买新房？新房子想入手未来科技城的。
楼先生：天城府这样的楼盘，要说多好谈不上，主要是没有品牌加持，交付后也找不到炒作概念。但要说多差，肯定也不是，石材立面毕竟挂着，地理位置也在那儿。吃亏就吃亏在二手房市场上，这个楼盘关注度很低，没什么声音。这样的房子，卖掉之后能换一套更好的房子，不觉得可惜。尤其要跟未来科技城的新房相比，那就一点问题都没有。只不过，未科的新房可不是说摇就能摇的。
至于是赠予还是卖掉，还得看你们的资金能力。天城府这样的房子，留在手上也不会跌到哪里去，虽然不属于能走出「独立行情」的二手房，但也会紧跟着大行情走的。所以，要是钱很多，用不到这笔资金的话，那就赠予吧。接下来很长一段时间，现金是最不值钱的，再怎么样，房子比现金值钱吧。退一步讲，赠予给父母，房子还在手上，慢慢去摇过来，底气还在不会慌。真卖掉了，又一直摇不到，心态上就不稳了。
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500W、祥符/运河新城、上河公元/3W8
@僖嬉
你好，400-500万左右的预算，属于二套，首套是祥符板块，学区一般的星澜，二孩家庭，大的中班，小的明年幼儿园，想在附近入手一套的新房，不知道是买祥符板块还是运河新城？或者有没有其他更合适的板块推荐？勾庄的二手房是不是可以入手？我家后面就是余杭。
楼先生：四五百万的预算，买勾庄改善还是有点说不过去吧。再说，勾庄品质好一点的二手房价格也不便宜。其实勾庄之所以这么火，主要还是因为新房的投资功能，而且具有不错的前景。二手房不是说百分百不能买，但要挑仔细一点，产品和价格不要脱离得太远。
总的来说，限价3万8的运河新城，是可以重点关注的区域，还是属于拱墅区，主城区的教育资源能够搭边，规划也很宏伟，发展思路很清楚，会是桥西2.0很顺畅的延伸。比如上河公元，就是竞争力很强的楼盘，如果要靠桥西近点，金地大运桥西府也可以。还有一个楼盘更靠申花，单价4万5，你的预算只够小户型，就是荣安的春月杭宁府。
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350W、拥江发展红利、桃源VS宁围VS市北
@木头养老虎
你好，350万左右的预算，从投资角度来看，桃源板块、市北板块和宁围板块，哪个更适合？
楼先生：没有哪个板块更具绝对的优势，桃源有桃源的好，虽然不像勾庄、三墩北那样是超级热门的投资板块，但属于要什么有什么的区域，地铁、学区和商业都配齐了，加上限价也很实在。所以桃源板块是一个自住很OK，又能兼顾投资属性。
至于市北板块，随着越来越的新盘开始交付入住，慢慢会进入成熟阶段，周边二手房四五万还是有机会的，而目前在售新盘限价3.75万，倒挂是看得见的。宁围是一个比较新的板块，现在周边界面还很差，但地理位置又很诱人，北接亚运村和钱江世纪城，3.35万的限价，一下子价差就冒出来了。
总之三个板块，纯投资角度，可以这样选择：如果想要追求安全，就选市北；如果想要博取城市发展红利，宁围可以赌一把。桃源的话，还是留给更需要自住的人吧。
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550W、绿城春月锦庐、文晖三芒星项目
@查无此人
看着这两天有几个品质不错的楼盘：绿城春月锦庐，滨江沁语晓庭，中南棠玥湾，中旅归锦府，我有点小纠结，想不好买哪个好？我预算总价550万，小孩3周岁，我上班在天目山路与古墩路交叉口，老公在石桥半山不到点上班，学区也有点考虑，如果摇不到新房，二手房有推荐的吗？
楼先生：放心吧，肯定是可以买得到新房。从文晖一直往北到桃源，从5万多到3万多，可以选择的楼盘非常多。春月锦庐是绿城开发的，产品和设计上花了很多心思，今后会是区域标杆项目。在你列举的楼盘里边，综合来看，它是最合适你的选择。
要是跟绿城没缘分，那就继续在附近一带，比如可以考虑三塘板块的一个现房楼盘，也就是中冶的锦绣华府。从自住角度来说，精装现房占优势，今年买了基本上明年上半年就可以入住，而且这里学区也基本落实了。我去看过样板房，产品与价值还是匹配的。
反正三塘和东新，有一堆楼盘可以挑选。往东新那边，绿城的春来枫华以及天阳的香栖天地，总价也完全契合，其实产品也很不错，还不怎么需要摇号。另外如果愿意等，文晖的三芒星项目也会来，听说有不少的小户型，限价5.17万，地段太好了。这些「市中心」楼盘先去一个个试过来，摇不到再往北。
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编辑∣二叔
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