认命式购房！杭州楼市本月的关键词，红盘不来也要买
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
01
乱来了，真的乱来了！
前两天，有一个绍兴同学在微信上问我：老表刚刚下定了一套临安新房，投资用，合不合适？
我的第一反应自然是不建议，毕竟板块供应充足、投资客扎堆。可越了解过程，越觉得这是难以理解的“蜜汁操作”。
首先，这个盘的位置相当尴尬，既不在青山湖科技城，也不在临安城区。
翻译下：周边没啥配套，离地铁也很远。
摇号数据显示，该盘今年已多次领证，无论高层还是洋房，均以流摇告终。
同学老表选的是更贵的洋房，毛坯单价近2万。要知道，离杭州市区更近的16号线科技城站附近，星汇城等二手房不仅海量挂牌，而且2万内基本随便挑。
而且，老表工作地点在下沙，与楼盘直线距离超过50公里。
最关键的是，社保已交满3年，符合摇号资格。把一张珍贵的首套房票，用在不限购、又占名额的板块，着实太可惜了。
为什么选了它？一问才知道，首付预算只有50多万，摇号没运气，又担心房价涨，想先买一套再说。
好巧不巧，某天看到广告，叫上中介直奔现场，头脑一热，就胡乱下了定金。
02
9月以来的这波行情，确实很魔幻。
比如，原先并不太被市场看好的春月锦庐，首开中签率高达52.2%，可上周日选房，不仅当天售罄，弃选率还不高。
同样首开的檀映里，63套房源，叫到78号就选完了。
再往前，因为推盘房源量太多（1213套），加上有不少落伍大户型（160-220㎡），曾经“六万人摇”的西溪公馆，选房当天没有售罄。
原以为会滞销，没想到剩余80多套房源，仅长假一天（10月6日）时间，就被基本“捡漏”完。
还有公认的“销售困难户”，近期卖得也很不错。
像滨江区的中海·云宸，自去年8月一次性推出全部房源后，一直处于销售状态。遇到嘉品、君品开盘，更能在售楼处现场，看到云宸庞大的拓客团队。
可就在国庆期间，最后20多套尾房，居然在悄无声息中，卖光了。
最疯狂的还是二手房，过去一个多月，从未来科技城、奥体、三墩北到桥西，二手房市场集体进入了高度亢奋状态。
但与其说大家在“胡乱买房”，倒不如说越来越多人接受了“认命式购房”。
03
为什么这么说？
首先，过去几年来，无论摇号、限价，还是其他调控升级，即便造成市场暂时冷却，最终都导致买房难度越来越大。
就拿9月新政来说，热点盘已成人才和无房户的专属特供，普通家庭彻底无缘。
无房户优先摇热点盘，加上十几个红盘同摇的史诗级分流，那些非热点红盘，总该好摇一点了吧。
结果，反而炸出了更多潜在房票。像嘉品，9月中签率5.39%，比首开还要低；凤玺云著，也从4.15%下降到了3.32%。
整个10月，没有一个热点新盘，中签率反而继续走低。九龙仓·天玺最夸张，中签率仅6.3%，上一次达27.8%，概率直接缩小3倍多。
另一方面，热点板块的供应，进一步稀缺化。
以奥体为例，除了两个“品”，杭州壹号院只剩一幢超大户型，可预见的未来，也只有一个纯新盘滨江·观品。
未来科技城同样如此，偌大的版图中，只有五常站和绿汀路站一带，暂时有房可售。
螺丝越拧越紧、又看不到希望，许多购房者只能转向其他相对容易摇的新盘，甚至二手房，“先上车”再说了。
04
其次，还有许多被“魔幻行情”吓进售楼处的摇摆派。
这类人并没有“马上买一套”的急迫需求，但看着身边朋友前仆后继，感觉不去报名，就像错过了500万。
就像开头那位老表，虽然预算有限，可选余地少，但好歹可以先摇一摇周边的新盘，比如星桥、大江东和临平等。
不说投资前景，至少自住通勤这一项，明显更强啊。毕竟，后期换房可没那么简单。
即便摇不到，那些普通楼盘还是会在原地等你。特别是非限购的流摇盘，我敢保证，你年底或明年初再去买，依旧是那个价格。
当然，还有一个不可忽视的原因：在货币宽松的大环境下，大家手里的钱正在不断被稀释。
换句话说，手上的钱，如同烫手山芋，必须花出去。
但能换什么呢？股票阴晴难测，只要时间一久，散户终难逃“韭菜”命运。看来看去，还是买房才是最靠谱的资产保卫手段。
所以，什么顶底、靠马路，还是户型格局差、周边配套缺失，都不是问题。
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第三，大家普遍更喜欢新房。
喜新厌旧，人之常情。但对房子来说，就某些方面而言，新的未必更好。
比如户型，因为建筑规范的严格化，公认比以前差。像常见的89㎡三房两卫，现在基本只能做三房一卫，或者面积要提升到95㎡左右。
各种隐蔽工程，及精装配置，也是品质下降居多。
毕竟，开发商拿地成本高，又被严格限价，想要提高利润率，就只能从各种“减配”入手了。
等到交付，基本都会滋生各种纠纷。别不信，你看未来科技城、奥体部分红盘，房价涨了一大截，不照样“房闹声”此起彼伏吗？
当然，新房也有许多变得更好的方面。
像户型设计上，更注重采光性。用专业名词来说，就是窗墙比更高了。
还有各种智能化设施，如小区人脸识别、智能梯控、全屋智能家居等，也的确带来了更便捷的生活体验。
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硬币有正反两面，事情也要分两面看。
虽然部分楼盘，没有明显的倒挂，所在板块也缺乏大概念，或许并非投资良品，但自住性很不错。
比如春月锦庐和檀映里，一个是绿城出品，一个是阳光城开发，品质有保证。
更客观的现实是，作为一个老城区，下城本就存在大量真实换房需求，而区域新房供应并不充足，就近趁早改善，不失为明智之举。
再如中海云宸，在供应紧缺的滨江区，一套四开间朝南的139㎡大四房，也很难再有。
所以，当下最稳妥的做法，还是“佛系购房”。
首先，能摇的红盘，尽量都要去试一试。中签率是低，但万一摇中了呢。
其次，摇不到红盘，也要放平心态。不要轻易慌乱下单，要选也是选品质过关，自己愿意去住的，如地铁盘、带学区等。
两者都做不到，宁可不买，踏空总好过套牢。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
联发· 北秀观云 | 34000 | 板块：拱墅桃源 房源：295套 户型：96-130㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：10.27-10.29 |
大华· 春山椿树 | 21658 | 板块：青山湖科技城 房源：150套 户型：102-200㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：10.27-10.29 |
| 中天·云望 | 46448 | 板块：萧山城厢 房源：81套 户型：167㎡ 登记方式：首套冻资230万，其他460万 登记日期：10.26-10.28 |
碧桂园· 铂玺湾 | 21926 | 板块：富阳高桥 房源：92套 户型：89-119㎡ 登记方式：无需验资 登记日期：10.26-10.28 |
| 花语天境府 | 46760 | 板块：城东新城 房源：77套 户型：129-149㎡ 登记方式：首套冻资180万，其他360万 登记日期：10.25-10.27 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络