这几天，活在段子里的之江，究竟有多惨？
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
01
这几天，因某只动物的IPO暂缓，杭州房价已经在外地媒体笔下”大跌了“。
看看这些耸动的标题：“员工退订豪车豪宅、杭州房价连夜调降15%”、“震荡杭州湾！上市over，房价高位接盘客急辙”……
杭州人看到这种段子，眼泪都要笑出来了。
去各售楼处和购房群看一看，杭州人现在只担心摇不到新房，买不起二手房，还跌？白日做梦吧。键盘侠真以为，一个阿里撑起了杭州房价啊？
同样，这几天许多杭州人对之江的妖魔化，与外地人看杭州，也没什么区别。
“之江房东撑不住了。”“之江风水不好，是反弓煞。”“之江房价现在全是泡沫，接盘就套牢。”
段子多于调研，内心戏多于实地踩盘。
那IPO暂缓事件后，之江到底怎么样了？两天前，我们实地跑了一圈，走访了住宅、酒店式公寓的售楼处和多家中介门店。
02
11月5日下午2点，钱塘ONE。
售楼处还没到，只见门口的枫桦东路辅路上，停放的车辆已有约一两百米长。小区红线内的临停车位，也是停得满满当当。
既有浙C、D、G的，也有苏、皖等省外的。
钱塘ONE门口停着的车辆
车虽多，现场却显得相当安静。偶有车辆路过，但更多的是散落在路边、三三两两的各路中介，等着客户上门。
果不其然，一下车，就有中介主动迎了上来。
售楼处不大，除了一个沙盘、一个吧台，就是几张坐满中介和项目工作人员的桌椅。
或许是工作日的缘故，现场参观前后差不多40分钟时间里，只看到了一组客户到访。“现在客户确实少了，蚂蚁拿地那几天，忙都忙不过来呢。”中介小哥解释道。
钱塘ONE园区内，中介正低头联系客户
这一波热销下来，钱塘ONE卖疯了。
置业顾问告诉我们，现在剩余房源选择余地不大了。“双钥匙早没了，28㎡的LOFT，只剩一套6楼跟顶楼；38㎡、48㎡的LOFT，9号楼还有一些。”
相比之前，价格也涨了好几千。28㎡单价近4万2，48㎡单价也得3万9。
当我们表示价格太贵，想再看看、多比较时，中介马上又表示：之江其他公寓盘都有合作，可以带你们去。
之江印售楼处
相比尾房在售的钱塘ONE，上周才首推的康迪新座·之江印，售楼处热闹多了。吧台前的四五张圆桌上，全坐着客户。
两套非实体样板房内，客户也是前脚跟后脚。
我粗略算了下，当时是下午3点左右，之江印同时在场的客户，不下十组。“明天要加推了，要买的话早点到，记得带上身份证和5万现金。” 置业顾问悄悄说。
昨天，项目如约加推，从现场照片看，人声鼎沸，看起来丝毫不受风波影响。
据克而瑞统计，9-10月杭州公寓成交前十榜单中，之江独占三席。其中，中融蓝城Co.C理想城以425套排名第一，中梁云都汇次之，网签293套，钱塘ONE以193套位列第九。
03
平心而论，这一两个月，相比杭州公寓市场的整体低迷，之江的公寓确实“好卖得过份了”，难免引来其它分销中介的羡慕妒忌恨。
一有点负面消息，当然马上口诛笔伐，巴不得马上往死里踩。
相比公寓的大爆发，蚂蚁对之江二手住宅的带动，其实极其有限。能称得上“跳涨”的，只有一个充满争议的禹洲·滨之江。
上个月，单周（10.12-10.18）网签了12套，位居主城区成交量首位。当时，网签均价才36800元/㎡。蚂蚁拿地后，价格很快突破了4万，最高网签价达4万6。
如今，89㎡不满两年、楼层不错的，挂价435万左右；满两年，楼层差的，总价要450万，折合单价约5万。
但它的“量价齐飞”，主要是因为在之江最新交付、炒客占比不少，交付时问题又多（产证悬而未决），许多业主急于出手。恰巧遇上隔壁总部拿地的“神助攻”，自然易被炒作。
与钱塘ONE一路之隔的滨之江
算得上掀起一点浪花的，还有之江核心区的云荷廷及云溪新语。
中介带我们去看了一套云荷廷云轩的小户型，号称性价比极高。园区体量不小、干挂石材立面、装标也高。可89㎡才三房一卫，价格更是吓了我一跳：
不满二总价540万，折合单价6万。
“这是目前小区最诚心的一套了。”起初以为中介蒙我，一打开APP，云荷廷挂牌价集体大涨，贵的超7万，直追申花。
但中介表示，其实还是挂着玩的，有价无市，能成交的价格在5万5左右。云荷廷早在2018年，二手房价就突破5万，近一个月成交价并没有“跳跃式上涨”。
云荷廷云轩望出去，能看到蚂蚁金服地块
核心区之外，二手房价的波动就更小了。
转塘一带的之江一号、新帝朗郡等，同样有优质学区，价格只要4万左右。最近因云荷廷、云溪新语的高挂价挤压，成交量开始上涨，但房价并没有变化。
数据显示，最近这一个月，之江一号网签了10套；新帝朗郡更多，网签了17套。
至于位置更冷僻一点的沪瑞线以南，比如瑗骊山、篁外山庄和之江诚品等，无论量价、甚至挂牌价都还没什么变化。
单就二手房而言，总部拿地增加了之江的热度，并出现了上涨趋势，但只局限于“点状”个盘，且不存在从4万级到5万级的“跳涨”。
目前滨之江、云荷廷等带看量的下降，是挂牌价集体上调后，市场的正常反应。
我相信，此刻之江大多数业主内心是懵逼的：都说“爬得高，摔得惨”，我都还没怎么涨过，你就说我大跌，拿什么跌？
04
至于之江的新房，因为太稀缺了，只能说一句：IPO暂缓？who care？
之江目前只剩两个在售新房——珊瑚世纪和云境，此前就一直极度低调，从不宣传，但中签率始终在10%以下，是隐形的“热点盘”。
总部拿地之后，开发商此刻的心情是“头太大了”。
“整个10月，工作日的到访客户量，跟平常周末差不多。而现在周末客户量更是爆棚，单天轻松破百。”珊瑚世纪的置业顾问说，这几天客户也一点不见少。
大多数客户买之江，并不全因为蚂蚁；倒是一些原先对之江不熟的客户，通过这件事，关注到了之江。
IPO暂缓后，许多客户还很窃喜，纷纷来问：是不是会更好摇中一点？
工人们正在搬运蚂蚁金服地块内的泥土
从某个角度看，那些致力于摇新房的客户，其实反而希望蚂蚁没有出现。因为，它增加了之江的曝光度，提高了摇号难度。
的确，从历史数据看，有无总部拿地，之江都是热土。
今年6月，祥生云境加推167套房源，小高层均价38600元/㎡，叠墅均价53000元/㎡，中签率只有10.44%。
同样是今年6月，珊瑚世纪加推63套高层，均价37846元/㎡，中签率6.88%。
9月17日，项目再度加推（此时蚂蚁传闻已出现），除了高层，还有一批均价55963元/㎡的叠墅，综合中签率只是略微下降至6.87%。
可见，独角兽的到来，对于之江新房，只是起到“锦上添花”作用而已。
05
在杭州楼市中，之江和金沙湖很像，一直是一个相对封闭的“小宇宙”，既有可观的倒挂，也有相对完善的配套，自成价值体系。
它不像未科、不像奥体，充斥着大量炒家，而是以安逸的自住客居多。
而且，之江住宅的体量极小，无论新房、次新房供应量都不大，如果真有热钱短时间大量涌入，成交价早就集体暴涨、翻天覆地了。
目前进入的，其实只是极少量试探性资金，博的也是三五年后的长线。
从总部拿地到建成搬迁，至少几年时间；从IPO上市到高管解禁套现，也要几年时间。没有资金傻到以为今天买入之江，明天就有上班的码农来接盘吧？
之江已开业的银泰百货
而且，只要总部搬过来，对之江就是大大的利好。IPO只是暂缓，终究还是要上市的。即便一开始估值没那么高了，对之江楼市也无实质影响。
亿万富翁银行卡上的数字多一个0或少一个0，对豪宅市场的行情或许很关键。
但之江现在卖的，哪有什么大豪宅。都是一两百万的公寓，或是四五百万的住宅，最多还有极少量一千万的叠墅。工薪族就能买。
至于之江好几千万的二手大别墅，不好意思，因为疫情放水，几个月前就被抢光了。
还有那些说之江风水不好的，更是典型的“马后炮”。要按风水，以前还说钱塘江是罗刹江呢，UT斯达康还是风水好得不得了的“环抱水”呢！
我们之前说了，总部拿地关键在于“政府要大力打造三江汇”的信号意义，而不是马上有多少购买力进来。
这些天关于杭州和之江的各种段子，其实都是“茶杯里的风暴”。想像中的大涨，想像中的大跌。
反过来讲，如果之江房价真的因此大跌，那么我劝你，立刻坚定不移地冲进去捡漏。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
古翠蓝庭 | 56000- 58600 | 板块：文教 房源：137套 户型：106-137㎡ 登记方式：验资100万 登记日期：11.6-11.8 |
万固珺府 | 18000 | 板块：大江东 房源：100套 户型：89-115㎡ 登记方式：验资无房无贷50万，其他100万 登记日期：11.6-11.8 |
新希望美的 长粼府 | 30000- 32200 | 板块：丰收湖 房源：248套 户型：85-122㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：11.7-11.9 |
前湾江上湾 | 28500- 34600 | 板块：萧山科技城 房源：152套 户型：106-169㎡ 登记方式：验资80万 登记日期：11.7-11.9 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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编辑∣二叔
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