手握五六百万，市中心改善看哪里？| 楼先生问答NO.582

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

总价五百万到六百万区间，是改善的基础门槛。

我们想到的第一个选择是城东新城，限价4.65万，目前有不少小户型可以买，比如归锦府和悦风华；第二个选择是奥体，君品还有105方的户型，嘉品还有一条腿的120方，无非就是很难摇，而且量实在少。

还能想到，相对符合传统市中心范围，且600万能够得上，还有一个楼盘：位于学院路与华星路交叉口的建发·书香印翠府，最小面积105方，按限价5.8万，刚好600万。

其他的选择，我们建议集中关注「武林北」，这一带的板块包括文晖、三塘、东新，限价4万7到5万1之间。从地理位置上讲，离武林核心区三五公里。如果说武林已经成型，没什么想象力，那往北延伸的「武林更新」，应该会是未来房价的一个风口。

其实已经有一点点晚了，本来预期中，应该是不太用摇号的板块，但最新一次望庐加推小高层，中签率只有7.77%，再前面一次高层加小高层是12.33%。另外檀映里开盘为三塘行情定了一个高标准：中签率19.21%。

所以趁稍微还好买的时候，抓住市中心改善的机会吧。

板块	楼盘	户型	限价
文晖	中海望庐	约139㎡	小高层56900
嘉里文晖商住项目	待定	待定
滨江保利越秀三芒星项目	最小约110-198㎡	高层51700
东新	绿城春来枫华	约98㎡、114㎡	高层47000
天阳香栖天第	约99㎡、105㎡、128㎡	高层45000
三塘	九龙仓天御	约139㎡、197㎡	待定
阳光城檀映里	约115㎡、130㎡	高层47000
荣安春熙上和湾	约99㎡、117㎡	高层47000
中冶锦绣华府	约129㎡、139㎡、169㎡	待定
三里亭	绿城春月锦庐	高层约139㎡、洋房154㎡	高层46500、洋房57400

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

1000W、工作在未科、绿城晓月澄庐

@peggy

你好，我在未来科技城上班，现在想买二套房，预算1000万左右，自住投资兼顾。我有人才证，应该概率还是比较大的。所以想挑比较好的楼盘重点摇，目前心仪的江河鸣翠、晓月澄庐、龙湖中国府、锦绣公馆和珊瑚世纪。从发展空间上看，能不能排个序？以及给点意见？

楼先生：从城市板块能级来看，江河汇排在第一名，毫无疑问，最好的城市资源都会集中在这里，也会是城市封面级的存在。你想想看，杭州只有两个地方的土地通过招标方式出让，一个就是江河汇，另一个是对面的亚运村。所以，其它都不考虑的话，江河鸣翠排在最前面吧，钱江新城是杭州房价的金字塔顶端的地位。

从发展空间上看，未来科技城当然不容小觑，这里有很多厉害的产业，很多很牛的互联网公司。前几年看未来科技城，只有阿里淘宝，现在不一样了，未来科技城已经是产业的代名词。这里有钱人实在太多了，像晓月澄庐这样的叠墅，又是绿城品牌，价格天花板是不容易估量的。

其它三个楼盘，放在全杭州看，都是第一梯队值得买的选择，暂时中国府的信息少一点，但位于蒋村这个位置，又是现房，边上学区已经火得不行，倒挂也会非常大。锦绣公馆我们推荐很多次，房子很好看，很多需要学区的购房者一直在等，而且同样是现房。至于珊瑚世纪，它的叠墅很来就很火了，蚂蚁落定之江后，估计会极其难买。

对于你来说，工作在未来科技城，又有人才，反而是可以是晓月澄庐、龙湖中国府、锦绣公馆，其次考虑珊瑚世纪，最后才是江河鸣翠。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

500W、城东/交通中心、笕桥/森临澜府

@英子

今年孩子上大学，刚落户杭州了，看着杭州楼市这么火，想早点买。总预算500万以内，有没有交通方便点的地方值得推荐？

楼先生：想要交通方便一点，可以重点关注城东，一个是城东新城，限价4.65万，有归锦府、悦风华这样的选择，这两个楼盘有比较多的小户型，符合你们的要求。另一个是艮北，可以先去看看中南棠玥湾，还是艮北原来的限价，还有一个對樾天，89方很努力做了三房两卫。然后是笕桥，你可以重点留意两个楼盘，分别是金隅的森临澜府，以及合景的揽月臻翠府。

说明一点的是，城东这三个板块，艮北还有价格倒挂，其它两个板块限价红利不是很明显。但好坏也是相对而言，城东好在很容易买到，不怎么需要摇号。虽然短期看，红利不是很多，但中长远看，城东的价值是实实在在的，而且地理位置决定了，这里是交通中心，地铁、高铁和快速路，密集分布，今后去哪里都很方便。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

450W、祥符/运河新城、限价3.6-4万

@肖开

我在良渚七贤郡一套小户型，闲林品霞苑一套88方。现在闲林利好消息下，中介着急推荐品霞苑210万成交。请问这个价格合适出手吗？我想两套换一套，但先腾出一个名额摇号首改，不是人才，也不是无房户了，总价450万，推荐哪里？改善是第一需求，学区和商业第二。

楼先生：这个价格出售，算是比较合理了。闲林虽然有未来科技城的溢出利好，但一时半会要再猛涨一波行情，估计也不现实。建议还是应该整合一下，换一套更好的房子，还是值得的。对你来说，置换思路完全没问题，无非就是非人才又不是无房户，看你要买什么样的楼盘，普通新盘限价红利少一点，相对好摇一些，红盘摇号难度大一些。

450万的预算，可以关注祥符和运河新城，也就是大城北方向的两个板块，这里肯定不会认定为热盘，属于拱墅区，所有人都可以摇。再往北一点，就是普通家庭没机会摇号的余杭区勾庄了。这两个板块限价3万6、3万8和4万，分成三个等级，有六七个新盘，比如宸章新邸等等，基本都够得上。

还有一个选择就是往石祥路以南，就是汽车北站这里，有一个楼盘叫春月杭宁府，关注问答栏目的话，我们已经推荐过不少次了。它的位置往南几公里就是申花核心区，往北一点就是万达商圈范围，生活很方便。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

大江东、次新房/2万5、融创云帆社区

@袅袅

杭州大江东核心区的次新房值得投资吗？现在单价在2.5W左右。

楼先生：可以很明确告诉你：不值得。大江东次新房是有少量高价成交，最高成交价可能都会有两万七八，但这不代表大江东的普遍行情。从区域发展来讲，毫无疑问，大江东核心区会有发展，地铁也来了，购物中心也有了，但毕竟距离摆在那里，你要知道，房价是会阶梯式呈现。

对于自住来说，2万5左右买进，住上五年十年，那还好办，但投资的话，这个价位买入，没办法短期操作。换句话说，相比大江东的新房，限价2万内，还有二手房作为行情的缓冲地带，二手房都这个价位了，已经没有什么安全垫了。我认为，追涨二手房，套牢的概率比赚钱的概率大。真看好大江东发展，建议拼运气摇新房吧，比如融创云帆社区、大华潮悦前城、阳光城花漾里等等。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

宁围/亚奥概念资产、景瑞项目/限价3.35W

@倪

你好老师，目前有一套按揭房已出售，打算换成两套新房，第一套计划买在运河新城，主要是考虑小孩读小学，另一套在看崇贤，南湖，宁围三个板块，建议选择哪个板块合适，哪些楼盘有价值？

楼先生：运河新城有三个楼盘可以关注，一个是金地大运河桥西府，已经开过盘，中签率挺低的，这个楼盘离桥西非常近。另一个是香港置地的上河公元，整盘限价3万8，是高层+小高层的搭配。在上河公元附近，融信还有一块地，与天阳合作，案名叫作云澜天第。你可以先关注上河公元，近期就要拿证了。

至于另一套怎么选择，建议关注宁围板块，限价3.35万，与亚运村奥体的距离和价差，性价比一下子就看出来了，所以这里很明确是价格洼地，对于想建仓亚奥概念的资产，摇不到或够不上亚运村或奥体，那么宁围是一个很理想的选择和机会。

汝悦美境第一次开盘，中签率四十几，真有点意外，说明市场对宁围还有点犹豫，但宁围肯定是被低估了。所以可以趁着摇号环境还比较宽松，抓住窗口期。接下来第二个会上市的新盘是大家坤和·美筑。另外还有顺发美城美颂，以及景瑞宁围项目，会是最后一个亮相，等到景瑞拿出来卖的时候，有可能就很难摇了。

▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A

◎11月开盘：60余盘要拿预售证，两大红盘也要上市

◎贸易战缓和印钞机降速，明年楼市股市怎么走？