时隔15个月，崇贤中签率重回“个位数”，但依然没什么一二手倒挂

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末

15个月了，崇贤新房中签率重新回归个位数。

3天前，祥生湛景·光合映最后一幢高层开盘，70套房源，839户登记，中签率8.34%。

个位数的中签率，在杭州“刚需重镇”崇贤新城，并非稀罕事儿。2018年，杭州启动摇号选房元年，群贤府、翡翠半岛，动辄数千人摇号，登记量、中签率比光合映低多了。

去年7月，现房一把梭哈的上河宸章，高层、四叠墅中签率低至3.8%、6.3%，崇贤迄今无人能破。

光合映售楼处门口，非机动车道上停着签约客户的车

但光合映均价2万3，顶着崇贤新房限价“天花板”。

不单光合映，今年加推的几个新盘，中签率普遍走高。9月份，崇杭街上、同样限价2万3的新盘，加推纷纷流摇。

上个月，中签率陡然猛降。光合映两次加推，中签率从原来的30-40%，一下降至8.34%。

单次推盘量少（每次只推一幢楼），固然有影响，可摇号人数不减反增，也是事实。周二光合映选房，弃选+弃购加一块只有45人，余下700多人选房机会都没。

崇贤楼市的逆转，是否似曾相识？

上半年申花新房中签率也是持续走高，部分楼盘甚至得靠中介分销，9月风向转变。各大红盘摇号“互锁”下，养云静舍中签率仍低至9.58%，1人弃选刷新杭州开盘新纪录。

次月，九龙仓天玺加推，73套房子，1157户登记，比前两期总摇号人数加一块，还多出近3倍；

即将摇号的古翠蓝庭，137套房子，801户登记；九龙仓华发天荟的登记量，看情形也不会少。

2万3的崇贤与5万4的申花，看似风马牛不相及，但在某些方面，颇有异曲同工之妙。

比如，板块都经历过：房价接受度一般→逐渐认可→真香的过程。

从精装1万8、到2万1，再到现在的2万3，一年不到崇贤房价“三连涨”。韭菜再多，也需要时间培养。

崇贤新城实景

今天摇不到，明天总价贵20万，户型还更差。改善是没啥感觉，刚需不一样。我在崇贤某楼盘开盘现场，碰到多个外地来杭打工的小年轻，全家人努力拼凑的首付，也就够买个89㎡，首付多个5万都要放弃。

申花高层限价涨到5万4虽有段时间，可除了沁园外，其他新盘去化并不快。很多人宁可去买二手房，也不愿买不摇号的新房。

直到大环境改变，崇贤、申花性价比凸显，热度重新回归。

再比如，现阶段板块内可售新房选择少。

别看崇贤是“刚需重镇”，其实当下可挑选新盘并不多。整个10月，崇贤仅光合映一盘加推，11月看情形也差不多，目前只有星合映领证。

申花也一样，养云静舍清盘后，申花核心区在售新盘，仅九龙仓两盘、古翠蓝庭。滨融府最快也得12月加推，锦绣公馆可能更晚。

选择少、市场热度高，中签率自然下降。

这两天，我又跑了趟崇贤，发现自住客真多。

崇贤新盘户型分两类：100㎡以下的刚需户型、120多㎡及以上的改善户型，前者占主导。

大户型主力购买人群，为崇贤本地或康桥一带的地缘性客户。前天光合映选房现场，碰到一对中年夫妻，自己买了翡翠半岛的洋房，给孩子买套光合映大户型；还有康桥的老拆迁户，一来就指定要大户型。

“崇贤有许多小工厂，小老板经济实力都不错。”这些购房者，地缘情结深厚，轻易不愿离开熟悉的区域。

小户型的主力客群，则是新杭州人，以及部分投资客。四面八方来的人都有，十分分散。

对刚需购房者而言，地段不是最重要的，总价才是。即便崇贤限价涨到2万3，一套98㎡的三房两卫，套均总价也不过225万。

崇贤新城实景

同样总价段，杭州只剩大江东、临平山北、塘栖、瓶窑、富阳、临安还有选择。

热门的大江东、临平山北，压根摇不到，塘栖、瓶窑、临安、富阳物理距离又实在太远。

崇贤胜在距离主城区近，有快速公交B7穿过；双向八车道的崇杭街上，两排全是簇新的建筑群，农居房基本被拆完了，剩下的也在绕城高速外。

日常吃穿住行，上亿广场都能满足。海底捞、星巴克、汉堡王、新发现、王三烤肉等都有，亲戚朋友来了，也不愁没地请客。

平日里，下楼顺手能买农民新鲜种的有机瓜果蔬菜。这般接地气的生活，市中心可享受不到。

这不，今年就有8个无房人才买在了崇贤。

申花热度重燃，离不开蒋村、周边二手房的神助攻。

崇贤还不太一样，它的热与传的言之凿凿的地铁四期规划不无关系。近几个月，“最快年底出结果”的地铁四期传言甚嚣尘上，就连站点位置都做了预测：很大概率在上亿广场旁边。

虽然只是传言，可杭州人太了解个中门道了。一旦传言成真，崇贤“房价洼地”马上会被填平，全杭州投资客带着大把钱与无房房票，蜂拥而至。

自住购房者当然慌啊。本来钱就不多，选择有限，投资客一来，更是买不到。与其这样，还不如趁现在博一把。

从售楼处到中介门店，提及最多的除了性价比，就是对地铁四期的“宏大愿景”。

“最近冲着地铁来买房的客户确实多了不少。”崇贤一新盘置业顾问告诉我，一旦地铁四期规划敲定，会更难摇中。

“地铁一来，崇贤二手房就不是这个价了，起码卖到3万。”中介也很是兴奋。

崇贤热度逊于大江东、临平山北，除了天子岭影响外，地铁“盲区”也是投资客轻易不敢踏足的重要原因。

此外，崇贤一二手“房价倒挂”，也确实微弱。

我问了一圈，崇贤现在二手房价一点不便宜，成交价普遍在2万2到2万5之间。大多未满两年，光增值税就有5.3%。

今年新交付的拱宸外滩、翡翠半岛，高层89㎡中间套，不带车位卖230万左右。算上税费（增值税），买家实际入手单价约2万7。

拱宸外滩、翡翠半岛还算好，得房率高，89㎡中间套也有三房两卫。崇贤还有许多的次新房，89㎡只能做三房一卫。

比如旭辉时代城，中间套多是80多㎡三房一卫，毛坯总价也得200万出头，还不满两年，实际入手单价2万5。

当然便宜的也有，但产品相对偏老。毕竟，2015年前，崇贤新房便宜的才卖几千块一平，典型的刚需型产品。说个最简单的，小区没有人车分流，还是今年新交付的小区，才出现少量人车分流。

崇贤次新房，大多人车不分流

账面上，崇贤“一二手倒挂”差不多有个三四千，可经不起细究。

一来，起步户型段提高了。最近两年交付以及接下去一批交付产品，三房两卫89㎡就能做到，现在在售新房，面积段提高到95㎡以上。

多出的六七个平方，总价贵个十几万。这还没算契税的不同。

二来，新房大多得2022年底到2023年才交付，二手房是现房。如果是纯投资，得考虑这两三年时间的按揭利息啊；如果是自住，部分二手房带装修，只需添置些软装就能入住，至少能省下2-3年的租金。

租金按一年4万计，现房与期房，就差了8-12万。

看似“三四千的倒挂”，如若交付后崇贤二手房价未能如期大涨，预期的地铁四期规划落空，很可能这笔买卖还会亏本。

第三，新房中签率虽有下滑，可在售、待售新盘加一块，还有6个，可售房源数千套。并非没有选择，非得买二手房。

崇贤这波热度回升，不算太意外。

毕竟，限价涨的不仅崇贤一个，其他板块也有微涨。只是，市场需要一段时间接受、消化。目前中签率表明，接受度有大幅提升。

精装2万3的价格，放在杭州八区，依然具备竞争力。

崇贤为数不多尚未出让的地块

经过数年轰轰烈烈大开发后，崇杭街两侧剩余未出让地块也不多了。

目前已知的只有上亿广场西面、光合映南面的四宗地，现在被打造成花海。根据规划，暂定为商业商务用地，推出时间待定。

地图上的崇贤很大，绕城外也标注为崇贤。但商品房着力开发的，只有一条街，就是崇杭街。

再发展，只能拆绕城内外的农居点了。不过，据当地村民说，目前还未收到任何拆迁风声。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
湖光山社	22300	板块：青山湖科技城房源：96套户型：99-120㎡登记方式：验资50万登记日期：11.13-11.15
上海大华潮悦前城	18000	板块：大江东新湾房源：282套户型：89-117㎡登记方式：冻资：首套为45万，其他为90万登记日期：11.13-11.15
荣上青云府	高层11700 联排20000	板块：临安太湖源房源：85套户型：74㎡登记方式：验资20万登记日期：11.13-11.15
绿城富春玫瑰园	23000	板块：富阳东洲房源：48套户型：160㎡起登记方式：冻资：首套为120万，二套为200万，一次性为330万登记日期：11.12-11.14
华元星万里	16800	板块：东湖新城房源：224套户型：95㎡登记方式：冻资：首套为45万，其他为90万登记日期：11.13-11.15
碧桂园铂玺湾	21948	板块：富阳高桥房源：105套户型：89-119㎡登记方式：无需登记日期：11.12-11.14
地上北樾府	20754	板块：临安锦北新城房源：102套户型：70㎡登记方式：验资40万登记日期：11.13-11.15