楼市新现象：没有倒挂，中签率也可以很低 | 楼先生问答NO.583
◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末
今天要说的是：只要产品用心，市场就会买单。
过去几年，我们都太关注价格了，确切地说应该是过于关注一二手倒挂。限价是一把双刃剑，把价格压住的同时，损害了品质。除了品质之外，为了追求「快」，俄罗斯套娃正在这个行业里盛行。
不管是品质先锋，还是勇于创新，曾经杭州的产品是引领全国，而现在放眼望去，显然已经倒退到平均水平了。
当然我们还是看到一些开发商在「利润的夹缝中」努力做好产品，哪怕空间被压缩得很窄了，依然能做出几个突破。在产品平庸化和同质化的市场里，一个亮点都会吸引客户关注，能拿出好几个的，会让人尖叫。
举个例子：上河公元。位于运河新城，开盘了，登记结果中签率15%，117套高层房源，共有780组客户登记。意外吗？挺意外的，价格上没有倒挂红利，城市界面还是一片大工地，前面的融创运河湾项目，当时卖得还有压力。
要我说，运河新城规划确实厉害，而且一步步在落实。但主要还是细节打动市场：没有高周转，研磨产品1年多，本来都可以清盘了；装标要高于市场水平，最简单的，用了洗碗机而不是消毒柜等等细节，群众的眼镜是贼亮的。
同样的案例，还有檀映里，限价4万7，三塘一带也没有太大的限价红利，但阳光城在产品上逐渐树立口碑，前有檀悦，后有未来悦。这样的例子，还有春月锦庐，背后站着设计天团。
接下来可以关注德信中心，地段很好，城东新城没什么倒挂，但德信这个1号作品，确实产品叫好。我们希望，杭州市场能早日回归：不只有价格，愿意为产品买单。
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预算300W、彩虹天空之城VS朝闻花城
@野百合
你好，预算300万，投资自住都要考虑进去，请问：万科彩虹天空之城和朝闻花城各有什么优势和短板？
楼先生：两个楼盘都各有竞争力，一个是滨江出品，一个是万科打造，两者都是地铁+品牌开发商的优势。彩虹天空之城是万科的TOD，万科在这个领域是有话语权的，会有商业、写字楼、公园、广场，是一个小小城市，整体生态有点像未来社区，自成一体，今后生活都在社区内可以解决了。
朝闻花城直线距离地铁2号线朝阳站大约200米，就在绿城桂语朝阳的隔壁，当时周边楼盘卖2万5左右，它卖29800元/㎡，依然能够成为热销楼盘，而且比便宜的楼盘更难摇。所以你可以看到，条件、优势都完全一致的朝闻花城，同样具有很大的吸引力。
至于短板，那就要相对而言了，主要体现在板块和价格上，朝闻花城限价29800元/㎡，彩虹天空之城25600元/㎡，相差4000元。相比之下，彩虹天空之城的价格有竞争力一些。如果你对价格敏感的话，那就选彩虹天空之城。另外从板块看，生活便利程度和城市资源密集分布，那还是朝闻花城的南部卧城相对好一些。
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400-450W、宁围/市北、奥体/君品103方
@SCH
老师好，我和男朋友都在滨江上班，准备买房，预算400-450万，考虑自住兼房子升值空间，选择哪里比较合适呢？目前在考虑钱江世纪城/萧山市北/钱江新城二期那边。
楼先生：在滨江工作，就买在江南岸一带吧，这边选择也多。你可以重点关注君品，还有最后一批房源，最小户型105方左右，不过总价方面需要你踮踮脚，超出三四十万这样子。要是可以，这个楼盘是最合适的，位置是奥体核心范围，边上的二手房比如时代奥城已经站稳6万5左右了。
这个机会要是没抓住的话，萧山市北也是一个方案，要是想靠近滨江，那就选择市北西，翠语华庭和桂语听澜都可以，限价37500元/㎡。要是出行需要地铁多一点，那就市北东，这里有展望、保利云上府等等，你的预算买这些楼盘足够了。
另外就宁围了，宁围的城市界面还不是很好，但地理位置的优势很明显，它紧挨着亚运村和奥体，一炮仗路的距离，限价每平方要便宜一万四左右，很明确是一个价格洼地。当然，市场对这里认知是滞后的，所以中签率还挺高，比较好摇。
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550W、之江/珊瑚世纪/3.8W、运河新城
@嫚嫚
请问：我老公在EFC上班，我在近江，预算550万左右，学区希望能好一些，今后有生孩儿打算，通勤时间照顾到双方，有哪些性价比高的楼盘推荐啊？麻烦帮忙分析一下。
楼先生：一定要双方都要兼顾通勤时间，那就只有考虑之江的新盘了，但也真的是非常难摇。你可以去仁恒珊瑚世纪、云境试一试运气，这两个楼盘中签率本来就不高，现在蚂蚁集团落址之江，下一批高层只能祝你好运了。
至于之江的二手房，暂时还是别考虑吧，一个房东很不诚心卖，价格变动太快，很容易被焦虑情绪带到坑里去，另一个对于之江二手房，现在也很难理性，没必要去追涨。真要选择之江的二手房，也建议等这一波澎湃的情绪平复后再说。
此外还你可以关注的是祥符或运河新城，在这一带，兼顾通勤这一点上，也只能说是勉强而已，毕竟未来科技城和近江被一大片山隔断了。祥符和运河新城的限价3万6到4万之间，可以关注宸章新邸、上河公元等等，至于学区好一点，拱墅区这几年对教育资源方面的支持力度是很大的、决心是很强的。
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勾庄/赞成美树127方、见好就收、资产换仓
@珺珺
我在勾庄赞成美树有一套127方4房的房子，花了20多万新装修未入住，本身也是投资的。现在纠结是卖了去摇红盘，还是继续持有这套？我有两张无房户的房票，但资金不足，只能拥有一套，纠结中。非常感谢。
楼先生：赞成美树这样的二手小区，毕竟不是市场上很有话题性的次新房，走不出独立行情，后面只能跟着大形势走。目前房价已经到了比较明显的瓶颈期，短期内想要跨越式的上涨，概率不会很大。虽然偷面积比较多，产品和定位终究偏老旧。现在杭州楼市很「喜新厌旧」。
既然手里有两张无房户房票，加上本身又是投资的，建议还是折腾一下。退一步讲，只要不是换成特别犄角旮旯的新盘，总不会吃亏的。当然，要是运气好，能摇中限价红利比较大的红盘，那就赚了。一头是见好就收了，一头是往红盘里扎，一个个红盘摇过去就可以。
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1200W内、大关/杭源里、江河汇/江河鸣翠
@匆匆
杭州户籍，E类人才，名下无房，目前小孩拱墅区文澜实验在读。预算1200万以内，考虑到将来小孩初中读书的实际需求，应该摇哪里？拱墅区的杭源里大平层，还是上城区的御潮府，还是江干区的江河鸣翠？
楼先生：看孩子以后要读公办还是民办。如果以后读公办，对于孩子来说，肯定还是留在桥西比较方便。当然，想好了孩子读民办初中，主要集中拱墅区和上城区，相比之下，拱墅区的民办初中综合实力更强些，数量比较多，选择也多。
这样考虑的话，第一选择可以是杭源里的200多方的大平层，小高层，得房率高，这个房子住起来肯定很舒服。上一次开盘，杭源里也是200多方户型先选完的。相比之下，同样的预算，江河汇和望江新城，都是限价7万，能够买到一百六七十方的户型。
当然从区域能级讲，江河汇和望江新城属于杭州第一梯队，前者是杭州封面级的存在，又是钱江新城二期桥头堡的地位；后者是上城区在老城区拆出了一片空地，发展决心很大。从今后升值空间来说，那就是江河汇、望江新城会更有想象力了。至于怎么选，看你取舍吧。建议还是杭源里。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
美的 西径晓风 | 24755 | 板块：临安区 房源：20套叠排 户型：135-138㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：11.10-11.12 |
银城 青山湖畔 | 19000 | 板块：临安滨湖新城 房源：68套 户型：89-142㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：11.10-11.12 |
世茂 国风大境 | 37110 | 板块：青山湖科技城 房源：33套排屋 户型：117-178㎡ 登记方式：冻资200万 登记日期：11.10-11.12 |
| 万科大溪谷 | 20872 | 板块：良渚 房源：240套 户型：97㎡ 登记方式：冻资：首套50万，二套及一次性为100万 登记日期：11.10-11.12 |
地铁万科 彩虹天空之城 | 25600 | 板块：萧山南部新城 房源：154套 户型：99-128㎡ 登记方式：冻资：首套45万，二套为90万，一次性为145万 登记日期：11.10-11.12 |
金地 大运桥西府 | 42684 | 板块：运河新城 房源：119套 户型：103-170㎡ 登记方式：冻资：首套120万，二套及一次性为240万 登记日期：11.9-11.11 |
| 金地·滨与城 | 16100 | 板块：萧山戴村 房源：306套 户型：89-95㎡ 登记方式：冻资：首套36万，二套71万，一次性付款117万 登记日期：11.9-11.11 |
九龙仓 华发天荟 | 54264- | 板块：申花 房源：111套 户型：138-173㎡ 登记方式：首套冻资240万，二套480万 登记日期：11.9-11.11 |
天润天麓府 （西区） | 15600- 26000 | 板块：余杭径山镇 房源：洋房48套、合院6套 户型：126-162㎡ 登记方式：验资100万 登记日期：11.9-11.11 |
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